Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 11 февраля 2015 г. по делу N 33-435/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

Председательствующего: Ивановой В.П.,

судей областного суда: Полыги В.А., Харламовой О.А.,

при секретаре: Куяновой Д.А.,

рассмотрела в судебном заседании 11 февраля 2015 года дело по апелляционной жалобе Залыгаевой Н.А. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 13 ноября 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования Залыгаевой Н. А. к Белянской Л. Л., Белянской Р. Е. о признании договора заключенным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Полыги В.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Залыгаева Н.А. обратилась в суд с иском к Белянской Л.Л., Белянской Р.Е. о признании договора заключенным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок. В обоснование заявленных требований указала, что 05 декабря 2002 года по договору купли-продажи приобрела жилой " ... " в г. Омске. В 1965 году к указанному дому, принадлежащему на основании решения суда от 12 декабря 1945 года Голик В.В., ее сыном Белянским Л.Д. было пристроено жилое помещение, общей площадью " ... " кв.м. Жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, " ... ", находится на земельном участке с кадастровым номером N " ... ", мерою " ... " кв.м. В соответствии с данными технического паспорта дом состоит из двух половин: Литерой А пользовался Белянский Л.Д., Литерой Б - его мать Голик В.В., дом находился на одном земельном участке и имел один почтовый адрес. Порядок пользования земельным участком между собственниками сложился. Все документы за земельный участок находились у Голик В.В. В кадастровом паспорте N N " ... " земельный участок имеет категорию земли: земли населенных пунктов - для жилой застройки. Решением Центрального исполкома г. Омска N " ... " от 07.01.1972 года на неплановый дом выдана домовая книга. Голик В.В. распорядилась своей половиной дома путем составления 10 ноября 1976 года договора дарения N 1-10439. Позднее указанный жилой дом неоднократно продавался, дарился и принимался по наследству. 15 декабря 2002 года Белянский Л.Д. умер, после его смерти наследственное дело не заводилось. Наследниками после его смерти являются: супруга Белянская Р.Е. и его дочь Белянская Л.Л., которые на дом и земельный участок требований не предъявляли. Кроме того, указала, что, несмотря на постоянное проживание в доме, оформить право собственности на него не представляется возможным. Таким образом, при переходе права собственности на жилой дом она имеет право на приобретение земельного участка, на котором расположен данный дом, в собственность. Просила признать договор купли-продажи вышеуказанного домовладения от 05 декабря 2002 года заключенным, и признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... ", мерою " ... " кв.м., и жилой дом, общей площадью " ... " кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, " ... ".

Залыгаева Н.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще.

Представитель Залыгаевой Н.А. Миненко С.К. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснила, что спорное имущество истица приобрела у Белянского Л.Д. за " ... ", однако переход права собственности зарегистрировать не смогла в связи с его скоропостижной смертью. Дом сгорел и все документы тоже, у Залыгаевой Н.А. осталась только расписка о получении денежных средств за дом и земельный участок.

Белянская Л.Л., Белянская Р.Е., в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание не явилось, просило рассматривать дело в их отсутствие.

Несмирных М.Я., Несмирных Т.М., Администрация г. Омска, департамент имущественных отношений г. Омска, ГУ по земельным ресурсам Омской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Залыгаева Н.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Полагает, что представленная в материалах дела расписка подтверждает факт приобретения ею жилого дома и земельного участка. Утверждает, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца Миненко С.К., поддержавшую доводы жалобы, пояснения Белянской Р.Е., Несмирных Т.М., не возражавших против признания за истцом права собственности на недвижимое имущество, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения.

Из материалов дела следует, что Залыгаева Н.А. обратилась в суд с целью признания права собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... " и жилой дом, расположенные по адресу: г. Омск, " ... ".

В материалы дела представлена расписка Белянского Л.Д. от 05.12.2002 г., составленная в пользу Залыгаевой Н.А., о получении им от последней денежных средств в размере " ... " за земельный участок и дом, которые расположены по адресу: г. Омск, " ... ". Белянский Л.Д. умер 15.12.2002 г. Наследственное дело после его смерти не открывалось.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности обращается застройщик.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу названных норм право собственности на объект недвижимого имущества, права на который не зарегистрированы в установленном порядке в связи с отсутствием разрешения на строительство объекта, может быть признано за лицом в том случае, если земельный участок, на котором находится такое имущество, был предоставлен лицу, заявляющему требования о признании права собственности, либо его правопредшественнику на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования.

Соответственно, правовое значение для разрешения настоящего спора имеет установление факта того, являлся ли Белянский Л.Д. собственником имущества, которым он распорядился, а также было ли осуществлено строительство дома на принадлежащем ему земельном участке (в том числе на праве бессрочного пользования), и, соответственно, имел ли Белянский Л.Д. право на его отчуждение, либо реализованное имущество являлось самовольной постройкой.

Кроме того, в случае наличия у Белянского Л.Д. права на распоряжение жилым домом и земельным участком, необходимо установить, действительно ли между ним и Залыгаевой Н.А. состоялась сделка купли-продажи имущества.

Так, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 558 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Проверяя законность и обоснованность постановленного по делу решения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доказательств принадлежности на праве собственности жилого дома и земельного участка Белянскому Л.Д. не представлено, также как не представлены документы, подтверждающие регистрацию договора купли-продажи в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в указанном реестре отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу г. Омск, " ... " (литера А). По сведениям ГП ОО "ОЦТИиЗ" указанное строение числится за Белянским Л.Д. без правовых документов.

Из отзыва на исковое заявление Управления Росреестра по Омской области следует, что в Едином государственном реестре прав имеются сведения о надлежащем образом зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером N " ... ", общей площадью 302 кв.м., который находится в собственности Несмирных М.Я., Несмирных Т.М.

На названном сформированном и учтенном в ГКН земельном участке находится " ... " (литеры Б, Б1).

Согласно выписке из ЕГРП жилой дом, площадью " ... " кв.м., имеющий инвентарный номер " ... ", литеры Б, Б1, расположенный по адресу: г. Омск, " ... ", принадлежит на праве собственности Несмирных М.Я., Несмирных Т.М. Право зарегистрировано 22.11.2011 г.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером N " ... " и находящийся на нем дом (литеры Б, Б1) принадлежат Несмирных М.Я. и Несмирных Т.М., а права на смежный жилой дом (литеры А, А1) и находящийся под ним земельный участок за кем-либо не зарегистрированы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований Залыгаевой Н.А., указав, что к последней право собственности на спорный дом не перешло, поскольку Белянский Л.Д. ни отчужденным домом, ни земельным участком под ним на праве собственности не владел, соответственно, распоряжаться ими не мог.

Также суд первой инстанции верно указал, что спорный дом является самовольной постройкой.

Так, в материалы дела представлено инвентарное дело на " ... " ( литеры А, А1, Б, Б1). Из инвентарного дела усматривается, что на момент обследования - 02.07.1930 года - на земельном участке площадью 694 кв.м. находился жилой дом общей площадью " ... " кв.м. Указанное домостроение находилось в пользовании Голик В.В.

В ходе обследования 1939-1940 годов площади дома и земельного участка были уточнены и составили " ... " кв.м. и " ... " кв.м. соответственно.

Указанные обстоятельства подтверждаются инвентарной карточкой на земельный участок и инвентарной карточкой на строение. Согласно сведениям, содержащимся в упомянутых карточках, право Голик В.В. на домостроение было закреплено по решению суда 2-го участка " ... " от 12.12.1945 г.

В последующем строение было снесено и на земельном участке было возведено новое строение, 1957 года постройки, литеры 14-15 по адресу " ... ", владельцем которого также являлась Голик В.В., что подтверждается карточкой на домовладение от 31.05.1951 года, карточкой на основное строение от 18.06.1957 года и прилагаемыми к ним планами земельного участка и строений. Вновь возведенное строение было принято в эксплуатацию 10.05.1961 года.

В 1965 году к домостроению с литерами 14-15 (собственник Голик В.В.) были пристроены помещения, обозначенные на плане как литеры 1-2. При этом согласно карточке на домовладение и карточке на основное строение, составленным по состоянию на 15.10.1971 г., собственником строений под литерами 14-15 являлась Голик В.В., владельцем строений под литерами 1-2 - Белянский Л.Д. (без правовых документов).

Согласно техническому паспорту на индивидуальный жилой дом по " ... ", N " ... " по состоянию на 15.10.1974 г. владельцем строения литера 1-2 также является Белянский Л.Д. без правовых документов.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что Белянским Л.Д. на земельном участке, находящимся в пользовании Голик В.В., и без разрешительных документов был выстроен жилой дом.

Из материалов дела усматривается, что 31.10.1974 г. Голик В.В. продала, а Шихова Ф.В. приобрела жилой насыпной дом, площадью 35,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Омск, " ... ", находящийся на земельном участке мерою " ... " кв.м.

10.11.1976 г. по договору дарения Шихова Ф.В. передала вышеуказанный дом Миргалиеву В.С.

Из визуального сравнения технических паспортов на названные строения, составленных по состоянию на 15.10.1974 г., на 18.11.1986 г., на 06.11.2002 г., 30.12.2010 г., 15.10.2014 г. усматривается, что литеры " ... " переименованы в литеру Б; литеры 1-2 в литеру А. Кроме того, к строению с литерой А выполнена пристройка под литерой А1 также без правовых документов.

Из документов, явившихся основанием для регистрации права собственности на жилой дом по адресу: г. Омск, " ... " ( литеры Б, Б1), и находящихся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, следует, что решением " ... " совета депутатов трудящихся от 17.08.1979 года Миргалиеву В.С. разрешено строительство пристроя к существующему жилому дому.

Актом от 30.10.2003 года пристрой с литерой Б1 принят в эксплуатацию, постановлением главы администрации ЦАО г. Омска от 15.09.2004 года данный акт утвержден.

07.12.2004 г. зарегистрировано право собственности Миргалиева В.С. на жилой дом, площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: г. Омск, " ... " ( литеры Б, Б1).

Согласно распоряжению ГУЗР Омской области от 15.05.2008 г. N 2476-р Миргалиеву В.С. предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером N " ... ", площадью 302 кв.м., местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, " ... ".

На основании свидетельств о праве на наследство по завещанию от 26.05.2011 г. право собственности жилой дом и земельный участок, принадлежащие Миргалиеву В.С., перешло к Миргалееву Н.В.

11.11.2011 г. между Миргалеевым Н.В. и Несмирных М.Я., Несмирных Т.М. заключен договор купли-продажи жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, " ... " ( литер Б, Б1), и земельного участка, расположенного по указанному адресу, с кадастровым номером N " ... ".

Таким образом, материалами дела подтверждается, что собственником строений с литерами Б, Б1, земельного участка с кадастровым номером N " ... ", расположенных по адресу: г. Омск, " ... ", являются Несмирных М.Я., Несмирных Т.М.

Вместе с тем в материалы дела не представлены какие-либо доказательства в подтверждение оформления прав собственности Белянского Л.Д. на строения под литерами А, А1, расположенные по адресу: г. Омск, " ... ". Кроме того, не имеется сведений о том, что Белянским Л.Д. предпринимались какие-либо действия на получение разрешения на строительство, введения дома в эксплуатацию и др.

Равным образом отсутствуют в материалах дела и доказательства принадлежности Белянскому Л.Д. на каком-либо законном праве земельного участка под возведенным им домом.

Что касается земельного участка с кадастровым номером N " ... ", то данный участок принадлежит Несмирных М.Я., Несмирных Т.М.

Ссылки представителя истца на то, что Залыгаева Н.А. не претендует на земельный участок, принадлежащий Несмирных М.Я., Несмирных Т.М. (под строениями с литерами Б, Б1), а претендует на иной земельный участок (под строениями с литерами А, А1), однако указанные участки имеют один кадастровый номер N " ... ", основаны на неверном толковании норм материального права.

В силу ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе.

Согласно ст. 7 приведенного Закона, в государственный кадастр недвижимости вносятся, среди прочего, следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Таким образом, заявляя о правах на земельный участок с кадастровым номером N " ... ", учтенным в ГКН, истец фактически ставит вопрос о праве собственности на земельный участок, находящийся не под строением, которым фактически пользуется Залыгаева Н.А., а об участке, находящимся под домом с литерами Б и Б1 и принадлежащем Несмирных М.Я., Несмирных Т.М.

Каких-либо правовых оснований для признания за истцом права на названный земельный участок не имеется.

Не являются состоятельными и доводы истца о возникновении у нее права собственности на участок под строениями с литерами А, А1, как перешедший ей на основании договора купли-продажи, заключенного с Белянским Л.Д.

Названный земельный участок в ГКН не учтен, его межевание не проводилось, в виде существующего объекта недвижимого имущества он не значится.

Более того, как следует из материалов дела, Белянский Л.Д. спорным земельным участком ни на праве собственности, ни на праве бессрочного пользования не обладал, в связи с чем распоряжаться им не мог. Напротив, указанный участок изначально находился в пользовании Голик В.В. и, после перехода права собственности на домостроение с литерами Б, Б1 к Миргалиеву В.С., участок под строением был предоставлен ему бесплатно в собственность на основании распоряжения начальника ГУ по земельным ресурсам Омской области от 15.05.2008 года.

Белянскому Л.Д. земельный участок ни для строительства, ни для ведения подсобного хозяйства не предоставлялся, доказательств указанному не имеется.

Таким образом, постановленное по делу решение отвечает нормам материального права, является законным и обоснованным.

Доводы жалобы о том, что представленная в материалах дела расписка подтверждает факт приобретения ею жилого дома и земельного участка, отклоняются как необоснованные. Данная расписка не отвечает требованиям действующего законодательства (ст. ст. 433, 550, 558 ГК РФ), предъявляемым к сделкам; кроме того, спорное имущество предметом сделки между Залыгаевой Н.А. и Белянским Л.Д. выступать не могло поскольку Белянскому Л.Д. не принадлежало.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца по делу и направлены на иную оценку обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, оснований для которой не имеется.

При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах содержащихся в ней доводов, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Омска от 13 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Залыгаевой Н.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: