Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 февраля 2015 г. по делу N 33-1955/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Киселевой С.Н.,

судей

Ольковой А.А.,

Ильясовой Е.Р..

при секретаре Сафиуллиной А.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к КОА, КСИ, КРИ об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, по встречному иску КОА, КСИ к Администрации г. Екатеринбурга о возложении обязанности выкупить изымаемое имущество с выплатой отдельно стоимости доли земельного участка

по апелляционной жалобе ответчиков КОА, КСИ на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 17.11.2014.

Заслушав доклад судьи Ильясовой Е.Р., объяснения ответчиков КОА, КСИ и их представителя СНА, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца - ФТН, действующей на основании доверенности от ( / / ), возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области ГЮВ, полагавшей решение суда в части удовлетворения исковых требований о выселении ответчиков законным и обоснованным,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд названным иском к ответчикам, в обоснование указав, что ответчики КОА и КСИ, являясь собственниками жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем сносу в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, не оспаривая решение истца об изъятии жилого помещения, не согласились с предложенной выкупной ценой жилого помещения.

Истец просил изъять у ответчиков КОА, КСИ жилое помещение - ... , общей площадью 59,5 кв.м., расположенную по адресу: ... , для муниципальных нужд с выплатой им в качестве выкупной цены денежной суммы в размере ( / / ) руб. в соответствии с принадлежащими им долями, а именно: КОА сумму в размере ( / / ). за 2/3 доли в праве общей долевой собственности, КСИ сумму в размере ( / / ) коп. за 1/3 доли в праве общей долевой собственности, прекратить право собственности КОА и КСИ на указанное жилое помещение, признать право собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образованием "Город Екатеринбург", обязать ответчиков принять причитающуюся им сумму, выселить ответчиков из указанного жилого помещения.

Не согласившись с таким иском, КОА и КСИ предъявили встречный иск, в котором просят обязать Администрацию г. Екатеринбурга выкупить принадлежащую им на праве общей долевой собственности трехкомнатную ... , общей площадью 59,5 кв.м., расположенную по адресу: ... по выкупной цене ( / / ) рублей, выплатив КОА ( / / )., КСИ - ( / / ). Кроме того, просили о выплате им стоимости принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере ( / / ). КОА, ( / / ) - КСИ, а также убытки в сумме ( / / )., распределив их пропорционально долям.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ( / / ) исковые требования удовлетворены, у КСИ, КОА изъято жилое помещение - ... , общей площадью 59,5 кв.м., расположенная в ... в ... , с выплатой им в качестве выкупной цены денежной суммы в размере ( / / ) коп. в пользу КСИ, ( / / ). - в пользу КОА Право собственности на данное жилое помещение признано за МО "Город Екатеринбург". На ответчиков КОА, КСИ возложена обязанность принять причитающуюся им выкупную цену. КОА, КСИ, КРИ признаны утратившими право пользования изъятым имуществом и выселены из жилого помещения - ... в ... В удовлетворении требований КОА и КСИ к Администрации г. Екатеринбурга о возложении обязанности выкупить изымаемое имущество с выплатой отдельно стоимости доли земельного участка отказано.

На решение представитель ответчиков КОА, КСИ - СНА подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы ссылается на то, что суд необоснованно исключил из выкупной цены изымаемого имущества стоимость доли КОА и КСИ на земельный участок под домом и не принял во внимание заключение эксперта ООО " ( / / ) N от ( / / ).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Администрации г. Екатеринбурга ФТН просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, полагая, что доводы жалобы не основаны на законе. Ссылается на то, что выкупная цена, определяемая по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса (далее - ЖК) Российской Федерации, включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Закон не предусматривает отдельное включение в состав выкупной цены стоимости земельного участка под многоквартирным домом. Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчики КОА, КСИ, а также их представитель СНА настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы по доводам, изложенным в ней.

Представитель истца - ФТН возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, согласившись с решением суда.

В заключении прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области ГЮВ полагала решение суда в части удовлетворения исковых требований о выселении ответчиков законным и обоснованным.

Ответчик КРИ в суд апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, информация о деле была также размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что ответчик извещена надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, для проверки доводов апелляционной жалобы ее личного участия и дачи объяснений не требуется, требуется только оценка правильности применения норм права, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, суд не признавал обязательной явку ответчика в судебное заседание, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие ответчика КРИ

Заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239).

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст.ст. 279 - 282 и 284 - 286 Гражданского кодекса (ч. 1 ст. 239).

В силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Положениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Судом установлено, что ответчикам КОА, КСИ на праве общей долевой собственности принадлежит ... , общей площадью 59,5 кв.м., расположенная по адресу: ... - КСИ принадлежит 1/3 доля данной квартиры, КОА - 2/3 доли.

В соответствии с постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ( / / ) N "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в зданиях по ... , от ... ", земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу ... подлежат изъятию для муниципальных нужд в связи с реконструкцией дороги ... Пунктом 2 Постановления от ( / / ) предусмотрено, что указанное выше имущество подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Законность указанного Постановления ответчиками не оспаривалась, вместе с тем соглашение между истцом и ответчиками КОА, КСИ о размере выкупной цены изымаемого Администрацией ... жилого помещения достигнуто не было. Ответчикам предлагалось заключить с Администрацией ... договор купли-продажи квартиры по рыночной стоимости в размере ( / / ) руб., согласно отчету об оценке N N от ( / / ), составленному оценщиком ООО " ( / / )". Ответчики с предложенной выкупной ценой, которая не включает стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, не согласились, представили суду альтернативный отчет об оценке N от ( / / ) подготовленный ИП УКВ, согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения составляет ( / / )., в том числе жилое помещение - квартира - ( / / )., стоимость доли в праве собственности на земельный участок - ( / / ) сумма дополнительных расходов, связанных с изъятием жилого помещения, - ( / / ).

Поскольку разница между отчетами об оценке, представленными сторонами являлась существенной, судом по ходатайству ответчиков была назначена судебная экспертиза по определению размера выкупной цены, проведение которой было поручено эксперту ООО " ( / / )" МЛВ

Согласно заключению эксперта ООО " ( / / )" рыночная стоимость изымаемого имущества определена в размере ( / / ) руб., в том числе стоимость квартиры, общей площадью 59,5 кв.м. - ( / / ) руб., рыночная стоимость доли в праве на земельный участок ( / / ). 00 коп. Кроме того, определен размер убытков, причиняемых собственнику его изъятием, в сумме ( / / ). (из которых ущерб - ( / / ) руб. и упущенная выгода - ( / / ).).

В своем решении суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности определения выкупной стоимости изымаемого имущества в соответствии с заключением эксперта ООО " ( / / )". Судебная коллегия соглашается с таким выводом в связи с тем, что данное заключение не отвечает требованиям действующего законодательства: эксперт анализирует отчеты об оценке, представленные сторонами, и дает им оценку, что не являлось предметом исследования; в качестве аналогов оценки экспертом приводятся неравнозначные дома - кирпичные, либо шлакоблочные дома, притом что предметом оценки является деревянный дом. При этом экспертом не произведена корректировка на материал стен. Также некорректным является сравнение стоимости 1 кв.м. жилого помещения в трехкомнатных и двухкомнатных квартирах, поскольку стоимость 1 кв.м. в двухкомнатной квартире выше, чем в трехкомнатной, однако никакой корректировки на это в заключении экспертизы не содержится.

Суд первой инстанции в основу своего решения о размере выкупной цены принял отчет N от ( / / ), выполненный ИП УКВ, представленный ответчиками, указав, что данным специалистом при проведении оценки изымаемого имущества использовались более точные данные, соответствующие средней стоимости аналогичных жилых помещений, сложившейся на рынке недвижимости в г. Екатеринбурге на момент рассмотрения дела.

Вместе с тем, отдавая предпочтение данному отчету об оценке, суд не согласился с выводами специалиста о необходимости отдельного включения в выкупную цену имущества стоимости доли ответчиков КСИ и КОА в праве собственности на земельный участок, указав, что земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться. В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом не подлежит отдельному включению в состав выкупной цены изымаемого имущества.

С выводами суда об исключении из размера выкупной цены изымаемого имущества стоимости доли ответчиков в праве собственности на земельный участок судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

При вынесении решения суд правильно исходил из требований ст. 38 ЖК Российской Федерации, согласно которой при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Из кадастрового паспорта земельного участка (т.2, л.д.8) следует, что земельный участок по ... в ... , площадью 904 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учет, правообладателями земельного участка на праве общей долевой собственности являются собственники помещений многоквартирного дома.

Так как Администрацией г. Екатеринбурга было заявлено и удовлетворено судом требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчиков в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме к истцу должна перейти и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, так как предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом. Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в выкупной цене стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Заключение специалиста ИП УКВ составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные имущества. Специалистом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости.

Исходя из указанного заключения, размер выкупной цены изымаемого жилого помещения, принадлежащего КОА, КСИ, включая стоимость жилого помещения (квартиры), стоимость доли в праве собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, составляет ( / / ) руб. Данный отчет истцом не оспорен.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению в части размера выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В остальной части решение суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается, оснований для изменения или отмены решения суда в остальной части не имеется.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 17.11.2014 в части размера выкупной цены изменить, указав, что за изымаемое Администрацией г. Екатеринбурга жилое помещение - ... в ... подлежит выплате КОА - ( / / ) коп., КСИ - ( / / ) коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: Киселева С.Н.

Судьи: Олькова А.А.

Ильясова Е.Р.