Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-2213/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Константиновой О.В.,

судей

Деменевой Л.С.,

Коренева А.С.

при секретаре Королевой Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Маковеевой О.В. к Шерстневу К.Г., Шерстневой Ю.Г. о признании права собственности на жилое помещение, внесении изменений в сведения о зарегистрированном праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; встречному иску Шерстневой Ю.Г. к Маковеевой О.В., Шерстневу К.Г. о признании договора купли-продажи недействительным

по апелляционным жалобам Маковеевой А.В., представителя Шерстнева К.Г. - Попова С.С., действующего на основании доверенности от ... , на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 11.12.2014.

Заслушав доклад судьи Константиновой О.В., объяснения истца Маковеевой А.В., ее представителя - Шикаева Д.В., действующего на основании доверенности от ... , третьего лица Суворова Д.В., возражения ответчика Шерстнева К.Г., его представителя, а также представителя ответчика Шерстневой Ю.Г. - Попова С.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Маковеева А.В. обратилась в суд с указанным иском. В обоснование исковых требований указала, что между ней и ответчиком Шерстневым К.Г. был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ... По условиям данного договора Маковеева А.В. уплатила Шерстневу К.Г. в счет продажи квартиры в соответствии с графиком платежей денежные средства в размере ... руб., а Шерстнев К.Г. передал квартиру Маковеевой А.В. Факт оплаты стоимости квартиры в полном объеме подтверждается тремя расписками о получении Шерстневым К.Г. от Маковеевой А.В. денежных средств: расписка от ... на сумму ... руб., расписка от ... на сумму ... руб., а также расписка с графиками платежей и фактического их поступления от ... Вышеуказанная квартира на момент совершения сделки находилась в общей совместной собственности ответчиков, которые приобрели данное жилое помещение в период брака на основании договора долевого участия в строительстве. Право собственности на квартиру было зарегистрировано на ответчика Шерстневу Ю.Г. Однако сделка по отчуждению квартиры истцу была совершена Шерстневым К.Г. с согласия супруги Шерстневой Ю.Г. После полной оплаты стоимости квартиры жилое помещение было передано истцу: ... года Маковеева А.В. вселилась в квартиру, впоследствии зарегистрировалась в ней по месту жительства, начала оплачивать коммунальные платежи, осуществила в квартире дорогостоящий ремонт. Расписка от ... с графиком платежей и указанием, что оплата в счет купли-продажи произведена полностью, в совокупности с расписками от ... и от ... является подтверждением составления в письменной форме соответствующего положениям ст.ст. 550, 163 Гражданского кодекса Российской Федерации договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Шерстнев К.Г., реализуя свои полномочия собственника, продал, а Маковеева А.В. приобрела жилое помещение. При этом в расписках четко указаны предмет договора, цена квартиры и график платежей, зафиксирован факт передачи денежных средств в счет оплаты стоимости имущества от покупателя к продавцу. Полагает, что отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Поскольку соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи достигнуто сторонами, отражено в расписках, к такому обязательству должны применяться правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи. На протяжении долгого времени ответчики, фактически являющиеся после переезда из спорной квартиры соседями истца, не проявляли какую-либо заинтересованность к спорной квартире, не принимали мер по содержанию имущества, не оспаривали вселение Маковеевой А.В. и осуществление ей прав и обязанностей собственника жилого помещения. На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 218, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... , аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Шерстневой Ю.Г.

Ответчиком Шерстневой Ю.Г. было подано в суд встречное исковое заявление к Шерстневу К.Г. и Маковеевой А.В. В обоснование поданного заявления истец указала, что право собственности на указанную квартиру было приобретено ей в период нахождения в браке с Шерстневым К.Г. на основании договора долевого участия в строительстве от ... N ... Спорная квартира была передана Шерстневой Ю.Г. ... по акту приема-передачи. Право собственности истца в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Спорная квартира является имуществом, нажитым супругами во время брака, их совместной собственностью. Шерстнева Ю.Г. согласие на совершение сделки, в том числе нотариально удостоверенное, как того требует ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, не давала. Поскольку сделка по отчуждению спорной квартиры совершена Маковеевой А.В. и Шерстневым К.Г. с нарушением положений ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, то она не соответствует закону и подлежит признанию недействительной. Шерстнева Ю.Г. о совершении сделки Шерстневым К.Г. не уведомлялась, в течение всего времени, начиная с ... года до ... года, о составлении каких-либо расписок не знала. Все это время истец полагала, что принадлежащая ей на праве собственности квартира находится в возмездном пользовании у Маковеевой А.В., на основании чего последняя была зарегистрирована в квартире и пользуется ей. О наличии расписок узнала лишь в ... года при ознакомлении с материалами дела по первоначальному иску. На основании изложенного просила признать недействительной сделку по отчуждению квартиры, совершенную Шерстневым К.Г. и Маковеевой А.В. и оформленную расписками от ... , ... и ...

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 11.12.2014 в удовлетворении исковых требований Маковеевой А.В. к Шерстневу К.Г., Шерстневой Ю.Г. о признании права собственности на жилое помещение, внесении изменений в сведения о зарегистрированном праве в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним отказано. В удовлетворении встречного иска Шерстневой Ю.Г. к Маковеевой А.В., Шерстневу К.Г. о признании договора купли-продажи недействительным отказано.

Не согласившись с данным решением, Маковеева А.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и принять новое об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. Фактически стороны исполнили договор купли-продажи квартиры: Маковеева А.В. полностью оплатила стоимость жилого помещения, а Шерстневы освободили и передали его. В настоящем случае основания для признания договора незаключенным отсутствуют. Действия по полному встречному исполнению сделки купли-продажи являются подтверждением согласованной воли сторон о добровольном принятии на себя обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры. Данное обязательство с учетом фактически сложившихся правоотношений сторон равнозначно обязательству из исполненного договора купли-продажи, когда между сторонами изначально был заключен такой договор. Выводы суда первой инстанции о том, что между сторонами не согласовано условие о предмете договора, является необоснованным. В расписках указано жилое помещение, подлежащее передаче покупателю, между сторонами отсутствует спор по поводу переданного жилого помещения. По мнению автора апелляционной жалобы, отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, само по себе не свидетельствует о его незаключенности. Договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен после государственной регистрации. Поскольку договор купли-продажи исполнен ответчиками и из их поведения на протяжении ... лет явствовала воля об отчуждении квартиры и сохранении силы сделки, в удовлетворении исковых требований Маковеевой А.В. не могло быть отказано со ссылкой на отсутствие регистрации договора. Полагает, что ей не пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании права собственности на квартиру, поскольку ответчики не оспаривали и не ставили ее право собственности на квартиру под сомнение вплоть до ... года. Маковеева не могла знать о нарушении своих прав, следовательно, срок исковой давности для защиты нарушенного права не мог начать течь, так как права Маковеевой не нарушались.

На апелляционную жалобу Маковеевой А.В. представителем ответчиков Поповым С.С. был подан отзыв, в которым просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что в материалах дела не имеется ни нотариально заверенного согласия Шерстневой Ю.Г, ни иных доказательств наличия согласия супруги Шерстнева К.Г. на отчуждение квартиры, а также доказательств того, что Шерстнева Ю.Г. вообще знала о совершении сделки по продаже квартиры. Полагает, что суд обоснованно при принятии решения пришел к выводу о несогласованности существенных условий договора купли-продажи квартиры, а также отсутствия его государственной регистрации.

На указанное решение апелляционная жалоба была также подана Шерстневым К.Г. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что согласен с решением суда, считает его законным и обоснованным. Между тем полагает, что из мотивировочной части решения следует исключить выводы об исполнении условия об оплате по договору купли-продажи, изложенные в абзацах ... , ... и ... на странице ... решения. Полагает, что указанные выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Маковеева А.В., ее представитель Шикаев Д.В., а также третье лицо Суворов Д.В. доводы апелляционной жалобы Маковеевой А.В. поддержали, настаивали на отмене решения и вынесении нового об удовлетворении первоначальных исковых требований. Ответчик Шерстнев К.Г., его представитель Попов С.С., также представляющий интересы ответчика Шерстневой Ю.Г., возражал относительно доводов апелляционной жалобы Маковеевой А.В., полагая решение суда законным и обоснованным по сути. Настаивали на доводах апелляционной жалобы Шерстнева К.Г. об исключении из мотивировочной части решения суда выводов об исполнении условия об оплате по договору купли-продажи.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что спорным жилым помещением является ... квартира, расположенная по адресу: ... Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ответчиком Шерстневой Ю.Г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от ... и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сторонами также не оспаривается, что указанное жилое помещение было приобретено Шерстневой Ю.Г. в период нахождения в браке с Шерстневым К.Г. на основании договора долевого участия в строительстве N ... от ... , а также последующего договора о смене лиц в обязательстве N ... от ... и дополнительного соглашения N ... к договору о смене лиц в обязательстве от ...

В материалы дела были представлены расписки от ... , ... и ... Ссылаясь на указанные расписки, Маковеева А.В. утверждает, что между ней и ответчиком Шерстневым К.Г., действующим с согласия своей супруги Шерстневой Ю.Г., был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества и согласованы все существенные условия сделки, а также указывает на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества фактически исполнен сторонами, денежные средства за квартиру получены продавцом, квартира передана ей как покупателю. В связи с чем Маковеева А.В. полагает, что она приобрела право собственности на спорную квартиру, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 432 указанного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи с положениями ст. ст. 550 и 554 того же Кодекса согласованность предмета обязательства должна определяться на момент подписания сторонами договора купли-продажи, при отсутствии в договоре данных, предусмотренных ст. 554 данного кодекса, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в представленных расписках отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в расписках не предусмотрена обязанность Шерстневой Ю.Г., как собственника, передать истцу недвижимое имущество и на каких условиях. Данные расписки не подписаны собственником недвижимого имущества Шерстневой Ю.Г. Таким образом, указанные расписки не свидетельствуют о том, что между сторонами было достигнуто соглашение о купле-продаже недвижимого имущества.

Судом также установлено и подтверждается справкой ... от ... N ... , что на момент составления расписок, и, по мнению Маковеевой А.В., фактического заключения договора купли-продажи, в указанной квартире проживали и были зарегистрированы ответчики по первоначальному иску, а также их несовершеннолетний ребенок - А, ... г.р.

В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи квартиры, части квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Между условия по сохранению за зарегистрированными в квартире лицами права пользования жилым помещением также не было согласовано.

Таким образом, применив вышеприведенные нормы права, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что в расписках от ... , ... и ... , на которые ссылается Маковеева А.В. как на надлежаще оформленный договор купли-продажи квартиры, вышеперечисленные существенные условия отсутствуют, суд обоснованно пришел к выводу, что в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор следует признать незаключенным.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии волеизъявления собственника недвижимого имущества Шерстневой Ю.Г. на его отчуждение Маковеевой А.В. В суде апелляционной инстанции Маковеева А.В. подтвердила, что она знала, кто является собственником спорной квартиры в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, но лично с Шерстневой Ю.Г. о продаже квартиры она не договаривалась, переговоры о продаже квартиры она вела с Шерстневым К.Г., полагая, что он действует с согласия своей супруги Шерстневой Ю.Г.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что нотариально удостоверенное согласие для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, предусмотренное п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, не оформлялось и Маковеевой А.В. не предъявлялось.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... , в установленном законом порядке зарегистрирован не был, равно как и не был зарегистрирован переход права собственности к Маковеевой А.В. на спорное недвижимое имущество. Таким образом, право собственности в силу приведенных выше положений закона у Маковеевой А.В. на спорное недвижимое имущество не возникло.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Маковеевой А.В. о признании за ней права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... , внесении изменений в сведения о зарегистрированном праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного жилого помещения.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Шерстневой Ю.Г. о признании договора купли-продажи недействительным, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор, являющийся незаключенным, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия в будущем.

Доводы апелляционной жалобы Маковеевой А.В. о том, что судом необоснованно не принято во внимание положение ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающее, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, а также судом не учтены фактически сложившиеся отношения по исполнению сторонами обязательств по договору купли-продажи в полном объеме и не дана оценка поведению ответчиков, из которого на протяжении многих лет явствовала воля об отчуждении квартиры и сохранении силы сделки, в связи с чем в удовлетворении исковых требований Маковеевой А.В. не могло быть отказано со ссылкой на отсутствие регистрации договора, судебная коллегия находит необоснованными. Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательные требования, предъявляемые к содержанию и оформлению договора купли-продажи жилого помещения, установлены специальными нормами (ст. ст. 218, 550, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые в данном случае не были соблюдены.

Следовательно, доводы апелляционной жалобы Маковеевой А.В. о том, что стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, недвижимое имущество было передано продавцом покупателю, а покупатель полностью оплатил его стоимость продавцу и данные действия сторон порождают права и обязанности из договора купли-продажи недвижимого имущества, не соответствуют обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы Маковеевой А.В. о том, что в расписках определены условия о предмете договора и цене недвижимого имущества, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и фактически направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, оснований к чему не имеется.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, установлены значимые для дела обстоятельства, доводам сторон и представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было. Предусмотренных законом оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы Маковеевой А.В. не имеется.

Вместе с тем, соглашаясь с решением суда об отказе в удовлетворении как первоначально заявленных исковых требований о признании права собственности на жилое помещение, так и встречных исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным, полагая решение суда в целом законным и обоснованным, судебная коллегия находит подлежащей удовлетворению апелляционную жалобу представителя Шерстнева К.Г. - Попова С.С. о наличии оснований для изменения решения суда путем исключения из мотивировочной части решения выводов суда об исполнении Маковеевой А.В. условий об оплате по договору купли-продажи, изложенных в абзацах ... , ... и ... на странице ... решения, в связи с несоответствием указанных выводов установленным судом обстоятельствам дела.

Судебная коллегия находит противоречивыми выводы суда первой инстанции, который, с одной стороны, приходит к выводу о незаключенности между сторонами договора купли-продажи жилого помещения в связи с недостижением соглашения по существенным условиям договора и, с другой стороны, - к выводу о том, что расписки от ... , ... , ... подтверждают факт исполнения условий об оплате по договору купли-продажи. Поскольку незаключенный договор является отсутствующим, нельзя признать какие-либо действия лиц, в том числе по передаче денежных средств, исполнением обязательств по данному договору.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу представителя Шерстнева К.Г. - Попова С.С. удовлетворить.

Решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 12.12.2014 изменить, исключив из мотивировочной части выводы суда об исполнении Маковеевой А.В. условия об оплате по договору купли-продажи, изложенные

в абзаце ... на странице ... решения: " ... так как исполнение договора, согласно представленным в материалы дела распискам от ... , ... , а также графику платежей, изложенному в расписке т ... , началось в ... г., суд приходит к выводу о том, что спорный договор состоялся ... г.";

в абзаце ... на странице ... решения: " ... расписка ответчика Шерстнева К.Г. от указанной даты подтверждает факт исполнения условия об оплате по договору купли-продажи квартиры, состоявшегося ранее этой даты";

в абзаце ... на странице ... решения " ... расписки о получении денежных средств подтверждают факт исполнения условий об оплате по указанному договору".

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Маковеевой А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий: Константинова О.В.

Судьи: Деменева Л.С.

Коренев А.С.