Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27 января 2015 г. по делу N 33-562/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Быковой В.Б.

судей Черных С.В., Крейса В.Р.

при секретаре Елисейкиной В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 27 января 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска на решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 17 октября 2014г., которым отказано Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Черных С.В., объяснения представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска Макаренко М.А., возражения Ельковой В.В., ее представителя Белоцерковской А.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска обратился в суд с иском к Ельковой В.В. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. в сумме "данные изъяты" руб., и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и индивидуальным предпринимателем Ельковой В.В. был заключен договор N аренды недвижимого имущества - нежилых помещений площадью N кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Мира, 19. Срок действия установлен с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п.3.1 и 3.2 договору аренды, арендатор обязан вносить арендную плату в размере "данные изъяты" руб. на счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца, а с 01.11.2012г. плата установлена в размере "данные изъяты"8 руб., за несвоевременное перечисление арендной платы, начисляется пени в размере 0,1% от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик утратил статус индивидуального предпринимателя.

Ответчик приобрела вышеуказанные нежилые помещения в собственность по договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ., который ДД.ММ.ГГГГ. был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, ответчик обязана оплачивать арендные платежи до ДД.ММ.ГГГГ г.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, в жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение, об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, на нарушение судом норм материального права.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу, что заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилое помещение, в связи с чем, ошибочно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (до дня государственной регистрации).

Данный вывод противоречит судебной практике, и п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Так же указал на не согласие с выводом суда, в той части, что ответчиком погашена задолженность по апрель 2013г. платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" руб., так как после данной оплаты задолженность по арендной плате составляла "данные изъяты" руб. и пени в размере "данные изъяты" руб.

Ельковой В.В. поданы возражения по доводам апелляционной жалобы.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с п.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ. между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и Ельковой В.В. заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений площадью N кв.м., расположенных по адресу: "адрес".

Пунктом 3.2 договора аренды определен размер арендной платы "данные изъяты" руб., которую арендатор должен вносить ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца. Дополнительным соглашением от 16.10.2012г. N размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ был установлен в размере "данные изъяты"8 руб.

ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора купли-продажи Елькова В.В. приобрела вышеуказанное недвижимое имущество - нежилые помещения площадью N кв.м., расположенные по адресу: "адрес". Государственная регистрация права собственности на приобретенный объект недвижимости произведена 26.06.2013г. Разделом 2 договора определена сторонами цена договора и порядок оплаты.

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был подписан акт о передаче в собственность Ельковой В.В. нежилых помещений, расположенных по адресу: "адрес".

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, руководствовался положениями ст. 425, п.п.1,2 ст. 433 ГК РФ, п.2 ст. 224, разъяснениями постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N10/22, исходил из того, что к моменту заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. нежилое помещение находилось во владении ответчика на основании договора аренды, и с момента заключения договора купли-продажи изменилось основание владения арендованным имуществом (договор аренды на договор купли-продажи), и в связи с заключением договора купли-продажи прекратились на будущее обязательства ответчика по внесению арендной платы по договору аренды.

И с учетом погашения ответчиком задолженности по арендным платежам в сумме "данные изъяты" руб., исходя из расчета задолженности за период, предшествующий дате заключения договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, так как они основаны на правильном применении норм материального права, соответствует обстоятельствам дела, представленным доказательствам, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки представленных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости, продавец обязан передать покупателю владение объектом (ст. 556 ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ).

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передачи вещи (ст. ст. 211, 224, 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ), в результате чего основания владения покупателя (арендатора) изменяется - изначально таким основанием было владение по договору аренды, а затем - по договору купли-продажи.

А при таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (п. 5, п. 6), доводы апелляционной жалобы о противоречии выводов суда судебной практике, вышеуказанному Постановлению являются несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о наличии задолженность ответчика по арендным платежам не соответствуют обстоятельствам дела, опровергаются представленным истцом расчетом задолженности и платежным поручении о внесении ответчиком платежей по договору аренды.

Из представленного истцом расчета задолженности следует, что задолженность ответчика по арендным платежам март 2013 г. составляет "данные изъяты" руб., пеня "данные изъяты" руб., за апрель 2013 г. за 16 дней (до момента заключения договора купли-продажи) размер арендных платежей составит "данные изъяты" руб., пеня "данные изъяты" руб., и с учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание платеж, внесенный ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в счет задолженности по арендным платежам в сумме "данные изъяты" руб., суд обоснованно пришел к выводу о погашении ответчиком задолженности по договору аренды, и отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 17 октября 2014 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи