Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 19 января 2015 г. по делу N 33-83/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи О.А. Бегишева,

судей А.М. Гильмутдинова, Р.Р. Хасаншина,

при секретаре судебного заседания А.Ф. Гильмутдиновой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи О.А. Бегишева гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Комитета земельных и имущественных отношений ИКМО г. Казани Р.Г. Чикириной на решение Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от 30 сентября 2014 года, которым постановлено:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с Т.Г. Гаязова в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" сумму задолженности по арендной плате за земельный участок, площадью 1 810 кв.м, с кадастровым номером ... занимаемый зданием производственной мастерской и прилегающей территорией в жилом "адрес" в размере 504 779 руб. 80 коп., из которых: сумма основного долга по арендной плате составляет 326 667 руб. 90 коп., сумма пени в размере 178 111 руб. 90 коп.

Взыскать с Т.Г. Гаязова в доход бюджета Муниципального образования г. Казани государственную пошлину в размере 8 247 руб. 80 коп.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения в поддержку доводов жалобы представителя Комитета земельных и имущественных отношений ИКМО г. Казани Р.Г. Чикириной, заслушав возражения против доводов жалобы представителя Т.Г. Гаязова - Р.Р. Габайдуллина, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее по тексту МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани") обратилось в суд с иском к Т.Г. Гаязову о взыскании с ответчика задолженности за период аренды земельного участка с 29.07.2009 года по 17.02.2014 года в размере 4 270 132 руб. 95 коп, а также пени за период с 29.07.2009 года по 17.02.2014 года в размере 2 848 521 руб. 11 коп.

В обоснование заявленных требований указал, что постановлением Главы администрации г. Казани от 18.03.2005 за N552 ООО "Софт-Трейд" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, площадью 1 810 кв.м, кадастровый номер ... , занимаемый зданием производственной мастерской и прилегающей территорией в жилом массиве "адрес" 29.07.2009 право собственности на автомастерскую, расположенную на вышеуказанном земельном участке, перешло Т.Г. Гаязову. Следовательно, право аренды на вышеуказанный земельный участок у Гаязова Т.Г. возникло с момента регистрации права собственности, а именно, с 29.07.2009.

С 2009 года по 2010 год размер ежемесячной арендной платы, рассчитанный в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан N74 от 09.02.1995, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан N478 от 05.10.2005 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель по г. Казани", решением Представительного органа муниципального образования г. Казани N2-3 от 29.11.2005 "О земельном налоге", постановлением руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани N1198 от 22.06.2006 "Об арендной плате за землю в г. Казани", составил 24 007 руб. 39 коп. С 2011 года по 2014 год размер ежемесячной арендной платы составил 103 706 руб. 21 коп. Указанная сумма рассчитана в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан N1102 от 24.12.2010 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан", с решение Казанской Городской Думы N14-4 от 03.03.2011, которым внесены изменения в решение Представительного органа муниципального образования г. Казани "О земельном налоге".

Арендатор нарушил свои обязанность по своевременному внесению арендной платы, в результат: чего образовалась задолженность за период с 29.07.2009 года по 17.02.2014 года в размере 4 270 132 руб. 95 коп. Согласно договору за каждый день просрочки начисляется пени в размере 0,1 %. Пени за период с 29.07.2009 года по 17.02.2014 год составили 2 848 521 руб. 11 коп.

В ходе судебного разбирательства представитель истца Р.Г. Чикирина, исковые требования уточнила, просила взыскать с ответчика основной долг в размере 3 654 594 руб. 90 коп, пени - в размере 2 100 483 руб. 71 коп, с учетом пропуска срока исковой давности, заявленной в ходе судебного разбирательства представителем ответчика. При этом указала, что расчет должен быть произведен в соответствии с фактическим видом использования земельного участка, под торговлю (коммерческое использование), следовательно применение УПКЗС до 2014 года должно быть - 10185,69 руб. за кв.м, а с 2014 года - 6314,72 руб. за кв.м.

В суде первой инстанции представитель ответчика Р.Р. Габайдуллин, исковые требования не признал, заявил о пропуске срока исковой давности.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора - Г.А. Фазлеева на судебное заседание не явилась.

Суд вынес решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель Комитета земельных и имущественных отношений ИКМО г. Казани Р.Г. Чикирина выражает несогласие с решением суда, указывая, что судом при расчете задолженности по аренде применен коэффициент 1, однако на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости автомастерская, в этой связи поправочный коэффициент, должен быть применен 4,5.

В суде апелляционной инстанции представитель Комитета земельных и имущественных отношений ИКМО г. Казани Р.Г. Чикирина апелляционную жалобу поддержала, по изложенным в ней доводам.

Представителя Т.Г. Гаязова - Р.Р. Габайдуллина, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается, что постановлением Главы администрации г. Казани N 552 от 18.03.2005 года ООО "Софт-Трейд" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, площадью 0,181 га, занимаемый зданием производственной мастерской и прилегающей территорией в жилом массиве "адрес".

26.06.2006 года между КЗИО ИК МО г. Казани и ООО "Софт-Трейд" заключен договор аренды данного земельного участка N 1126 сроком 49 лет.

Договор аренды N11267 от 26.06.2006 зарегистрирован УФРС по Республике Татарстан 09.03.2007 за N ...

Согласно п.п.3.5, 3.6 Договора, в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы начисляется неустойка в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Размер арендной платы не является фиксированным и меняется, подлежит обязательной уплате в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан ...

Судом первой инстанции установлено, что 29.07.2009 право собственности на автомастерскую, площадью 152, 7 кв.м, перешло к Т.Г. Гаязову. Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2013 N01/035/2013-372 право собственности на объект незавершенного строительства находится с 29.07.2009 в собственности у Т.Г. Гаязова.

27.03.2013 между Гаязовым Т.Г. и Хамидуллиным P.P. заключен договор уступки прав аренды земельного участка площадью 1810 кв.м кадастровый номер ... занимаемый зданием производственной мастерской и прилегающей территорией в жилом массиве Салмачи Приволжского района г. Казани.

В соответствии с пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 271 и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

На основании изложенного, суд первой инстанции, правильно указал, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, выводы районного суда о том, что с переходом права собственности на объект недвижимости, арендатором земельного участка с кадастровым номером ... 29 июля 2009 года является Т.Г. Гаязов.

При этом суд первой инстанции обоснованно, опроверг доводы ответчика о том, что ему перешла лишь часть земельного участка непосредственно расположенная под объектом недвижимости.

Так, согласно п.2 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, действующее законодательство не связывает размер земельного участка, необходимый для использования здания, строения сооружения, только лишь с площадью самого здания, строения сооружения.

По договору аренды: правопредшественнику ответчика передан земельный участок, площадь 1 810 кв.м. В данном размере земельный участок, существовал как объект права и был поставлен на кадастровый учет. Следовательно, именно в данном размере, земельный участок, необходим для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на нем. С учетом положений п.2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, именно в таком размере права на земельный участок перешли к ответчику. В этой связи выводы суда первой инстанции о том, что арендная плата подлежит начислению на земельный участок размером 1810 кв.м., являются законными и обоснованными.

На основании пункта 4 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Расчеты арендной платы по договорам аренды земельных участков должны производиться исходя из целевого использования земли, установленного в самих договорах,

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу положений абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.11.2013 N 927 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта г. Казани", результаты, утвержденные данным документом, вводятся в действие с 1 января 2014 года, удельный показатель кадастровой стоимости 2 374,50 руб.

Расчет арендной платы за пользование земельным участком произведен истцом с учетом положений постановлений КМ Республики Татарстан N74 от 09.02.1995. "Об арендной плате за землю", от 05.10.2005 N478 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель по г. Казань", от 24.12.2010 N1102 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республики Татарстан" и решения Казанской Городской Думы от 03.03.2011 N14- 4.

С 2011 года расчет суммы долга по арендной плате производился с учетом вышеуказанных документов, а также в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан". Решением Казанской Городской Думы от 03.03.2011 N14-4 внесены изменения в решение Представительного органа муниципального образования г. Казани "О земельном налоге".

Согласно представленному расчету ежемесячная арендная плата в 2009 - 2010 гг. составила 24007,39 руб., в 2011-2013 гг. - 103 706,21 руб., в 2014 - 64 291,88 руб.

Судом первой инстанции правомерно установлено, и сторонами по делу не оспаривается, что срок исковой давности требования о взыскании задолженности за период с 29.07.2009 года по 23 февраля 2011 год включительно, истек.

Поскольку ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлялось о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции правомерно исключил из общей суммы задолженности, задолженность по аренде за период с 01 августа 2009 года по 24 февраля 2011 год, и пени за данный период.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Порядок осуществления государственной регистрации урегулирован нормами Федерального закона от 21.07.97 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно ст. 26, которого государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Соответственно все изменения существенных условий договора аренды, подлежат регистрации.

Судом первой инстанции установлено, что между сторонами не заключалось никаких дополнительных соглашений о внесении каких-либо изменений ни об изменении вида разрешенного использования, ни об изменении стоимости арендной платы, соответственно не проводилась и регистрации внесенных изменений.

В соответствии с пунктом 3 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, установлен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республике Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" с изменениями, утвержденными постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.04.2006 N 211, от 24.12.2009 N 879 и решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге".

На основании вышеизложенных нормативных актов, арендная плата за землю рассчитывается по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл., где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф -поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.

Согласно Постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 24 декабря 2010 года N1104 в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:350203:0434 утвержден удельный показатель в размере 4 106,90 руб. за кв.м, который подлежит применению с 01.01.2011 года.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.12.2013 N927 утвержден другой удельный показатель земельного участка с кадастровым номером 16:50:350203:0434 в размере 2 374,50 руб. за кв.м, который подлежит применению с 01.01.2014 года.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при исчислении ставки арендной платы в расчете задолженности истец не учитывал нормативно-правовые акты, самостоятельно определил удельный показатель по кадастровому кварталу.

С данным выводом суда первой инстанции согласна и судебная коллегия.

Так, удельный показатель земельного участка нормативно утвержден. Использование стоимости 1 кв.м в конкретном кадастровом квартале применяется только при оценке земельных участков, которые поставлены на учет после проведения государственной кадастровой оценки или для тех земельных участков, которые на момент государственной кадастровой оценки были учтены, но не имели кадастровых номеров. В данном случае земельный участок с кадастровым номером 16:50:350203:0434 на государственный кадастровый учет поставлен 07.04.2006.

Судом также установлено, что в расчете задолженности представленном истцом, имеется необоснованное применение повышающего коэффициента в размере 4,5.

В постановлении Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.1995 в перечне поправочных коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка, указано, что под здание производственной мастерской, именно под этот вид разрешенного использования, был выделен земельный участок ответчику, коэффициент соответственно составляет - 1. Более того этот же коэффициент применен и в расчете арендной платы за землю, являющегося приложением к договору аренды N11267, который является неотъемлемой частью договора и существенным его условием. Согласи пояснениям истца дополнительные соглашения о внесении каких-либо изменений по виду разрешенного использования и стоимости, расчету арендной платы не заключались.

Расчет задолженности по аренде, подлежащий взысканию с ответчика, с учетом вышеперечисленных положений закона, судом первой инстанции произведен, верно. Поскольку арендатор нарушил свою обязанность по своевременному внесению арендной платы, районным судом правомерно начислена пеня за каждый день просрочки в размере 0,1%, что соответствует ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации, и предусмотрено пунктом 3.5. договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом при расчете задолженности по аренде применен коэффициент 1, однако на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости автомастерская, в этой связи поправочный коэффициент, должен быть применен 4,5 не ставят под сомнение вынесенное судом решение, так как аналогичны доводам представителя истца, которые были предметом исследования, и оценки суда с соблюдением правил ст. ст. 12, 55, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По существу все доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств. Однако основания для иной оценки имеющихся в материалах деле доказательств отсутствуют, поскольку выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, регулирующего спорные правоотношения.

Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от 30 сентября 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Комитета земельных и имущественных отношений ИКМО г. Казани Р.Г. Чикириной - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи