Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Морозовой В.Н.,
судей Капустиной Т.М., Прониной А.В.
при секретаре Жилинской И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 19 февраля 2015 года
апелляционную жалобу и дополнения к ней представителя ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия Яковлевой Е.Н. на решение Черногорского городского суда от 07 ноября 2014 года, которым удовлетворены исковые требования Куманеевой О.А. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия, Сафронову А.В. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры в части и о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки.
Заслушав доклад судьи Морозовой В.Н., объяснения представителя ответчика Яковлевой Е.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Сафронова А.В. Завадич И.С., третьего лица Санжара С.А., полагавших доводы апелляционной жалобы подлежащими удовлетворению, представителя истицы Ушанова Д.Б., выразившего согласие с решением суда, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Куманеева О.А. обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (далее - ТУ Росимущества в РХ, Управление), Сафронову А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной в "адрес" в части принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, требования мотивировала тем, что определением Черногорского городского суда от 09 апреля 2013 г. было утверждено мировое соглашение, заключенное между ней и Куманеевым В.В. о разделе совместно нажитого имущества, в том числе спорной квартиры. По условиям данного соглашения она стала собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, однако зарегистрировать право собственности не смогла, поскольку на квартиру наложен арест. Из уведомления Управления Росреестра об отказе в совершении государственной регистрации перехода права собственности ей стало известно о заключении 01 июля 2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Сафроновым А.В. договора купли-продажи спорной квартиры. Поскольку она фактически является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, отчуждение принадлежащего ей имущества без её ведома и согласия считала ничтожной сделкой.
Кроме того, полагала, что при отчуждении доли, принадлежащей Куманееву В.В., было нарушено её право преимущественной покупки, как участника долевой собственности, в связи с чем просила о переводе на нее прав и обязанностей покупателя Сафронова А.В., как приобретателя 1/2 доли, принадлежащей Куманееву В.В. в праве общей долевой собственности на квартиру.
Указывала, что в обеспечение исполнения решения суда она зачислила на счет судебного департамента денежные средства в размере "данные изъяты" руб. соразмерно стоимости доли Куманеева В.В., которые подлежат уплате Сафронову А.В. в случае удовлетворения исковых требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.
В судебном заседании представитель истицы Ушанов Д.Б. иск поддержал, по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика Сафронова А.В. Завадич И.С. исковые требования не признала, пояснила, что ее доверитель является добросовестным покупателем. Прав истицы не нарушал, просила в иске отказать.
Представитель ответчика ТУ Росимущества в РХ Яковлева Е.Н. исковые требования не признала в полном объеме, пояснила, что Управлением ФССП по РХ было принято постановление о передаче имущества на торги, в связи с чем спорная квартира была передана к ним на реализацию. По результатам торгов 01 июля 2014 года между их учреждением в лице ООО "ПСМУ" и Сафроновым А.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Нарушений правил проведения торгов допущено не было. Сделка была совершена на законном основании. Сведения о наличии у Куманеевой О.А. права на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на данную квартиру отсутствовали.
Представитель третьего лица УФССП по РХ Магеррамова А.О. исковые требования не признала, пояснила, что нарушений правил передачи арестованного имущества на торги допущено не было. Государственная регистрация права собственности Куманеевой О.А. на вышеуказанную квартиру отсутствовала. В ходе исполнительного производства Куманеева О.А. в установленном порядке за защитой своих прав не обращалась.
Суд постановил решение, которым признал договор купли-продажи квартиры, расположенной в "адрес" "адрес", заключенный 01 июля 2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Сафроновым А.В. в части отчуждения принадлежащей Куманеевой О.А. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру ничтожным и недействительным с момента его совершения.
Перевел на Куманееву О.А. права и обязанности Сафронова А.В. как приобретателя 1/2 доли, принадлежавшей Куманееву В.В. в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную в "адрес".
Указал, что по вступлении решения в законную силу бухгалтерии Управления Судебного департамента в Республике Хакасия перечислить Сафронову А.В. денежные средства в сумме "данные изъяты" руб., внесенные на счет Управления Судебного департамента в Республике Хакасия Куманеевой О.А. на основании определения Черногорского городского суда от 22.10.2014 г. о принятии мер по обеспечению иска, по платежному поручению N 75 от 31.10.2014 г. через ОАО КБ "Кедр" г. Абакана.
С решением не согласна представитель ответчика ТУ Росимущества в РХ Яковлева Е.Н.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней она просит решение суда отменить, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Приводя доводы, аналогичные доводам, изложенным в суде первой инстанции, указывает, что оснований для признания сделки недействительной у суда не имелось, поскольку собственником спорного имущества является Куманеев В.В. (договор купли-продажи квартиры от 08 июня 1995 г.)
Обращает внимание, что истица знала о наложении ареста на квартиру, однако в период с 25 апреля 2013 г. (с момента вступления в законную силу определения об утверждении мирового соглашения от 09 апреля 2013 г.) до заключения договора купли-продажи квартиры от 01 июля 2014 г. истица в Росреестр по РХ не обращалась, ее право собственности на спорную квартиру зарегистрировано не было.
Указывает, что подготовка и сбор правоустанавливающих документов в отношении арестованного имущества осуществляется судебным приставом-исполнителем, ТУ Росимущества в РХ не уполномочено осуществлять действия по проверке достоверности представленных им документов на арестованное недвижимое имущество, а потому считает неправильным вывод суда о том, что
Управление должно было выяснить вопрос о правовом режиме спорного имущества.
Полагает, что суд, удовлетворяя заявленные требования, не учел разъяснения, содержащиеся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в котором указано, что истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
В письменных дополнениях апелляционной жалобе представитель ответчика выражает несогласие с выводом суда о том, что договор купли-продажи от 01 июля 2014 г. ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ, как сделка, нарушающая требования положений ст. ст. 34,35 СК РФ.
Полагает, что в данном случае речь не идет о совершении Куманеевым В.В. сделки по отчуждению совместно нажитого имущества с Куманеевой О.А., поскольку порядок заключения оспариваемого договора, в первую очередь, регламентирован нормами законодательства об исполнительном производстве.
Кроме того, указывает, что в соответствии со ст. 35 СК РФ сделка может быть признана недействительной только в случае если будет доказано, что вторая сторона сделки знала или должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на исполнении в Межрайонном отделе по особо важным исполнительным производствам УФССП по РХ находится сводное исполнительное производство в отношении должника Куманеева В.В. на сумму "данные изъяты".
В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Черногорского городского отдела УФССП по Республике Хакасия 13 ноября 2012 г. был наложен арест на квартиру в "адрес" принадлежащую Куманееву В.В.,что подтверждается имеющимся в материалах дела Актом описи имущества (л.д.102).
Из постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 05 декабря 2013 г. следует, что во исполнение требований исполнительного документа от 13 ноября 2012 г. составлен акт о наложении ареста и описи имущества должника, которое подлежит дальнейшей реализации путем проведения торгов. Квартира, расположенная в "адрес", принадлежащая на праве собственности должнику Куманееву В.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 08 июня 1995 г. была передана в ТУ Росимущества в РХ на реализацию.
11 декабря 2013 г. в адрес ТУ Росимущества в РХ от Управления ФССП по РХ поступило уведомление о готовности реализации указанного имущества. К данному уведомлению также были приложены копия акта о наложении ареста на имущество должника (опись имущества) от 13 ноября 2013 г.
По результатам торгов на основании договора купли-продажи N 12-Т от 01 июля 2014 г. ТУ Росимущества в РХ в лице ООО "Производственное сантехническое монтажное управление" осуществило продажу квартиры, расположенной по адресу: "адрес" Сафронову А.В. за "данные изъяты" руб.
Однако в государственной регистрации права на данное недвижимое имущество Сафронову А.В. было отказано (сообщение Управления Росреестра по РХ от 12.09.2014 г.). Копия данного сообщения была направлена в адрес Сафронова А.В., Куманеева В.В. и судебного пристава ФИО1
Обращаясь в суд с настоящим иском, Куманеева О.А. указывала, что фактически является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорую квартиру, и только ей принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ей имуществом, считала договор купли-продажи квартиры от 01 июля 2014 г. в части продажи принадлежащей ей 1/2 доли в праве общедолевой собственности на квартиру ничтожным и недействительным с момента его совершения.
Возражая против иска, ответчики ссылалась на то, что нарушений правил передачи арестованного имущества на торги допущено не было, поскольку государственная регистрация права собственности Куманеевой О.А. на вышеуказанную квартиру отсутствовала. Указывали, что судебный пристав-исполнитель на законном основании передал арестованное имущество на реализацию.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, учитывая, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, пришел к выводу о том, что поскольку вышеуказанная квартира являлась совместной собственностью супругов, то, судебный пристав-исполнитель не имел право решать вопрос о передаче квартиры на торги.
Однако судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, поскольку он постановлен с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Как следует из материалов дела и установлено судом, определением Черногорского городского суда от 09.04.2013 г. было утверждено мировое соглашение, заключенное между Куманеевой О.А. и Куманеевым В.В., о разделе совместно нажитого имущества, в том числе и спорной квартиры, расположенной по адресу: "адрес" По условиям данного соглашения Куманеева О.А. в собственность передана 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, в установленном законом порядке право Куманеевой О.А. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру не зарегистрировано. Согласно сведениям ГУП РХ УТИ право собственности на данную квартиру зарегистрировано на Куманеева В.В.
Доводы истицы о том, что спорная квартира была приобретена Куманеевым В.В. в период брака и являлась общей совместной собственностью супругов, в силу чего не подлежала реализации, являются не состоятельными и не могут служить основанием для признания торгов и договора купли-продажи спорной квартиры недействительными.
Так, в силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, из чего следует, что обязанность по представлению судебному приставу-исполнителю соответствующих сведений о режиме имущества, на которое обращено взыскание, возлагается на должника.
В силу ст. 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Таким образом, законом установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.
На момент ареста и продажи квартиры ее единоличным собственником в правоустанавливающих документах был указан Куманеев В.В., при этом при аресте квартиры он не заявлял о режиме общей совместной с супругой собственности на эту квартиру. Мировое соглашение о разделе совместно нажитого имущества стороны заключили 09 апреля 2013 г., после ареста имущества должника Куманеева В.В., однако до реализации имущества на торгах Куманеева О.А. не обращалась с требованием об освобождении квартиры от ареста, в связи с чем у судебного пристава-исполнителя не имелось объективных оснований считать, что данная квартира принадлежит не только Куманееву В.В., но и его супруге Куманеевой О.А., как не имелось объективных оснований полагать о наличии спора о праве собственности на эту квартиру.
Несоответствие вывода суда повлекло принятие неправильного решения в части признания недействительной сделки купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Решение в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Не может судебная коллегия согласиться и с решением суда в части удовлетворения требований о переводе на истицу прав покупателя по договору купли-продажи.
Удовлетворяя требования в указанной части, суд исходил из того, что Куманеевой О.А. принадлежит право собственности на 1/2 долю в квартире, расположенной в "адрес", а потому она, как участник общей долевой собственности, имела право преимущественной покупки.
Однако, придя к такому выводу, суд не учел, что в силу вышеприведенных правовых норм, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, применительно к приведенным правовым нормам, право собственности на долю в недвижимом имуществе возникает с момента регистрации.
Судом установлено, что право собственности Куманеевой О.А. на 1/2 долю в спорной квартире зарегистрировано не было, а потому применение судом норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности не может быть признано правильным.
Поскольку преимущественное право покупки продаваемой доли принадлежит в силу ч. 1 ст. 250 ГК РФ только участникам общей долевой собственности, то и последствия, предусмотренные частью 3 приведенной статьи, применимы только к отношениям пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Учитывая, что право общей долевой собственности на квартиру в "адрес" у Куманеева В.В. и Куманеевой О.А. не возникло, вывод суда о нарушении ответчиками преимущественного права истицы на покупку продаваемой доли, не может быть признан правильным.
Неправильный вывод суда полек принятие неправильного решения о переводе на истицу прав и обязанностей Сафронова А.В. как приобретателя 1/2 доли, принадлежавшей Куманееву В.В. в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную в "адрес".
В указанной части решение суда также подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черногорского городского суда от 07 ноября 2014 года по настоящему делу отменить, принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Куманеевой О.А. о признании недействительным договора N 12-Т купли-продажи квартиры в г "адрес" заключенного 01 июля 2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Сафроновым А,В. в части 1/2 доли, и о переводе прав и обязанностей покупателя Сафронова А.В. на Куманееву О.А. в отношении 1/2 доли, принадлежавшей Куманееву В.В. - отказать.
Данное определение является основанием для бухгалтерии Управления Судебного департамента в Республике Хакасия перечислить Куманеевой О.А. денежные средства, внесенные ею на счет Управления Судебного департамента в Республике Хакасия по определению Черногорского городского суда от 22 октября 2014 г. о принятии мер по обеспечению иска в размере "данные изъяты" руб.
Председательствующий В.Н. Морозова
Судьи Т.М. Капустина
А.В. Пронина
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.