Решение Московского городского суда от 20 октября 2014 г. N 3-253/14

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Корниловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-253/2014 по заявлению Открытого внешнеэкономического акционерного общества "Техснабэкспорт" об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Открытое внешнеэкономическое акционерное общество "Техснабэкспорт" (далее - ОАО "Техснабэкспорт") обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в котором просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013г. в размере * рублей. В обоснование заявленного требования ОАО "Техснабэкспорт" ссылается на то, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представители заявителя ОАО "Техснабэкспорт" Чайников И.В., Волосник А.П., Кудряшов Р.В. в судебном заседании поддержали заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы Решетников Д.К., представляющий также интересы Департамента городского имущества города Москвы, требование заявителя не признал, указал на невозможность продажи земельного участка на открытом рынке в условиях конкуренции, отсутствие у ОАО "Техснабэкспорт" права выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, поскольку оно не является его собственником, а также на недоказанность, с его точки зрения, экономически необоснованного завышения арендной платы.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Нерсесян К.Б. требование заявителя не признал, считая его необоснованным и ссылаясь на то, что ФГБУ "ФКП Росреестра", являясь органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, не выполняет функции по проведению государственной кадастровой оценки.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,извещённый о времени и месте судебного разбирательства, не явился.

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя является обоснованным и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 ГПК РФ в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "Техснабэкспорт" на праве собственности принадлежит здание, общей площадью*кв.м (свидетельство *).

18 мая 2005 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ОАО "Техснабэкспорт" заключён договор долгосрочной аренды земельного участка N *, в соответствии с которым ОАО "Техснабэкспорт"был предоставлен варенду земельный участокс кадастровым номером *, общей площадью *кв.м, расположенный по адресу: г.Москва, *, для эксплуатацииуказанного здания под административные цели, сроком до 28 октября 2052 года.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013г.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013г. составила * рублей; данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве таковой.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08 апреля 2000г., государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 (далее - ФСО N 2), установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причём сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с отчётом об определении рыночной стоимости N1740414 от 25 апреля 2014 года, составленным независимым оценщиком ООО "*", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером*, общей площадью *кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, по состоянию на 01 января 2013г. составляет * рублей.

Довод заинтересованных лиц о том, что представленный ОАО "Техснабэкспорт" отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка не отвечает признакам достоверного доказательства, является несостоятельным.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 14Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно положениям пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В силу пункта 22 данного Стандарта сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность отказа оценщика от применения того или иного подхода. При этом применение сравнительного подхода возможно только в случаях, если имеются достоверные данные об аналогах объекта оценки.

Отказываясь от применения сравнительного подхода, оценщик указал, в частности, на то, что применение метода сравнения продаж в настоящее время имеет ограниченный характер по причине недостаточного развития московского рынка земельных участков, среди имеющихся предложений достаточно сложно выбрать аналоги, соответствующие оцениваемому земельному участку по основным ценообразующим факторам: месторасположению, разрешенному использованию, градостроительным ограничениям, площади и т.д.Это в силу вышеуказанных положений Стандартов позволялооценщику отказаться от применения сравнительного подхода.

Нормами статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчёта оценщика. Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами этой саморегулируемой организации.

Цель проведения экспертизы - проверка отчета об оценке на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Соответствие отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка N1740414 от 25 апреля 2014 года, составленного независимым оценщиком ООО "Первая Московская Оценочная Компания", требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ,Федеральных стандартов оценкии других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением N Э-0213/14 от 04 июня 2014 года Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", составленным в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, согласно которому итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки в размере * рублей подтверждается и является действительно рыночной стоимостью.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчёте, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, заинтересованные лица не ходатайствовали о назначении экспертизы, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требования ОАО "Техснабэкспорт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размереего рыночной стоимости, определённой на основании отчёта оценщика на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Довод заинтересованных лиц о том, что ОАО "Техснабэкспорт", являясь арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, суд считает несостоятельным в силу следующего.

Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта недвижимости с наличием исключительно права собственности на этот объект.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 01 марта 2011г. N 281-О-О, физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков, в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г.N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По смыслу данной статьи арендатор земельного участка вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости такого участка или обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Пунктом 3.4 договора долгосрочной аренды земельного участка N * от 18 мая 2005 года, заключённого между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ОАО "Техснабэкспорт", установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.

В соответствии с приложением N 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 апреля 2006г. N 273-ПП в отношении категории спорного земельного участка предусмотрена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Департамент городского имущества города Москвы в соответствии с условиями договора аренды направил ОАО "Техснабэкспорт" уведомление от 14 января 2014г.N 33-А-2923/14-(0)-0 об увеличении ставки арендной платы в связи с вступлением в силу с 01 января 2014г. результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утверждённой постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013г. N 751-ПП, и изменением в сторону увеличения кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку права и обязанности ОАО "Техснабэкспорт" напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.

Следовательно, ОАО "Техснабэкспорт", являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Несостоятельными являются и доводы заинтересованных лиц о том, что данный земельный участок не может быть объектом прямой продажи на открытом рынке в условиях конкуренции, поэтому не может иметь индивидуальной рыночной стоимости. Настоящее заявление не направлено на заключение договора купли-продажи земельного участка или реализацию иных правомочий собственника по распоряжению объектом недвижимости. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Приведённое в статье 3Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона. Наличие у ОАО "Техснабэкспорт" права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется с учётом его кадастровой стоимости, которая в соответствии с пунктом 3 статьи 66ЗК РФ устанавливается равной его рыночной стоимости, является достаточным основанием для реализации ОАО "Техснабэкспорт" права на проведение оценки рыночной стоимости этого объекта.

Установление изменённой кадастровой стоимости земельного участка не обеспечивает исправления недостоверных сведений об объекте, а представляет собой вновь определённую характеристику, подлежащую внесению в государственный кадастр недвижимости.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Факт неправомерного уклонения органа кадастрового учета от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости отсутствует.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

При таких данных, суд считает, что заявленное ОАО "Техснабэкспорт" требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью *кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013г. в размере * рублей, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Заявление Открытого внешнеэкономического акционерного общества "Техснабэкспорт" об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью *кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * (*) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью *кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина