Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 04 февраля 2015 г. по делу N 33-562/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Жельнио Е.С.,

судей Верхотуровой И.В., Аноприенко К.В.,

при секретаре Носаль М.С.,

рассмотрела 4 февраля 2015 года в городе Хабаровске в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края к Таталину Д. О., Солонник Л. И. о признании не приобретшим право собственности на жилой дом, признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи, исключении записи о праве собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании объекта незавершенного строительством самовольной постройкой, возложении обязанности осуществить снос самовольной постройки, по встречному исковому заявлению Солонник Л. И. к Главному контрольному управлению Правительства Хабаровского края, Администрации города Хабаровска о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по апелляционным жалобам Таталина Д.О. и Солонник Л.И. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 22 октября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Аноприенко К.В., объяснения представителей Солонник Л.И. - Копейко А.В. и Белякиной Е.Б., представителей Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края Михайлова А.В. и Байнова В.Ю., представителей Администрации города Хабаровска Коваленко М.В. и Прыгунова И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края обратилось с иском к Таталину Д.О. о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке по "адрес", о возложении обязанности осуществить снос названной самовольной постройки. В обоснование требований указано, что на земельном участке площадью 731 кв.м. по "адрес", имеющему кадастровый номер N, возведена самовольная постройка в виде 6-ти этажного кирпичного дома (5 этажей надземных, 1 - цокольный). Объект возведен в ДД.ММ.ГГГГ самовольно, в отсутствие разрешения на строительство, проектной документации на строительство, прошедшей государственную экспертизу, без проведения строительного контроля со стороны застройщика и лица, осуществившего строительство, с существенным нарушением градостроительного законодательства, строительных норм и правил, минуя строительный надзор. Поскольку земельный участок принадлежит на праве собственности Таталину Д.О., являющемуся застройщиком незаконно возведенного объекта, истец просил признать указанный объект незавершенного строительства самовольной постройкой и возложить на Таталина Д.О. обязанность осуществить снос данной самовольной постройки.

Определением суда от 9 октября 2013 года к участию в деле по данному иску в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация города Хабаровска (т.1, л.д. 18).

Определением суда от 11 ноября 2013 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Солонник Л.И.; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (т.1, л.д. 53).

Впоследствии в иске дополнено, что право собственности Таталина Д.О. на земельный участок по "адрес" было оформлено ДД.ММ.ГГГГ. Вид разрешенного использования земельного участка - зона деловой, общественной и коммерческой активности. ДД.ММ.ГГГГ разрешенное использование участка изменено на здание смешанного использования: с жилыми помещениями и помещениями делового, обслуживающего и коммерческого назначения с крытой автостоянкой. ДД.ММ.ГГГГ за Таталиным Д.О. в упрощенном порядке была произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом, расположенный по названному адресу, однако фактически дом отсутствовал. Впоследствии по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Таталин Д.О. передал земельный участок и дом в собственность Солонник Л.И. При этом имущество, обозначенное в сделке, фактически не существовало, поэтому в силу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка является недействительной (ничтожной).

После уточнения требований, Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края просило суд признать Таталина Д.О. не приобретшим право собственности на жилой дом по "адрес", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за Таталиным Д.О.; признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи между Таталиным Д.О. и Солонник Л.И. от ДД.ММ.ГГГГ по продаже жилого дома по "адрес"; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за Солонник Л.И.; признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства по "адрес" и возложить на Таталина Д.О. обязанность осуществить снос названной самовольной постройки (т.2, л.д. 6).

Солонник Л.И. обратилась с встречным иском к Администрации города Хабаровска, Главному контрольному управлению Правительства Хабаровского края, третье лицо Таталин Д.О., о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование требований указано, что на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Солонник Л.И. приобрела в собственность у Таталина Д.О. земельный участок по "адрес" площадью 731 кв.м. (с кадастровым номером N и расположенный на нем 3-х этажный жилой дом площадью 1 380 кв.м. (кадастровый номер объекта N). ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на указанные объекты недвижимости был зарегистрирован в ЕГРП. После фактической передачи имущества, Солонник Л.И. начала работы по реконструкции дома путем углубления части подвального помещения и возведения дополнительных 4 и 5 этажей. При этом Солонник Л.И. неоднократно предпринимались меры по легализации объекта, что подтверждается обращениями в Администрацию города Хабаровска и ее департаменты с заявлениями (от ДД.ММ.ГГГГ). До настоящего времени по указанным заявлениям не выданы ни градостроительный план, ни разрешение на реконструкцию. Строительство спорного объекта не завершено. Возведенное здание соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, не нарушает права и законные интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается соответствующими заключениями специализированных организаций и специалистов. Сама постройка расположена на земельном участке и соответствует его целевому назначению. Учитывая перечисленные обстоятельства, Солонник Л.И. просила признать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по "адрес".

Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 22 октября 2014 года Таталин Д.О. признан не приобретшим право собственности на жилой дом по "адрес". Признана недействительной заключенная между Таталиным Д.О. и Солонник Л.И. сделка купли-продажи от "адрес" жилого дома по "адрес". Объект незавершенного строительства по "адрес" признан самовольной постройкой, обязанность по сносу которой возложена судом на Солонник Л.И. Судом указано об исключении из ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности на жилой дом по "адрес" за Таталиным Д.О. и Солонник Л.И. В удовлетворении встречного иска Солонник Л.И. отказано.

В апелляционных жалобах Таталин Д.О. и Солонник Л.И. настаивают на отмене принятого по делу решения и на вынесении нового решении об удовлетворении встречного иска.

Таталин Д.О. утверждает, что на принадлежащем ему земельном участке он построил 3-х этажный индивидуальный жилой дом площадью 1 380 кв.м. Положения Градостроительного кодекса Российской Федерации не содержат предписаний о разработке проектной документации для строительства такого дома, а статьи 209, 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют собственника земельного участка полномочиями на возведение на таком участке здания в соответствии с целевым назначением земельного участка. В установленном законом порядке он зарегистрировал право собственности на дом и продал его вместе с земельным участком Солонник Л.И. В связи с чем полагает, что у суда отсутствовали правовые основания считать такой дом самовольной постройкой, признавать Таталина Д.О. не приобретшим право собственности на указанный жилой дом, а сделку между Таталиным Д.О. и Солонник Л.И. - признавать ничтожной. Также не соответствует закону решение суда в части возложения на Солонник Л.И. обязанности осуществить снос самовольной постройки по "адрес", поскольку судом не дана оценка многочисленным обращением ответчиков за разрешительными документами для продолжения строительства, представленным в деле документам, подтверждающим безопасность объекта строительства и его соответствие строительным нормам и правилам; отсутствие доказательств о нарушении чьих либо прав в случае сохранения названного объекта строительства.

Солонник Л.И. в апелляционной жалобе приводит доводы о том, что также не согласна с решением суда в части необходимости сноса самовольной постройки, поскольку в суд предоставлены достаточные доказательства, подтверждающие соответствие возведенного ею здания существующим техническим требованиям и нормам. Указанное строение не нарушает права и интересы иных лиц, не создает угрозу жизни либо здоровью граждан, что не позволяет применить к такому строению последствия признании его самовольной постройкой в виде сноса здания. Также в жалобе приведены доводы о том, что с самого начала возведения дома, на этапе его строительства Таталиным Д.О., не было допущено существенных нарушений законодательства о разрешительном порядке возведения строений на земельных участках, находящихся в собственности граждан. Разрешительная документация на увеличение степени застройки земельного участка по обращениям Таталина Д.О. не выдавалась. Не согласна с тем, что по решению суда обязана за свой счет произвести снос объекта строительства притом, что сделка между ней и Таталиным Д.О. признана ничтожной. Полагает, что вывод суда о необходимости сноса самовольной постройки необоснован. Единственное нарушение градостроительных норм в виде превышения допустимого процента застройки земельного участка является устранимым и не существенным.

Солонник Л.И., извещенная о времени и месте рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явилась. В суде апелляционной инстанции представители ответчика Солонник Л.И. - Копейко А.В. и Белякина Е.Б. поддержали доводы апелляционной жалобы своего доверителя и просили об ее удовлетворении.

Извещенный о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции Таталин Д.О. в судебное заседание не явился, просил об отложении дела по причине нахождения за пределами города Хабаровска. Названная ответчиком причина признана судом апелляционной инстанции неуважительной, судебное заседание проведено в отсутствие данного ответчика.

Представители Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края и Администрации города Хабаровска возражали в суде апелляционной инстанции против доводов апелляционных жалоб ответчиков, просили решение суда оставить без изменений.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, изучив имеющиеся доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, возражений, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений.

Принимая решение об удовлетворении иска Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края и отказывая в иске Солонник Л.И., суд первой инстанции исходил из того, что строение, возведенное первоначально Таталиным Д.О., а в последствии достраиваемое Салоник Л.И., - является самовольной постройкой, поскольку многоэтажное здание нежилого назначения было возведено ответчиками на земельном участке, не предназначенном для этих целей, вопреки правилам градостроительного зонирования (Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка), и с нарушением порядка, установленного градостроительным законодательством.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с таким выводом суда первой инстанции по следующим мотивам.

Из пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Представленные в деле доказательства подтверждают факты последовательного возведения ответчиками самовольной многоэтажной постройки на земельном участке по "адрес".

К основным принципам земельного законодательства относится принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено разделение земель в Российской Федерации в зависимости от их целевого назначения на категории, в числе которых земли населенных пунктов. Использование каждой из категорий земель допускается в соответствии с установленным для них целевым назначением. Разрешенное использование должно соответствовать зонированию территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Зонирование земель населенных пунктов предусмотрено статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации, с отнесением таких земель к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Пунктами 2-4 названной статьи закона предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Статьей 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен состав предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в числе которых: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; 5) иные показатели.

Предельные значения (размеры и параметры, их сочетания) устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Решением Хабаровской городской Думы от 21 мая 2002 года N 211 утверждены Правила землепользования и застройки в городе Хабаровске.

Земельный участок по "адрес" площадью 731.5 кв.м. был поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый номер N); Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске земельный участок включен в территориальную зону "данные изъяты", сведения о которой внесении в ГКН на основании решения Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N.

Статьей 11 Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка территориальной зоны Ц-1 - 40%.

Решением Хабаровской городской думы от 25 февраля 2014 года N 876 статья 11 Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске была дополнена пунктом 14, устанавливающим запрет на увеличение установленного градостроительным регламентом максимального процента застройки в границах земельного участка территориальной зоны Ц-1.

Таким образом, собственник земельного участка по "адрес" был вправе его использовать в соответствии с видами разрешенного использования и с соблюдением предельных значений строительства, предусмотренных для этой территориальной зоны Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске.

Из копии кадастрового паспорта указанного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ следует, что участок полностью относится к категории земель - земли поселений, вид разрешенного использования земельного участка (назначение) - под существующее здание склада (л. 31 материалов прокурорской проверки, приобщенных к гражданскому делу).

Согласно технической документации ГУ "Краевое БТИ" от ДД.ММ.ГГГГ на частично руинированное строение, на земельном участке по "адрес" имелся бутовый ленточный фундамент (100%) и кирпичные стены (50%) склада постройки до ДД.ММ.ГГГГ; общая площадь застройки на ДД.ММ.ГГГГ 451.3 кв.м. (т.1, л.д. 140-143).

По договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по "адрес" как свободный от застройки и иных объектов был продан собственником "данные изъяты" покупателю ФИО1

Через неделю в таком же состоянии ФИО1 продал земельный участок Таталину Д.О. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 100). ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к Таталину Д.О.

ДД.ММ.ГГГГ Таталин Д.О. обратился с заявлением в Администрацию города Хабаровска ( N) о подготовке градостроительного плана земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска был подготовлен такой документ, содержащий разъяснения всех положений Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске применительно к земельному участку по "адрес" (т.2, л.д. 177-185).

В ДД.ММ.ГГГГ Таталину Д.О. было дважды отказано в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства до 60% и 100%, что подтверждается копиями постановлений Администрации города Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N (т.3, л.д. 50, 51). Данные решения не были обжалованы Таталиным Д.О. в порядке, предусмотренном пунктом 7 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем представленными в деле доказательствами подтверждается, что в ДД.ММ.ГГГГ Таталин Д.О. начал работы по возведению на земельном участке по "адрес" объекта капитального строительства, в нарушение предписаний статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не имея на то разрешения.

ДД.ММ.ГГГГ Таталин Д.О. обратился в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка по "адрес", который передавался ФИО2 сроком до ДД.ММ.ГГГГ для строительства гаража для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Пунктом 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Поскольку передача в аренду земельного участка для названных целей является нарушением предписаний статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации об обязанности собственника земельного участка использовать его в соответствии с целевым назначением, государственная регистрация договора аренды была приостановлена (л. 37-41 материалов прокурорской проверки, приобщенных к гражданскому делу).

В связи с проверкой указанного факта ДД.ММ.ГГГГ специалистом отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Хабаровскому краю был произведен осмотр земельного участка по "адрес" В результате осмотра установлено, что на земельном участке здание склада и гаража отсутствуют; фактически ведется строительство иного объекта (л. 42 материалов прокурорской проверки, приобщенных к гражданскому делу).

Представленные в деле доказательства подтверждают, что в ДД.ММ.ГГГГ Таталин Д.О. начал самовольное строительство на принадлежащем ему земельном участке многоэтажного нежилого здания, имеющего 1 цокольный этаж и 5 надземных этажей. Контур данного здания и площадь его застройки существенно отличаются от контура и площади складского помещения, имевшегося на указанном участке ранее, что исключает возведение Таталиным Д.О. здания в виде реконструкции складского помещения.

ДД.ММ.ГГГГ были измены сведения о разрешенном использовании земельного участка по "адрес" на использование под здание смешанного использования: с жилыми помещениями и помещениями делового, обслуживающего и коммерческого назначения с крытой автостоянкой.

С учетом содержания приведенных ранее положений земельного, градостроительного законодательства, а также Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске, правовой режим земельного участка по "адрес" не допускает возведение на нем индивидуального жилого дома.

Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности Таталина Д.О. на индивидуальный жилой дом площадью 1380 кв.м. на земельном участке по "адрес".

Материалами дела подтверждается, что регистрация права Таталина Д.О. на дом была произведена в упрощенном порядке, предусмотренном статьей 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании технического плана на дом, содержащего недостоверные сведения об объекте недвижимости.

Названный технический план был изготовлен кадастровым инженером ФИО3 по заданию Таталина Д.О. ФИО3 указал в техническом плане недостоверные сведения о наличии завершенного строительством 3-х этажного здания - жилого дома ДД.ММ.ГГГГ постройки; количество подземных этажей не указывалось (т.1, л.д. 172). По данному факту в отношении ФИО3 было возбуждено уголовное дело N, которое прекращено постановлением от ДД.ММ.ГГГГ за отсутствием состава преступления в связи с наличием признаков административного правонарушения, предусмотренного "данные изъяты" - т.2, л.д. 134-144).

Ранее стоявший на кадастровом учет склад, расположенный на том же земельном участке, был снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

В результате указанных действий, ДД.ММ.ГГГГ Таталин Д.О. незаконно произвел юридическое оформление не имевшего место факта возведения на принадлежащем ему земельном участке 3-х этажного индивидуального жилого дома площадью 1 380 кв.м., притом, что разрешенное использование такого участка не допускает возведение на нем индивидуального жилого дома.

Управлением Росреестра по Хабаровскому краю признан факт нарушения закона при проведении государственной регистрации права Таталина Д.О. на указанный индивидуальный жилой дом.

Фактически в указанное время на земельном участке осуществлялось строительство многоэтажного нежилого дома, что отражено в представленных в деле доказательствах, в том числе в фотоматериалах: на ДД.ММ.ГГГГ на участке был возведен цокольный этаж и 4 надземных этажа; ДД.ММ.ГГГГ - велись работы по строительству 5 этажа; ДД.ММ.ГГГГ - возведены стены 5 этажа (без потолочных перекрытий) - т.1, л.д. 74.

Принимая во внимание установленные по делу факты, судебная коллегия приходит к выводу о том, что 3-х этажный индивидуальный жилой дом по "адрес" площадью 1 380 кв.м. фактически никогда не существовал, был юридически оформлен в результате предоставления в Управление Росреестра по Хабаровскому краю недостоверных сведений о создании такого объекта недвижимости Таталиным Д.О. путем его строительства на земельном участке, правовой режим которого исключает право застройщика на возведение индивидуального жилого дома.

В действительности на указанном земельном участке Таталин Д.О. осуществлял строительство многоэтажного нежилого дома, не имея разрешения на его строительство.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что на земельном участке велось незаконное строительство многоэтажного дома под видом возведения объекта недвижимости, на строительство которого не требуется разрешения на строительство (индивидуальный жилой дом). Подтверждением чему являются попытка передачи ответчиком земельного участка в аренду под строительство гаража для использования не в целях предпринимательской деятельности; отсутствие фактов обращения ответчика за разрешением на строительство; оформление незаконного строительства многоэтажного нежилого дома под видом индивидуальной жилой застройки.

По предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 160-163) и договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 6-ти этажное здание по "адрес" в недостроенном виде было передано вместе с земельным участком в собственность Салоник Л.И. (т.1, л.д. 153-155). Согласно выписке из ЕГРП, с ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка и индивидуального жилого дома площадью 1 380 кв.м. по "адрес" стала Солонник Л.И. (т.1, л.д. 23,24, 69, 70).

Передача Таталиным Д.О. объекта самовольного строительства в собственность Солонник Л.И. под видом индивидуального жилого дома осуществлялась в период обращения Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края в суд с иском к Таталину Д.О. о сносе самовольной постройки ( ДД.ММ.ГГГГ).

Принимая в собственность фактически иной объект недвижимости, нежели тот, который указан в правоустанавливающих документах, Солонник Л.И. была осведомлена о незаконном характере строительства и его возможных неблагоприятных последствиях. Данное обстоятельство исключает добросовестность Солонник Л.И. как приобретателя объекта недвижимости, осведомленного о недостатках его правового режима.

Солонник Л.И. продолжила работы по самовольному строительству объекта недвижимости. При этом только после привлечения ее к участию в настоящем деле в качестве соответчика ( ДД.ММ.ГГГГ), Солонник Л.И. стала предпринимать меры, направленные на легализацию объекта самовольного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ Солонник Л.И. обратилась в Администрацию города Хабаровска с заявлением о приведении градостроительного плана земельного участка в соответствие с градостроительным кодексом, на что ДД.ММ.ГГГГ был дан ответ о том, что изменение предельных параметров разрешенного строительства в целях увеличения процента застройки земельного участка с 40% до 80% путем утверждения градостроительного плана земельного участка не предусмотрено (т. 2, л.д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ Солонник Л.И. повторно отказано в выдаче градостроительного плана на земельный участок по мотиву того, что в представленных заявителем документах указано на существование индивидуального жилого дома, что противоречит виду разрешенного использования земельного участка (под здание смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями делового, обслуживающего и коммерческого назначения с крытой автостоянкой) (т.2, л.д. 33).

ДД.ММ.ГГГГ Солонник Л.И. обратилась в Администрацию города Хабаровска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома по "адрес". Обращаясь за разрешением, Солонник Л.И. настаивала на том, что для реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется ни проектная документация, ни положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (т.1, л.д.101).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Хабаровска был дан письменный отказ в выдаче разрешения на реконструкцию, обоснованный тем, что при выезде на место установлено отсутствие 3-х этажного индивидуального жилого дома площадью 1 380 кв.м. на указанном земельном участке; на участке уже построено 6-ти этажное здание неизвестного функционального назначения; отсутствуют документы, предусмотренные для выдачи разрешения на реконструкцию, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т.2, л.д. 31-32).

Постановлением Администрации города Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ N Солонник Л.И. отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в виде превышения максимального процента застройки на 40% (т.2, л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ Солонник Л.И. обратилась в Администрацию города Хабаровска с заявлением о разъяснении порядка получения разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома. При этом просила исходить из того, что на земельном участке расположен 3-х этажный индивидуальный жилой дом с незавершенной надстройкой в 3 этажа (т.2, л.д. 35-38).

В письменном ответе от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что фактически на земельном участке расположен не индивидуальный жилой дом, на строительство которого разрешение не выдавалось, а самовольная постройка виде 6-ти этажного здания. Поскольку проверкой прокуратуры выявлен факт регистрации права на индивидуальный жилой дом с нарушением закона, и вопрос о сохранении самовольной постройки рассматривается судом, выдача разрешения на реконструкцию не представляется возможной (т.2, л.д. 34).

Указанные действия Солонник Л.И., направленные на устранение дефектов правового режима объекта строительства, полученного по сделке с Таталиным Д.О., не могут быть признаны добросовестными, поскольку они были инициированы только рассмотрением в суде иска о сносе названной самовольной постройки, во всех случаях в их основу Солонник Л.И. закладывает свое право на индивидуальный жилой дом, который в действительности никогда не существовал.

Все ответы и решения Администрации города Хабаровска на обращения Солонник Л.И. не содержат необоснованных ограничений прав заявителя, направлены на недопущение легализации незаконно возведенного и оформленного в собственность объекта недвижимости.

В результате исследования и оценки представленных в деле доказательств во всей их совокупности и взаимосвязи, судебная коллегия усматривает наличие всех признаков самовольной постройки в объекте недвижимости, который был частично возведен и оформлен в собственность Таталина Д.О. под видом индивидуального жилого дома, передан в таком состоянии в собственность Солонник Л.И., которая продолжила самовольное строительство и, используя титул собственника несуществующего индивидуального жилого дома, предпринимала попытки по легализации строительства путем получения разрешения на реконструкцию такого дома в виде права на достройку дополнительных 3-х этажей и на увеличение максимального процента застройки земельного участка.

В связи с чем коллегия находит обоснованными выводы суда первой инстанции о наличии оснований признать такой объект самовольной постройкой, на которую право собственности не может возникнуть в силу прямого указания в законе (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а, следовательно, и не может быть передано по сделке, что влечет ничтожность такой сделки, а также возложение на лицо, осуществившее самовольное строительство, обязанности снести такую постройку за счет собственных средств.

Судебная коллегия отклоняет за необоснованностью довод апелляционной жалобы Солонник Л.И. о неправомерном возложении на нее судом обязанности осуществить за счет собственных средств снос самовольной постройки. Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая доводы апелляционных жалоб ответчиков в защиту встречного иска о признании права на самовольную постройку о том, что возведенное ими многоэтажное здание может быть сохранено, поскольку соответствует строительным нормам и правилам, техническим регламентам и требованиям безопасности, судебная коллегия приходит к следующему.

Как указано Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (от 19 марта 2014 года), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Установленные по делу факты подтверждают, что строительство многоэтажного дома на всех его стадиях осуществлялось ответчиками с нарушением действующего законодательства, устанавливающего требования к возведению таких объектов; ответчики не были лишены возможности получить надлежащие правоустанавливающие документы на возводимый объект и не обращались в установленном законом порядке за такими документами; осуществляли незаконное строительство нежилого многоэтажного дома, маскируя его под строительство индивидуального жилого дома с целью избежать исполнения обязанности соблюдать многочисленные требования закона для строительства таких объектов, а при постановке в суде вопроса о признании возведенного ими объекта самовольной постройкой - используют иск о признании права на самовольную постройку исключительно для обхода норм специального законодательства, основываясь на доводах о безопасности постройки и возможности ее эксплуатации по назначению.

Судебная коллегия полагает, что при указанных многочисленных фактах нарушений и злоупотребления правом, техническая и функциональная безопасность и полезность объекта самовольного строительства не является достаточным основанием для сохранения постройки и признания на нее права собственности застройщика (собственника земельного участка).

На дату рассмотрения дела судом самовольная постройка не завершена строительством; имеет недостатки проектных решений и исполнения, выявленные судебной строительно-технической экспертизой.

Кроме того остается непреодолимым решение вопроса о фактическом превышении максимального процента застройки земельного участка самовольно возведенным объектом до 68% вместо установленных статьей 11 Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске 40%, при наличии запрета на превышение данного ограничения (пункт 14 этой же статьи Правил).

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда города Хабаровска от 22 октября 2014 года по исковому заявлению Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края к Таталину Д. О., Солонник Л. И. о признании не приобретшим право собственности на жилой дом, признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи, исключении записи о праве собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании объекта незавершенного строительством самовольной постройкой, возложении обязанности осуществить снос самовольной постройки, по встречному исковому заявлению Солонник Л. И. к Главному контрольному управлению Правительства Хабаровского края, Администрации города Хабаровска о признании права собственности на объект незавершенного строительства - оставить без изменения, апелляционные жалобы Таталина Д.О. и Солонник Л.И. - без удовлетворения.

Председательствующий Жельнио Е.С.

Судьи Верхотурова И.В.

Аноприенко К.В.