Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 06 февраля 2015 г. по делу N 33-761/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Криволаповой Е.А.,

судей Осиповой И.Г., Мирошниченко Д.С.,

при секретаре судебного заседания Сафарове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора ОАО "Надежда" А.Р.А. на решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 01 декабря 2014 года по исковому заявлению К.П.А.к К.В.И.о признании права собственности на недвижимое имущество,

заслушав доклад судьи Осиповой И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

К.П.А. обратилась в суд с иском к К.В.И. о признании действительным договора купли-продажи от 13 августа 2014 года.

В обоснование исковых требований указала, что она купила у К.В.И. 6/2174 доли в праве общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый номер *** общей площадью 40708369 кв.м, адрес (местоположение): *** край, *** район, ****, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование для сельскохозяйственного производства за *** рублей, о чём имеется расписка. 15.08.2014 года она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел за разъяснением вопроса по государственной регистрации перехода права собственности при купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с приложением копий всех документов. 25.08.2014 г. получила ответ о том, что государственная регистрация перехода права на земельную долю возможна при наличии вступившего в силу судебного решения. Решение суда необходимо для регистрации перехода права собственности на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Иной возможности зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество у неё нет. Просила суд признать действительным договор купли-продажи от 13.08.2014 г на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Наименование: Земельный участок. Назначение: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства. Площадь 40708369.00 кв.м. Адрес (местоположение): *** край, *** район, село Новоселицкое, ***; Считать решение суда основанием для регистрации договора купли - продажи на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности данного земельного участка в Федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

В ходе рассмотрения дела К.П.А. было подано уточненное исковое заявление, в котором она просила суд признать право собственности на недвижимое имущество - 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земли сельскохозяйственного назначения, площадь 40708369.00 кв.м., адрес (местоположение): СК, *** район, с. Новоселицкое, ***. Кадастровый номер ***; исключить запись о государственной регистрации права на этот объект за К. В.Н., считать решение суда основанием для государственной регистрации права собственности и перехода права на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности данного земельного участка в Федеральной службе Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. В обоснование уточненных исковых требований указала, что К.В.И. продал ей земельный участок, сохранив право преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности для государственных и муниципальных органов, других участников долевой собственности на данный земельный участок, включая и арендатора ОАО "Надежда". Однако своим правом никто не воспользовался. Она, приобретая долю в праве на земельный участок, не намерена выделять часть земельного участка, чтобы самостоятельно своим трудом использовать, заниматься производством сельхозпродукции и желает оставить для работы в ОАО "Надежда", как и все остальные участники собственности данного земельного участка, о чем в договоре отражено: приобретено с арендой в пользу ОАО "Надежда".

Обжалуемым решением Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 01 декабря 2014 года исковые требования К. П.А. к К.В.И. о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворены.

Суд признал за К. П.А. право собственности на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Наименование: Земельный участок. Назначение: земли сельскохозяйственного производства. Площадь 40708369,00 кв.м. Адрес (местоположение): *** край, *** район, ***. Кадастровый номер *** с существующим обременением права аренды - договора аренды от 01.08.2010 года.

Исключил запись о государственной регистрации права собственности за правообладателем К.В.И. 18.10.1963 года рождения на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Наименование: Земельный участок. Назначение: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства. Площадь 40708369,00 кв.м. Адрес (местоположение): ***край, *** район, *** Кадастровый номер ***.

Указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности и перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Наименование: Земельный участок. Назначение: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства. Площадь 40708369,00 кв.м. Адрес (местоположение): *** край, ***район, ***. Кадастровый номер ***.

В апелляционной жалобе генеральный директор ОАО "Надежда" А.Р.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное вынесенное с нарушением норм материального права. Считает, что К.П.А. заключила договор купли-продажи на 6/2174 земельные доли в общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения находящиеся в аренде у ОАО "Надежда", как третье лицо, что противоречит Гражданскому Кодексу РФ и нормам Федерального закона N101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". ГК РФ содержит положения об обороте только объектов гражданских прав, но не регулирует оборот сельскохозяйственных земель. Указывает на то, что суд при вынесении решения не учел специальной нормы, закрепленной в п.2 ст. 12 ФЗ N101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Истица не является арендатором или участником общей долевой собственности, следовательно не может приобрести 6\2174 доли в общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения находящиеся в аренде у ОАО "Надежда", так как она является третьим лицом.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика К.В.И. - К.А.Г., просила доводы апелляционной жалобы отклонить, а решение суда оставить без изменения.

В возражениях на апелляционную жалобу истец К.П.А. просила доводы апелляционной жалобы отклонить, а решение суда оставить без изменения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, заслушав пояснения представителя ОАО "Надежда" по доверенности К.Т.П., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, истца К.П.А., представителя ответчика К.В.И. по доверенности К.А.Г., возражавших в удовлетворении жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в с вязи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из материалов дела, ответчик К.В.И. являлся собственником 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 40708369.00 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, адрес (местоположение): СК, *** район, с***, кадастровый номер ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ***.

Данное свидетельство выдано на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от 13.04.2011 года, выданного нотариусом Новоселицкого районного нотариального округа Ставропольского края, зарегистрировано в реестре за N***.

13.08.2014 года между К.В.И. и К.П.А. заключен договор купли-продажи, согласно которого К.В.И. продал, а К.П.А. купила 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок. Согласно расписки от 15.08.2014 года К.В.И. получил от К.П.А. ***рублей.

Из договора аренды от 01.08.2010 года следует, что ОАО "Надежда" и собственники земельных паев сроком на 10 лет заключили договор аренды данного земельного участка, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии СК. В договоре аренды, среди дольщиков имеются 6/2174 земельной доли И.М.А ... После смерти И.М.А. в наследство по завещанию вступил К.В.И.

Из газеты "Авангард" от 05.07.2014 года следует, что К.В.И. разместил в ней извещение о продаже 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения за 500 тыс. рублей с обременением права аренды.

07.07.2014 года в адрес К.В.И. от ОАО "Надежда" было направлено уведомление о намерении выкупить у него 6/2174 доли в праве общей долевой собственности, но за сумму ниже заявленной в извещении, опубликованного 05.07.2014 года в газета "Авангард".

05.08.2014 года К.В.И. обратился с письменными извещениями в администрацию Новоселицкого муниципального района и администрацию муниципального образования с.Новоселицкого о намерении продать 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения за *** рублей с обременением права аренды.

Согласно ответа главы села Новоселицкого от 13.08.2014 года за N *** следует, что администрация муниципального образования с.Новоселицкого отказывается от преимущественного права приобретения 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения за *** рублей с обременением права аренды.

Согласно ответа главы администрации Новоселицкого муниципального района от 13.08.2014 года за N ***, администрация Новоселицкого муниципального района отказывается от преимущественного права приобретения 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения за *** рублей с обременением права аренды.

Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими доказательствами по делу и не оспариваются сторонами

В обоснование заявленных исковых требований о признании права собственности на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, истец К.П.А. ссылалась на то, что 13.08.2014 г. она приобрела у К.В.И. данный земельный участок по цене *** рублей. Остальные участники долевой собственности включая и арендатора ОАО "Надежда" правом преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не воспользовались. 15.08.2014 года она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел за разъяснением вопроса по государственной регистрации перехода права собственности при купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. 25.08.2014 г. получен ответ о том, что государственная регистрация перехода права на земельную долю возможна при наличии вступившего в силу судебного решения.

Удовлетворяя исковые требования К.П.А. суд первой инстанции обосновывал свои выводы тем, что невозможность К.П.А. зарегистрировать в установленном порядке переход права собственности на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения нарушает, предусмотренные ст.35 Конституции РФ, ст. 209 ГК РФ законные права К.П.А. на владение, пользование, распоряжение имуществом, а также ст. 131 ГК РФ на государственную регистрацию в установленном законом порядке данного имущества. Суд указал, что в гражданском законодательстве нет соответствующей правовой нормы, регулирующей отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Из анализа норм гражданского законодательства, посвященных купле-продаже недвижимого имущества, следует, что положения, регламентирующие отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должны применяться и к купле-продаже доли в праве на земельный участок. Единственно возможным для истицы основанием приобретения права собственности и государственной регистрации права собственности является решение суда.

Однако данные вывод судебная коллегия читает необоснованным по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г., установлены ограничения, применяемые к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 4 ст. 1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 года, одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, законодателем установлен ограниченный перечень действий, которые может совершить участник долевой собственности с принадлежащей ему долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет этой доли, а именно, завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на долю, внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Распорядиться же земельной долей по своему усмотрению иным образом в силу прямого указания в законе (п. 1 ст. 12) участник долевой собственности вправе только после выделения земельного участка в счет земельной доли, т.е. после того, когда земельная доля будет выделена с установлением границ.

Из материалов дела следует, что земельный участок, площадью 40708369.00 кв. м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** район, ***, находится в общей долевой собственности, при этом число участников долевой собственности более пяти.

В отношении данного участка зарегистрировано обременение (аренда) в пользу ОАО "Надежда" сроком действия с 01.08.2010 по 01.08.2020г.

Ответчику К.В.И. на праве собственности принадлежала 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

К.В.И. выдел земельного участка в счет своей земельной доли в установленном порядке не произвел.

К.П.А. не является участником общей долевой собственности, сельскохозяйственной организацией или гражданином - членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок с кадастровым номером ***, находящийся в долевой собственности.

Следовательно, К.П.А. не вправе была покупать доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а как иное лицо, могла купить только уже выделенный земельный участок при условии отказа от преимущественного права других участников долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства.

Таким образом, судебная коллегия, учитывая законодательное регулирование спорных правоотношений приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания к удовлетворению иска К.П.А. о признании права собственности на 6/2174 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а потому доводы апелляционной жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда - отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новоселицкого районного суда от 01 декабря 2014 года - отменить, апелляционную жалобу генерального директора ОАО "Надежда" А.Р.А. - удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: