Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 февраля 2015 г. по делу N 33-1789/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Киселевой С.Н.,

судей

Ольковой А.А.,

Ильясовой Е.Р.

при секретаре Сафиуллиной А.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к БИА, УАС, БИХ об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа

по апелляционной жалобе ответчика БИА на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 12.11.2014.

Заслушав доклад судьи Ильясовой Е.Р., объяснения ответчика БИА и ее представителя МАС, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца - УСМ, действующего на основании доверенности от 23.12.2014, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области ГЮВ, полагавшей решение суда в части удовлетворения исковых требований о выселении ответчиков законным и обоснованным,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд названным иском к ответчикам, в обоснование указав, что ответчик БИА, являясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем сносу в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, не оспаривая решение истца об изъятии жилого помещения, не согласилась с предложенной выкупной ценой жилого помещения.

Истец просил изъять у ответчика БИА жилое помещение - ... , общей площадью 45,8 кв.м., расположенную по адресу: ... для муниципальных нужд с выплатой ей в качестве выкупной цены денежной суммы в размере ( / / ) руб., прекратить право собственности БИА на указанное жилое помещение, признать право собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием "Город Екатеринбург", обязать ответчика принять причитающуюся ей сумму, предоставить банковские реквизиты для перечисления денежной суммы, выселить ответчиков из указанного жилого помещения.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 12.11.2014 исковые требования удовлетворены, у БИА изъято жилое помещение - ... , общей площадью 45,8 кв.м., расположенная в ... по ... в ... , с выплатой ей в качестве выкупной цены денежной суммы в размере ( / / ) руб. Право собственности БИА на указанное жилое помещение прекращено. Право собственности на данное жилое помещение признано за МО "Город Екатеринбург". БИА, УАС, БИХ выселены из жилого помещения - ... по ... в ...

С таким решением не согласилась ответчик БИА и подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить в части определение выкупной цены жилого помещения, определив ее в размере ( / / ) руб. В обоснование жалобы ссылается на то, что суд необоснованно исключил из выкупной цены изымаемого имущества стоимость доли БИА на земельный участок под домом.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Администрации г. Екатеринбурга УСМ просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, полагая, что доводы жалобы не основаны на законе. Ссылается на то, что выкупная цена, определяемая по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса (далее - ЖК) Российской Федерации, включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Закон не предусматривает отдельное включение в состав выкупной цены стоимости земельного участка под многоквартирным домом. Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик БИА и ее представитель МАС настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы по доводам, изложенным в ней.

Представитель истца - УСМ возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, согласившись с решением суда.

В заключении прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области ГЮВ полагала решение суда в части удовлетворения исковых требований о выселении ответчиков законным и обоснованным.

Ответчики БИХ, УАС в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, информация о деле была также размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Представителем МАС представлены заявления от указанных лиц с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, для проверки доводов апелляционных жалоб их личного участия и дачи объяснений не требуется, требуется только оценка правильности применения норм права, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, суд не признавал обязательной явку сторон в судебное заседание, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239).

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст.ст. 279 - 282 и 284 - 286 Гражданского кодекса (ч. 1 ст. 239).

В силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Положениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Судом установлено, что ответчику БИА на праве собственности принадлежит ... , общей площадью 45,8 кв.м., расположенная по адресу: ...

В соответствии с постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ( / / ) N "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в зданиях по ... , от ... ", земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу ... подлежат изъятию для муниципальных нужд в связи с реконструкцией дороги улицы Волгоградской. Пунктом 2 Постановления от ( / / ) предусмотрено, что указанное выше имущество подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Законность указанного Постановления ответчиками не оспаривалась, вместе с тем соглашение между истцом и ответчиком БИА о размере выкупной цены изымаемого Администрацией г. Екатеринбурга жилого помещения достигнуто не было. Ответчику предлагалось заключить с Администрацией г. Екатеринбурга договор купли-продажи квартиры по рыночной стоимости в размере ( / / )., согласно отчету об оценке N N от ( / / ), составленному оценщиком ООО " ( / / )". Ответчики с предложенной выкупной ценой, которая не включает стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, не согласились, представили суду альтернативный отчет об оценке, подготовленный специалистом ООО " ( / / )" ( / / ), согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения составляет ( / / ) руб., в том числе жилое помещение - квартира - ( / / )., стоимость доли в праве собственности на земельный участок (11,5%) - ( / / ) руб., сумма дополнительных расходов, связанных с изъятием жилого помещения, - ( / / ) руб. В последующем ответчиками представлен отчет об оценке, подготовленный специалистом ООО " ( / / )" ( / / ), согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения составляет ( / / ) руб., в том числе жилое помещение - квартира - ( / / ) руб., сумма дополнительных расходов, связанных с изъятием жилого помещения, - ( / / ).

Суд первой инстанции в основу своего решения о размере выкупной цены принял заключение специалиста ООО " ( / / )" от ( / / ), представленное ответчиками, указав, что данный отчет отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения с учетом всех обстоятельств в настоящее время, указанная им стоимость изымаемого имущества произведена в более поздний срок, в связи с чем таковая наиболее соответствует средней стоимости аналогичных жилых помещений, сложившейся на рынке недвижимости в г. Екатеринбурге на момент рассмотрения дела.

Кроме того, суд указал, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться. В связи с чем, пришел к выводу о том, что стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом не подлежит отдельному включению в состав выкупной цены изымаемого имущества.

С выводами суда об исключении из размера выкупной цены изымаемого имущества стоимости доли ответчика в праве собственности на земельный участок судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

При вынесении решения суд правильно исходил из требований ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Из представленной суду выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что земельный участок по ... в ... , площадью 816 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учет, правообладателями земельного участка на праве общей долевой собственности являются собственники помещений многоквартирного дома.

Так как Администрацией г. Екатеринбурга было заявлено и удовлетворено судом требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме к истцу должна перейти и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, так как предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом. Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в выкупной цене стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Из отчета ООО " ( / / )" ЛИА от ( / / ) не усматривается, что стоимость доли в праве собственности на земельный участок вообще не учитывалась и не включалась в выкупную стоимость жилого помещения.

При этом в отчете этой же компании от ( / / ) в составе рыночной стоимости жилого помещения стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не включалась, стоимость доли в праве на земельный участок была определена отдельно и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения наряду с рыночной стоимостью квартиры. Эти обстоятельства фактически подтвердил в судебном заседании ( / / ) специалист ЛИА

Заключение специалиста ООО " ( / / )" от ( / / ), составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные имущества в части стоимости доли в праве собственности на земельной участок, сторонами не оспаривается. Специалистом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости. Сведений об изменении стоимости доли в праве собственности на земельный участок на момент составления второго отчета от ( / / ) и на день рассмотрения дела сторонами не представлено.

Представитель истца отчет от ( / / ) в части стоимости доли в праве собственности на земельный участок не оспаривал, указывал только, что стоимость земельного участка уже заложена в стоимость квартиры, отдельно не должна учитываться. Кроме того, представитель истца не оспаривает решение в части установления выкупной цены в размере, указанном в отчете от ( / / ) (где земельный участок никаким образом вообще не оценивался).

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия при определении размера выкупной цены полагает возможным принять отчет от ( / / ) в части стоимости жилого помещения и размера убытков, связанных с изъятием, и отчет от ( / / ) в части стоимости доли в праве собственности на земельный участок.

Таким образом, размер выкупной цены изымаемого жилого помещения, принадлежащего БИА, включая стоимость жилого помещения (квартиры), стоимость доли в праве собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, составляет ( / / ) руб.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению в части размера выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В остальной части решение суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается, оснований для изменения или отмены решения суда в остальной части не имеется.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ( / / ) в части размера выкупной цены изменить, указав, что выплате БИА за изымаемое Администрацией г. Екатеринбурга жилое помещение - ... по ... в ... подлежит денежная сумма в размере ( / / ) рублей 00 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: Киселева С.Н.

Судьи: Олькова А.А.

Ильясова Е.Р.