Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2014 г. N 33-13454/14

Судья Черныш Е.М. гр.д. N 33-13454/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2014 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вьюговой Н.М.

и судей Морозовой Д.Х., Грицких Е.А.

при секретаре Микаэлян К.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А., дело по апелляционной жалобе истца *. на решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 17 декабря 2013 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований *к *, *, *о признании договора купли-продажи доли в квартире незаключенным, недействительным, отказать,

установила:

* обратился в суд с иском к *., *., *. о признании договора купли-продажи доли в квартире незаключенным, недействительным и просит суд признать договор купли - продажи 4/9 доли вправе общей долевой собственности в квартире по адресу: * от 19.11.2012 года, заключенный между *. и *., *. незаключенным, недействительным, признать запись регистрации перехода права собственности на 3/9 доли в праве общей долевой собственности на имя *. и 1/9 доли в праве общей долевой собственности на имя *. в квартире по адресу: *, произведенной УФРС по городу Москве недействительной. В обоснование заявленных требований истец указывает, что между *. и *., *. заключен договор купли-продажи 4/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: *. Остальными участниками долевой собственности являются * и *. Договор купли - продажи доли от 19.10.2012 года является незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а именно договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в квартире являются предметом договора купли-продажи, не определено расположение продаваемой доли в квартире, отсутствуют данные об описании квартиры и характеристики предмета договора, отсутствуют сведения о кадастром номере объекта недвижимости. Предмет договора является неучтенным объектом недвижимости, в виду того, что из договора не представляется возможным установить кадастровый номер объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю. Истец указывает, что из содержания договора усматривается, что сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора купли-продажи. Кроме этого регистрация не выделенных долей в праве не предусмотрена правилами регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Спорным договором не определено соглашение сторон о сроках оплаты, форме, виде платежа, документах оплаты, размер солидарной обязанности каждого покупателя. По условиям договора покупатели осуществляют пользование 4/9 долями в праве общей долевой собственности в соответствии с решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 19.04.2010 года, указанное условие договора противоречит действующему законодательству, поскольку право пользования покупателей не может возникать раньше возникновения права собственности, а установленный решением суда от 19.04.2010 года порядок пользования общей долевой собственностью * к покупателям спорного договора не относится. Условия спорного договора сторонами не согласованы. На момент заключения договора от 19.10.2012 года в квартире проживали * и *., а на момент заключения сделки ответчикам было хорошо известно о праве пользования квартирой третьими лицами. Истец указывает, что заключая договор купли-продажи ответчики фактически превратили квартиру в коммунальную, в связи с чем, становится невозможным оплачивать коммунальные платежи, страхование имущества, установление сигнализации, не возможен ремонт квартиры.

Истец * в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дате и времени судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки не сообщил суду, в связи с чем, дело было рассмотрено в его отсутствие.

Ответчик *. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил, ходатайств по делу не заявлял, в связи с чем, дело было рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ

Ответчик *в судебное заседание явилась, требования не признала, просила суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик *в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности *. в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец * по доводам апелляционной жалобы.

Ответчики *., *. и *в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещались судом надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным в порядке ст.167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Проверив материалы дела, выслушав истца *. и его представителя по устному заявлению *., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Согласно положениям ст. 166 ГК РФ, 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом первой инстанции установлено, что *. принадлежит 1/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: *, что подтверждается представленной в материалы дела копией свидетельства о государственной регистрации права собственности.

*. принадлежала 4/9 доли указанной квартиры.

26 июня 2012 года между *. и *., *. заключен договор купли-продажи доли в праве, согласно которому *. продал, а *. и * купили в соответствии с условиями договора в собственность 4/9 доли в праве общей долевой собственности в квартире N 3, находящейся по адресу: *, расположенной на 1 этаже, состоящей из 2 жилых комнат, общей площадью 56 кв.м., жилой площадью 35,6 кв.м. (п. 1 договора).

Согласно п. 2 договора, 4/9 доли в праве общей долевой собственности принадлежит продавцу по праву собственности на основании решения Гагаринского районного суда от 25.12.2007 года и свидетельства о государственной регистрации права от 30.04.2009 года.

По условиям п. 3 договора 4/9 доли в праве общей долевой собственности приобретаются покупателями в общую долевую собственность: 3/9 доли в праве общей долевой собственности *. и 1/9 доли в праве общей долевой собственности *.

В соответствии с п. 4 договора стоимость доли составляет 2 500 000 рублей.

Пунктом 5 договора, предусмотрено, что покупатели обязуются оплатить вышеуказанную сумму после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в этот же день.

На основании п. 7 договора, при передаче 4/9 доли в праве общей долевой собственности составляется передаточный акт, подписываемый сторонами договора, после государственной регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и перехода права собственности. 4/9 доли в праве общей долевой собственности должны быть переданы в пригодном для жилья состоянии, не обремененными задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию и платежам за иные услуги.

Спорный договор от 26.06.2012 года зарегистрирован 19.10.2012 года в УФРС по городу Москве за номером *

В обоснование заявленных требований, * ссылается на то, что спорный договор купли-продажи квартиры не содержит сведений о площади продаваемой доли в квартире, регистрация выделенных долей в праве собственности не предусмотрена правилами регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним, из спорного договора не усматривается возможность установления соглашения сторон о сроке выплаты стоимости долей, форме оплаты, размере суммы солидарной обязанности каждого покупателя, в виду чего сторонами договора не достигнуто соглашение об оплате стоимости долей, право пользования долями не может возникать ранее возникновения права собственности на доли, передаточный акт, свидетельствующий о передаче имущества с индивидуально - определенными характеристиками ответчиками не подписан, из договора купли-продажи невозможно определить конкретную цель заключения договора. Кроме этого, квартира фактически меняет свое назначение и будет представлять собой коммунальную квартиру, в связи с чем становится невозможным производить оплату коммунальных и прочих услуг.

В ходе судебного разбирательства ответчик *пояснила, что договор купли-продажи от 26.06.2012 года был исполнен ответчиками в полном объеме, истец чинит препятствия в пользовании *. и *. квартирой.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требовании, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик *. 26.06.2012 года на момент заключения договора купли-продажи доли в квартире с ответчиками *и *. обладал правом собственности на 4/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: *, и, следовательно мог, как собственник распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Договор купли-продажи доли квартиры от 26.06.2012 года был заключен с соблюдением действующего законодательства, и право собственности покупателей *. и *. зарегистрировано в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость.

Проанализировав содержание договора купли-продажи от 26.06.2012 года, руководствуясь положениями ст.ст.131, 549, 551, 554, 555, 558 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд пришел к выводу о том, что требования Гражданского кодекса РФ к форме и определению существенных условий договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру ответчиками были соблюдены. Так, между сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям, в том числе о предмете договора, указаны все необходимые данные, позволяющие определенно, четко установить недвижимое имущество, подлежащее продаже, сроки оплаты, форму и вид платежа. В данном случае *. произвел отчуждение принадлежащей ему на праве общей долевой собственности 4/9 доли квартиры по адресу: *, а не площади в квартире, как полагает истец, в связи с чем, установление конкретной площади, соответствующей данной доле, не производится. При этом суд правомерно указал, что фактически заявленные *. требования сводятся к несогласию с тем, что в пользование * и *. будет находиться 4/9 доли в праве собственности на жилое помещение, однако указание в договоре на данное обстоятельство не свидетельствует о том, что за *и *. будет закреплено конкретное жилое помещение, истец не лишен возможности определить порядок пользования квартирой между сособственниками. Учитывая, что сторонами по договору были соблюдены требования закона о его форме и о государственной регистрации таких сделок, суд правомерно отказал в удовлетворении требований *. о признании договора купли-продажи доли в праве от 26.06.2012 года незаключенным, недействительным, признании записи о регистрации перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности недействительными.

Судебная коллегия соглашается с приведенными в решении суда выводами, поскольку они основаны на материалах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей оценке и сделаны в соответствии с нормами права, подлежащими применению в данном случае. Судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд незаконно рассмотрел дело в отсутствие истца, отсутствовавшего в судебном заседании по причине болезни, о чем суд был извещен супругой истца по телефону, не влекут отмену решения суда, поскольку как следует из материалов дела и не оспаривалось истцом он был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, присутствовал в судебном заседании 05.12.2013 года, ему было известно об отложении дела на 17.12.2013 года. В соответствии с ч.1 ст.167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Согласно ч.4 указанной статьи суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие. При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств извещения суда о болезни в материалах дела не имеется и истцом не представлено, судебная коллегия признает правомерными действия суда по рассмотрению гражданского дела.

То обстоятельство, что в п.14 договора в нарушение положений п.1 ст.558 ГК РФ отсутствует перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после перехода прав к покупателям, а именно *, *., *. не влечет признания сделки недействительной, поскольку в данном случае предметом договора купли-продажи являлись 4/9 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, истец и третьи лица являются собственниками 1/9, 2/9, 2/9 долей в праве собственности на спорную квартиру, соответственно, имеют право пользования принадлежащими им долями.

Указание в апелляционной жалобе о том, что судом не был исследован довод о незаключенности договора купли-продажи доли, судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку судом были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства, дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, решение было принято судом по всем заявленным требованиям.

Указание в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи и принятия по акту от продавца к покупателю прав на долю в недвижимости, то они также не влекут отмену решения суда, поскольку фактически договор купли продажи доли был исполнен, ответчики вступили во владение и пользование принадлежащим им имуществом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что п.10 договора купли-продажи доли в праве, заключенного между *. и ответчиками, предусматривающий, что покупатели осуществляют пользование 4/9 долями в праве общей долевой собственности в соответствии с решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 19.04.2010 года, противоречит действующему законодательству, поскольку право пользования покупателей не может возникать раньше возникновения права собственности, а установленный решением суда от 19.04.2010 года порядок пользования общей долевой собственностью * к покупателям спорного договора не относится, не являются основанием для признания сделки недействительной, учитывая, что истец не лишен возможности самостоятельно предъявить иск об определении порядка пользования квартирой между сособственниками.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия,

определила:

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу *. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: