Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 26 февраля 2015 г. по делу N 33-104/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Пюрвеевой А.А.,

судей Кутлановой Л.М. и Шовгуровой Т.А.

при секретаре Мукаеве Э.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Четырева П.П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Кайлас Стройиндустрия" о расторжении договора переуступки права аренды земельного участка, взыскании денежных средств по апелляционной жалобе представителя истца на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 декабря 2014 г.

Заслушав доклад судьи Пюрвеевой А.А., объяснения истца Четырева П.П., его представителя Манджиевой Н.Д., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Четырев П.П. обратился в суд с иском к ООО "Кайлас Стройиндустрия" (далее - Общество) о расторжении договора переуступки права аренды земельного участка и взыскании денежных средств.

В обоснование иска указал, в нарушение пункта ** указанного договора, ООО "Кайлас Стройиндустрия" не вносило арендную плату за 2013 год и 1 квартал 2014 года, чем существенно нарушило условия договора. С целью избежания досрочного расторжения договора аренды, он вынужден был заплатить за ООО "Кайлас Стройиндустрия" образовавшуюся задолженность по арендной плате. Со ссылкой на часть 2 статьи 450 ГК РФ просил расторгнуть указанный договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, взыскать арендную плату в сумме *** руб., пеню в размере *** руб. и расходы по оказанию юридических услуг в размере *** руб.

В судебном заседании Четырев П.П., его представитель Анджаев Б.М. заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика Умадыков В.А. исковые требования не признал, пояснив, что задолженность по арендной плате за земельный участок оплачена в полном объеме, просрочка арендной платы произошла по вине прежнего собственника ООО "Кайлас Стройиндустрия", в настоящее время муниципальный орган г. Элисты претензий к ООО "Кайлас Стройиндустрия" по арендной плате не имеет.

Представитель администрации г. Элисты Шараев Н.В. пояснил, что муниципальный орган каких-либо претензий по договору аренды земельного участка к ООО "Кайлас Стройиндустрия" либо Четыреву П.П. не имеет, поскольку имевшаяся задолженность арендной платы уплачена, намерений на расторжение договора аренды земельного участка муниципальный орган не имеет.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 декабря 2014г. в удовлетворении исковых требований Четырева П.П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Кайлас Стройиндустрия" о расторжении договора переуступки права аренды земельного участка" и взыскании денежных средств отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Анджаев Б.М. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. Указывает, во избежание досрочного расторжения договора аренды, истец вынужден был сам оплатить арендодателю задолженность по арендной плате в размере *** руб., что свидетельствует о нарушении ООО "Кайлас Стройиндустрия" условий договора переуступки права аренды. С учетом положений пункта 1 части 2 статьи 450, пункта 3 статьи 619 ГК РФ невнесение арендной платы более 2 раз подряд является существенным нарушением условий договора переуступки и основанием для расторжения указанного договора. Кроме того, новый арендатор (ООО "Кайлас Стройиндустрия") с момента заключения договора переуступки не предпринял мер для осуществления строительства объекта на арендуемом участке.

В соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, в том числе и в порядке перенайма.

Земельным кодексом РФ предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков, что согласуется с положениями пункта 2 статьи 607 и пункта 2 статьи 615 ГК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Судом установлено, ** ноября 2012 года заключен договор аренды между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (арендодатель) и Четыревым П.П. (арендатор) на срок ** лет с уплатой арендной платы ежеквартально на земельный участок, государственная собственность которого не разграничена, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. ***, ул.***, ***, для строительства объекта бытового обслуживания. ** января 2013 года заключен договор переуступки права аренды земельного участка, по которому арендатор Четырев П.П. передал свои права и обязанности по договору аренды ООО "Кайлас стройиндустрия" на срок действия договора аренды. В качестве платы за переуступку права аренды, ООО "Кайлас стройиндустрия" обязался предоставить в собственность арендатора Четырева П.П. помещение площадью ** кв.м. в объекте, который будет возведен своими силами и за свой счет, а также оплачивать текущие арендные платежи по договору аренды. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Республике Калмыкия.

В нарушение условий договора переуступки (пункт **), ООО "Кайлас Стройиндустрия" не вносило в определенные договором сроки арендодателю Администрации г. Элисты арендную плату за 2013 год и 1 квартал 2014 года, в связи с чем образовалась задолженность в сумме *** руб. ** коп. 22 мая 2014 года, истец Четырев П.П. уплатил арендодателю задолженность по арендной плате в сумме *** руб., что подтверждается приходным кассовым ордером N*** Администрации г. Элисты.

Согласно договору купли-продажи от 27 мая 2014 года, Умадыков В.А. приобрел долю в уставном капитале ООО "Кайлас стройиндустрия" в размере **%, и платежными поручениями N**, ** от ** июня 2014 года оплатил задолженность по арендной плате в сумме *** руб. и пени *** руб. Справкой отдела землеустройства Администрации г. Элисты от 29 июля 2014 года подтверждается отсутствие задолженности по договору аренды земельного участка от 14 ноября 2012 года (л.д. 53).

В суд истец Четырев П.П. обратился с настоящими требованиями 26 сентября 2014 года.

На момент подачи иска в суд, арендные платежи за оспариваемый период были уплачены, что не отрицалось сторонами в судебном заседании.

Принимая во внимание, что уплата задолженности по арендной плате в сумме *** руб. произведена арендодателю и ООО "Кайлас Стройиндустрия", с выводом суда об отказе во взыскании с ответчика в пользу истца указанной суммы судебная коллегия соглашается.

Сам анализ договора переуступки права аренды от 14 января 2013 года между Четыревым П.П. (арендатором) и ООО "Кайлас Стройиндустрия" (новым арендатором) свидетельствует, что он не содержит такого основания досрочного расторжения договора между указанными лицами, как неуплата арендных платежей. Из абзаца 2 пункта 4.1 и раздела 7 следует, что требовать досрочного расторжения договора имеет только арендодатель и в случаях обстоятельств непреодолимой силы (л.д.10-15).

Таким образом, доказательств, подтверждающих существенное нарушение договоров ответчиком, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, суду не представлено.

Следовательно, суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора переуступки права аренды.

Ссылка в жалобе на то обстоятельство, что истец сам оплатил арендодателю задолженность по арендной плате в размере *** руб. само по себе не является основанием для расторжения договора переуступки права аренды.

Утверждение в жалобе о применении по данному спору положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ нельзя признать правомерным, поскольку указанная норма предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, в том числе и в случае невнесения арендной платы более 2 раз подряд арендатором. Такого требования арендодателя не имеется.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что из мотивировочной части решения подлежат исключению указание суда о том, что "договор переуступки права аренды заключен в пределах срока договора аренды на период с ** января 2013 г. по ** ноября 20** г., и истец вправе рассчитывать на получение в качестве платы за переуступку права аренды участка в собственность помещение площадью *** кв.м. в объекте, который будет возведен силами и за счет Нового арендатора на участке, не ранее истечения срока договора аренды, то есть ** ноября 20** г. Доказательств того, что новый арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, либо отказался от выполнения обязательства об оплате истцу переуступки права аренды участка, истец и его представитель не предоставили", а также ссылку суда на пункт 4 статьи 1109 ГК РФ, поскольку такие требования истцом не заявлялись. Указанное исключение не влияет на правильно принятое по существу решение суда.

По этим обстоятельствам, довод жалобы о том, что новый арендатор (ООО "Кайлас Стройиндустрия") с момента заключения договора переуступки не предпринял мер для осуществления строительства объекта на арендуемом участке, не может быть принят во внимание.

Решение суда основано на фактических обстоятельствах дела и соответствуют нормам материального и процессуального права. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 декабря 2014 года оставить без изменения, исключив из мотивировочной части решения указание суда о том, что "договор переуступки права аренды заключен в пределах срока договора аренды на период с ** января 2013 г. по 13 ноября 20** г., и истец вправе рассчитывать на получение в качестве платы за переуступку права аренды участка в собственность помещение площадью ** кв.м. в объекте, который будет возведен силами и за счет Нового арендатора на участке, не ранее истечения срока договора аренды, то есть ** ноября 20**г. Доказательств того, что новый арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, либо отказался от выполнения обязательства об оплате истцу переуступки права аренды участка, истец и его представитель не предоставили", а также ссылку суда на пункт 4 статьи 1109 ГК РФ.

Апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Пюрвеева

Судьи Л.М. Кутланова

Т.А. Шовгурова