Решение Московского областного суда от 04 февраля 2015 г. по делу N 3-22/2015

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Власовой М.Г.,

при секретаре Железном А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3 - 22/15 по заявлению Открытого акционерного общества "Подольскоагропромснаб" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество (далее - ОАО) "Подольскагропромснаб" обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности двух земельных участков с кадастровыми номерами 50:27::0020702:61 и 50:27:0020702:62, расположенных в Подольском районе Московской области.

Обосновывая свои требования, заявитель указывает, что утвержденная распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N 567-РМ и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно, нарушает его - заявителя права плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Заявитель, уточнив свои требования, просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с представленным отчетом об оценке (л.д. 3-6).

В судебном заседании представитель ОАО "Подольскагропромснаб" - Тимофеев А.В. поддержал требования своего доверителя.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области - Мерзлякова Л.А. и Ладанов Л.О., а также представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Фирсов А.В. требования заявителя не признали и пояснили, что представленный заявителем Отчет об оценке, определяющий рыночную стоимость земельных участков, не соответствует требованиям нормативных правовых актов об оценочной деятельности, а именно - в отчете не обоснован отказ от использования доходного подхода при определении рыночной стоимости, а также нарушены принципы существенности и однозначности, закрепленные в п. 4 ФСО N 3.

Так, указывают представители, в нарушение принципа однозначности, в Отчете оценщика указано, что он предполагается для использования в целях принятия управленческих решений, а не для оспаривания кадастровой стоимости, а в нарушение требований принципа существенности, оценщик, при определении размера корректировки на дату предложения объектов-аналогов использует укрупненные по всей территории России и всем категориям показатели, которые, по мнению представителей, не отражают динамику цен на земельные участки. Представителем Министерства имущественных отношений представлен также письменный анализ отчета об оценке (л.д.143-144). В удовлетворении заявления указанные представители заинтересованных лиц просят отказать.

Министерство экологии и природопользования Московской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не обеспечило явку в суд своего представителя. От Министерства в суд поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие его представителя (л.д. 119-120).

Иные заинтересованные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, также не обеспечили явку в суд своих представителей.

Суд, выслушав представителей заявителя и заинтересованных лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, допросив специалиста, исследовав материалы дела, полагает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Учитывая, что рассматриваемые судом правоотношения относятся к сфере публичных правоотношений, суд рассматривает заявление ОАО "Подольскагропромснаб" в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права собственников данных земельных участков.

В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи. Указанный пункт 3 предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п. 1 ст. 66 ЗК РФ).

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесении ее в качестве кадастровой стоимости направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (п.2.2. Определения Конституционного Суда РФ от 1 марта 2011 года N 275-О-О).

Из материалов дела следует, что заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:27:002 07 02:0062 общей площадью 27468 кв.м. и с кадастровым номером 50:27:002 07 02:0061 общей площадью 28732 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, Подольский район, Стрелковский с.о., вблизи поселка Сельхозтехника. Категория земель- земли промышленности, вид разрешенного использования - под производственную базу. Указанные обстоятельства подтверждаются копиями свидетельств о государственной регистрации права серия 50 АЖ N 900686 и серия 50 АЗ N 033404, выданные 25 апреля 2005 года (л.д. 165, 166).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2013 года N 567-РМ "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земельных участков категория которых не установлена на территории Московской области" была определена, в том числе, кадастровая стоимость земельных участков принадлежащих заявителю. Как следует из кадастровых паспортов, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:002 07 02:0061 составила 232 272 073,88 рублей, с кадастровым номером 50:27:002 07 02:0062 - 222 053 784, 12 рублей (л.д. 80 об., 85).

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена заявителем в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимостью при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Решением данной Комиссии от 4 июля 2014 года заявление ОАО "Подольскагропромснаб" о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков было отклонено со ссылкой на нарушение при установлении рыночной стоимости норм законодательства об оценочной деятельности, а именно на необоснование оценщиком отказа от доходного подхода к оценке и вывода о том, что земельные участки условно свободны (л.д. 8-12).

В подтверждение действительной рыночной стоимости земельных участков заявителем представлен Отчет об оценке N 01/106/0904 от 23 апреля 2014 года, определивший по состоянию на 1 января 2013 года рыночную стоимость земельных участков, с вышеназванными кадастровыми номерами (л.д. 39-104). В соответствии с указанным Отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:002 07 02:0061 составила 114 031 804 рубля, с кадастровым номером 50:27:002 07 02:0062 - 109 015 231 рубль (л.д.40). Отчет составлен оценщиком Крыловой К.А.

Определенная в Отчете рыночная стоимость земельных участков, а также соответствие Отчета законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности подтверждены, как того требует ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, экспертным заключением N 1477/2014, подготовленным Экспертным советом "Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" членом которой является оценщик, подготовивший Отчет (л.д. 28-38, 78).

Суд, исследовав представленный Отчет, допросив в судебном заседании в качестве специалиста оценщика Крылову К.А., также приходит к выводу о соответствии Отчета требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность.

Доводы представителей заинтересованных лиц о необоснованном отказе оценщика при рыночной оценке земельных участков заявителя от применения доходного подхода, суд находит несостоятельными.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный походы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Таким образом, в силу названной нормы, оценщик вправе отказаться от применения того или иного подхода при условии обоснования данного отказа в отчете.

В соответствии с п. 22 ФСО N 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Как усматривается из представленного Отчета N 01/106/0904, в п. 4.3 главы 4 (таблица N 6), оценщик подробно обосновывает, в том числе, отказ от применения доходного подхода к оценке оцениваемого объекта и его методов (метода капитализации земельной ренты (дохода), метода остатка и метода предполагаемого использования) (л.д. 65).

При оценке земельных участков заявителей оценщиком обоснованно использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного похода, который автор Отчета счел единственно возможным в данном случае (л.д. 64).

Доводы представителей заинтересованных лиц о нарушении при составлении Отчета принципов однозначности и существенности, закрепленных в п. 4 ФСО N3, суд также полагает необоснованными.

Утверждение данных представителей, что указание в Отчете, что он составлен в целях принятия управленческих решений свидетельствует о нарушении принципа однозначности, не основано на нормах законодательства об оценочной деятельности, которое не ставит в зависимость достоверность выводов, изложенных в отчете об оценке, от заявленной в нем цели. Кроме того управленческие решения могут включать в себя и принятие решения об оспаривании кадастровой стоимости.

Довод представителей заинтересованных лиц о нарушении принципа существенности, ввиду использования оценщиком при определении размера корректировки на дату предложения укрупненных показателей, также не может быть принят судом во внимание, поскольку запрета на использование оценщиком подобных показателей, законодательство, регулирующее оценочную деятельность, не содержит.

Несмотря на то, что, в силу положений ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области не может быть предметом рассмотрения в суде при рассмотрении настоящего заявления ОАО "Подольсагропромснаб", суд отмечает несостоятельность вывода данной Комиссии о нарушении оценщиком при составлении Отчета положений законодательства об оценочной деятельности необоснованием вывода о том, что оцениваемые участки условно свободные. В силу положений п. 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкоромразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при определении рыночной стоимости земельных участков все участки оцениваются как условно свободные.

В судебном заседании оценщик Крылова К.А. подтвердила соответствие, составленного ею Отчета, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

В судебном заседании представители заинтересованных лиц не оспаривали рыночную стоимость земельных участков заявителя, определенную в Отчете по состоянию на 1 января 2013 года, указав, что она действительно находится в диапазоне их рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, требования заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление Открытого акционерного общества "Подольскагропромснаб" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, поданное в Московский областной суд 22 августа 2014 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:002 07 02:61, площадью 28 732 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - под производственную базу расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, с/о Стрелковский, вблизи п. Сельхозтехника, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере 114031804 (сто четырнадцать миллионов тридцать одна тысяча восемьсот четыре) рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:002 07 02:62, площадью 27 468 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования ? под производственную базу расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, с/о Стрелковский, вблизи п. Сельхозтехника, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 109015 231 (сто девять миллионов пятнадцать тысяч двести тридцать один) рубль..

Решение суда является основанием для внесения в государственной кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:27:002 07 02:61, площадью 28 732 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 50:27:002 07 02:62, площадью 27 468 кв.м., расположенных по адресу: Московская область, Подольский район, с/о Стрелковский, вблизи п. Сельхозтехника, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через Московский областной суд в течение месяца со дня принятии решения суд в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.