Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 10 февраля 2015 г. по делу N 33-49/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего

Басангова И.В.,

судей

Дорджиева Б.Д.,

Шихановой О.Г.,

при секретаре

Убушиевой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Карандашова Ю.Н. к Тен А.В. и Тен Д.В. о выселении, снятии с регистрационного учета и компенсации морального вреда, по встречному исковому заявлению Тен А.В. и Тен Джиргал Васильевны к Карандашову Ю.Н. об обязании заключить договор купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, компенсации морального вреда и возмещении расходов на оплату услуг представителя по апелляционной жалобе Тен А.В. и Тен Д.В. на решение Юстинского районного суда Республики Калмыкия от 12 ноября 2014 г.

Заслушав доклад судьи Шихановой О.Г. об обстоятельствах дела, объяснения Тен А.В., Тен Д.В. и представителя Кравцова В.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Имкеновой Д.А. об оставлении решения без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Карандашов Ю.Н. обратился в суд с исковым заявлением к Тен А.В. и Тен Д.В. о выселении, снятии с регистрационного учета и компенсации морального вреда, мотивируя следующим.

На основании договора купли-продажи от " ... " г. он является собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: " ... ". С целью продажи указанного недвижимого имущества 6 апреля 2010 г. он заключил с Тен А.В. предварительный договор купли-продажи, по условиям которого основной договор купли-продажи должен был быть заключен до 15 августа 2010 г. и зарегистрирован 17 августа 2010 г. По независящим от него обстоятельствам договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был. Ответчики с 2010 года по настоящее время проживают в его домовладении, кроме того, Тен Д.В. зарегистрирована по указанному адресу. На неоднократные просьбы освободить принадлежащий ему на праве собственности дом и земельный участок ответчики отказываются добровольно выселиться и сняться с регистрационного учета. При этом он и его семья вынуждены нести дополнительные расходы, связанные с наймом жилья у других лиц, испытывать чувства социальной неудовлетворенности и незащищенности, в связи с чем ему причинен моральный вред. Просил суд выселить Тен А.В. и Тен Д.В. из жилого дома, расположенного по адресу: " ... ", снять Тен Д.В. с регистрационного учета, взыскать солидарно с ответчиков компенсацию морального вреда в размере " ... " руб.

В письменных возражениях Тен А.В. и Тен Д.В. просили отказать в удовлетворении исковых требований.

В последующем Тен А.В. и Тен Д.В. обратились с встречным иском к Карандашову Ю.Н. о взыскании компенсации морального вреда в размере " ... " руб., расходов на оплату услуг представителя в размере " ... " руб. В обоснование своих требований указали, что по предварительному договору купли-продажи от 6 апреля 2010 г. земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: " ... ", передали Карандашову Ю.Н. " ... " руб., оставшуюся сумму в размере " ... " руб. обязались передать после получения правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. Однако договор купли-продажи не был заключен по вине Карандашова Ю.Н., который не предоставил правоустанавливающие документы. В течение четырех лет они неоднократно обращались к нему с требованием передать документы и готовы были уплатить оставшуюся денежную сумму за домовладение, однако последний отказывался и требовал освобождение жилого дома.

В судебном заседании Карандашов Ю.Н. поддержал заявленный иск, встречные исковые требования не признал.

Тен А.В. и его представитель Кравцов В.Н. иск не признали, встречные исковые требования уточнили, просили возложить на Карандашова Ю.Н. обязанность заключить договор купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 6 апреля 2010 г.

Тен Д.В., надлежащим образом извещена о дате и месте судебного заседания, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ТП ОФМС России по РК Церенов Д.С. пояснил суду, что Тен Д.В. была зарегистрирована по адресу: " ... ", на основании заявления Карандашова Ю.Н.

Прокурор, участвовавшая в деле, давая заключение в порядке ч. 3 ст. 45 ГПК РФ, полагала, что исковые требования Карандашова Ю.Н. в части выселения Тен А.В. и Тен Д.В. обоснованы и подлежат удовлетворению, в части взыскания компенсации морального вреда оснований для удовлетворения иска не имеется.

Решением Юстинского районного суда РК от 12 ноября 2014 г. исковые требования Карандашова Ю.Н. к Тен А.В. и Тен Д.В. о выселении, снятии с регистрационного учета и компенсации морального вреда удовлетворены частично.

Постановлено устранить препятствия в осуществлении права законного владения Карандашова Ю.Н. на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: " ... ", выселив Тен А.В., " ... " года рождения, уроженца " ... " и Тен Д.В., " ... " года рождения, уроженку " ... " из указанного жилого помещения.

На ТП ОФМС по Республике Калмыкия в Юстинском районе возложена обязанность снять Тен Д.В. с регистрационного учета по адресу: " ... ".

В остальной части искового заявления Карандашову Ю.Н. отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления Тен А.В. и Тен Д.В. к Карандашову Ю.Н. о заключении договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, компенсации морального вреда и возмещении расходов на оплату услуг представителя отказано.

В апелляционной жалобе Тен А.В. и Тен Д.В. просят отменить решение суда, признать договор купли-продажи от 6 апреля 2010 г. недействительным в силу ничтожности, привести стороны в первоначальное положение либо возложить на Карандашова Ю.Н. обязанность заключить договор купли-продажи жилого дома по адресу: " ... ", полагая, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку предварительному договору купли-продажи от 6 апреля 2010 года. Поскольку Карандашов Ю.Н. обязан вернуть полученные им по указанному договору денежные средства в размере " ... " руб., просили взыскать данную сумму с учетом ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

В письменных возражениях Карандашов Ю.Н. просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, выслушав объяснения сторон, заключение прокурора, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Удовлетворяя частично исковое заявление Карандашова Ю.Н. и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Тен А.В. и Тен Д.В., суд первой инстанции руководствовался статьями 151, 305, 429 ГК РФ, Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и исходил из того, что лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Кроме того предложения о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами предварительного договора в установленный срок не направлялись.

С данными выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям закона и установленным судом фактическим обстоятельствам дела.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как видно из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи от " ... " г., удостоверенным государственным нотариусом Юстинского района, Карандашов Ю.Н. купил у гр-ки М. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: " ... ".

Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК от 6 ноября 2014 г. следует, что в сведениях о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: " ... ", в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Из ответа Юстинского отделения Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация -ФБТИ" по РК от 27 октября 2014 г. следует, что жилой дом, находящийся по адресу: " ... ", принадлежит Карандашову Ю.Н. и учтен 14 ноября 2009 г.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору отчуждения недвижимости подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступившего в законную силу 31 января 1998 г.) предусмотрено, что государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры.

Указом Президента Республики Калмыкия от 19 октября 1998 г. N 178 "О создании Управления по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Министерства юстиции Республики Калмыкия" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним вводится на территории Республики Калмыкия с 1 января 1999 года.

Поскольку в период приобретения Карандашовым Ю.Н. спорного недвижимого имущества у гр-ки М. на территории республики отсутствовал орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переход права собственности к Карандашову Ю.Н. в предусмотренном законом порядке зарегистрирован не был.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о правомерности требований о выселении и снятии с регистрационного учета ответчиков, поскольку проживание Тен А.В. и Тен Д.В. в жилом доме Карандашова нарушает его права как законного владельца спорного недвижимого имущества, имеющего в силу ст. 305 ГК РФ право на защиту владения им.

Также является необоснованным довод жалобы о понуждении истца к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Так, по условиям заключенного 6 апреля 2010 г. предварительного договора купли-продажи Карандашов Ю.Н. взял на себя обязательство продать указанное недвижимое имущество Тен А.В. Стороны оценили стоимость земельного участка и жилого дома в " ... " руб., из которых " ... " руб. Тен А.В. передал Карандашову Ю.Н., оставшуюся сумму в размере " ... " руб. обязался выплатить при заключении основного договора купли-продажи, т.е. 15 августа 2010 г.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, по условиям предварительного договора купли-продажи от 6 апреля 2010 г. срок заключения основного договора был определен датой - 15 августа 2010 г.

Тен А.В. и Тен Д.В. с предложением заключить договор обратились к Карандашову Ю.Н. лишь 22 сентября 2012 г., т.е. за пределами установленного предварительным договором срока.

Между тем, 18 августа 2010 года обязательства по предварительному договору купли-продажи для сторон были прекращены.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований Тен А.В. и Тен Д.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 6 апреля 2010 г. в силу приведенных норм закона не имеется.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Новые материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в соответствии с частью 4 статьи 327.1 ГПК РФ не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Следовательно, довод апелляционной жалобы Тен А.В. и Тен Д.В. о ничтожности заключенного предварительного договора от 6 апреля 2010 г. основанием для отмены данного решения суда не является, поскольку такие доводы в суде первой инстанции не были заявлены, а потому не были предметом исследования суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юстинского районного суда Республики Калмыкия от 12 ноября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Тен А.В. и Тен Д.В. - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи Б.Д. Дорджиев

О.Г. Шиханова