Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-2038/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Железнова О.Ф.,

судей Жерненко Е.В.,

Смирновой О.В.,

при секретаре Папикян Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Хасанова Р.К. - Авдошина К.А. на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 25 декабря 2014 года, которым постановлено:

иск администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи N ... земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером N ... по адресу: адрес, заключенный между администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю ФИО1, и Хасановым Р.К. дата

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности Хасанова Р.К. на земельный участок площадью ... кв. м с кадастровым номером N ... по адресу: адрес.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Хасанова Р.К. на земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером N ... по адресу: адрес

Обязать Хасанова Р.К. возвратить в государственную собственность земельный участок площадью ... кв. м с кадастровым номером N ... по адресу: адрес

Взыскать с администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в пользу Хасанова Р.К. денежные средства, поступившие по договору купли-продажи земельного участка от дата года, в размере ... рубля.

Взыскать с Хасанова Р.К. в пользу местного бюджета муниципального района Ишимбайский район РБ государственную пошлину в размере ... рублей.

После вступления решения суда в законную силу, меры по обеспечению иска в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером N ... по адресу адрес, наложенные на основании определения Ишимбайского городского суда РБ от дата, отменить.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Смирновой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан обратилась в суд с иском к Хасанову Р.К. о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указав, что дата между администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и Хасановым Р.К. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв. м, расположенного по адресу: адрес для индивидуального жилищного строительства. дата ответчиком получено разрешение на строительство одноэтажного жилого дома на данном земельном участке на срок до дата. дата Хасановым Р.К. зарегистрировано право собственности на

объект незавершенного строительства (фундамент), площадь застройки ... кв.м., степень готовности ... %, расположенный на данном земельном участке. Ссылаясь на наличие объекта незавершенного строительства, Хасанов Р.К. обратился в администрацию с заявлением о приватизации земельного участка.

дата между администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ и Хасановым Р.К. заключен

договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка N ... , Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

дата администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ произведен осмотр спорного земельного участка, в ходе которого установлено отсутствие объекта незавершенного строительства, земельный участок не огорожен.

Постановление N ... от дата о предоставлении в собственность земельного участка Хасанову Р.К. отменено постановлением администрации от дата N ...

Истец полагает, что поскольку ответчиком, для заключения договора купли-продажи, представлены ложные сведения об объекте недвижимого имущества на спорном земельном участке, то данная сделка является ничтожной с момента ее совершения, поскольку заключена в нарушение ст. 36 ЗК РФ, цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен.

Просит признать недействительным (ничтожным) сделку купли-продажи земельного участка от дата N ... , заключенный между администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ и Хасановым Р.К.; применить последствия недействительности ничтожных сделок: прекратить право собственности Хасанова Р.К. на указанный земельный участок, признать недействительной запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на земельный участок N ... от дата; признать недействительной запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки ... кв.м., степень готовности ... %, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес; обязать Хасанова Р.К. возвратить истцу указанный земельный участок.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Хасанова Р.К. - Авдошин К.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, поскольку Хасанов Р.К. имеет право на выкуп земельного участка как собственник объекта незавершенного строительства; земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, условия сделки купли-продажи земельного участка согласованы сторонами, сделка совершена сторонами добровольно; сделка купли-продажи земельного участка от дата прошла государственную регистрацию, в связи с чем, является законной; судом применена редакция ст.168 ГК РФ, утратившая силу с дата, не подлежащая применения к спорным правоотношениям, возникшим дата

Заслушав объяснения Хасанова Р.К., его представителя Авдошина К.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей администрации муниципального района Ишимбайский район РБ Хасановой Э.З., Каримова Р.Р., полагавших решение суда законным и обоснованным, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п.п. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства

Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу п.2.2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Цена земельных участков, указанных п. 1.1 вышеназванной статьи, не может превышать их кадастровую стоимость.

Согласно п.1, 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как усматривается из материалов дела, по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, дата между администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ и Хасановым Р.К. заключен договор аренды земельного участка N388, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: адрес.

Договор аренды земельного участка от дата N ... зарегистрирован в установленном законом порядке дата.

дата Хасановым Р.К. получено разрешение на строительство на указанном земельном участке одноэтажного жилого дома общей площадью ... кв.м., срок действия разрешения до дата.

На основании договора аренды земельного участка от дата N ... , разрешения на строительство от дата за Хасановым Р.К. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки ... кв.м., степенью готовности ... %, находящегося по адресу: адрес

В связи с наличием права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности ... %), постановлением главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от дата N ... , указанный земельный участок с кадастровым номером N ... , предоставлен в собственность Хасанова Р.К. Договор аренды расторгнут, земельный участок предоставлен в собственность за плату по кадастровой стоимости.

На основании постановления главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от дата N ... , дата между администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ (продавец) и Хасановым Р.К. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N ... , согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность земельный участок с кадастровым номером N ... , расположенный по адресу: адрес, для индивидуального жилищного строительства. Цена выкупа земельного участка определена в размере 100% кадастровой стоимости земельного участка - ... рубля. На земельном участке располагается объект незавершенного строительства площадью застройки ... кв.м., принадлежащий на праве собственности Хасанову Р.К.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от дата, договор купли-продажи земельного участка от дата N ... зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись о регистрации N ...

Согласно акта осмотра земельного участка от дата при осмотре земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: адрес, установлено, что территория вышеуказанного участка не огорожена. На земельном участке объект незавершенного строительства площадью застройки ... кв.м., указанный в свидетельстве о государственной регистрации права и послуживший основанием для приобретения права собственности на земельный участок отсутствует.

Истец просит признать сделку купли-продажи от дата недействительной, ссылаясь на ст. 168 ГК РФ.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что нахождение на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта (степень готовности - ... %), не свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, ответчиком не возведен. Осуществление государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект и наличие на арендованном под индивидуальное жилищное строительство земельном участке такого объекта, само по себе не является основанием для возникновения права для выкупа земельного участка по п. 1 ст. 36 ЗК РФ, в связи с чем, признал сделку купли-продажи земельного участка от дата недействительной, применив последствия недействительности сделки.

Судебная коллегия считает выводы суда законными и обоснованными, основанными на правильном применении норм материального права и на установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Исходя из положения ст. 130 ГК РФ, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой истцу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута - строительство объекта капитального строительства жилого назначения завершено, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования администрации муниципального района Ишимбайский район РБ о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Хасанов Р.К. имеет право на выкуп земельного участка как собственник объекта незавершенного строительства, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку положения абзаца 2 пункта 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ об исключительном праве граждан и юридических лиц на выкуп земельного участка не применяются к объектам незавершенного строительства, так как в отличие от зданий, строений или сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом применена редакция ст.168 ГК РФ, утратившая силу с дата не подлежащая применения к спорным правоотношениям, возникшим дата, не является в силу статьи 330 ГПК РФ нарушением, влекущим отмену решения суда первой инстанции. Данное обстоятельство не привело к принятию неправильного судебного постановления.

Иных оснований, которые могли бы повлечь за собой отмену оспариваемого решения, апелляционная жалоба не содержит. Юридически значимые обстоятельства установлены судом в полном объеме, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, обжалуемое решение является законным и обоснованным, и по доводам апелляционной жалобы отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 25 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Хасанова Р.К. - Авдошина К.А. - без удовлетворения.

Председательствующий: О.Ф. Железнов

судьи: Е.В. Жерненко

О.В. Смирнова

Справка: судья Совина О.А.