Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 февраля 2015 г. по делу N 33-2224/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Янсона А.С.,

судей Калимуллина Р.Я., Фахрутдиновой Р.А.,

при секретаре судебного заседания Гилязетдиновой Э.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Янсона А.С. апелляционную жалобу представителя Ахметова Ф.М. Каюмова И.З. на решение Приволжского районного суда города Казани от 14 ноября 2014 года, которым отказано в удовлетворении иска Ахметова Ф.М. к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, муниципальному казённому учреждению "Администрация Вахитовского и Приволжского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Ахметова Ф.М. Каюмова И.З., поддержавшего жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ахметов Ф.М. обратился в суд с иском к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, муниципальному казённому учреждению "Администрация Вахитовского и Приволжского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование иска указано, что Ахметову Ф.М. в 2003 году предоставлен в аренду земельный участок, площадью 1137,5 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома. Между Ахметовым Ф.М. и Службой земельного кадастра по городу Казани 29 октября 2004 года подписан договор аренды указанного земельного участка. Государственным учреждением "Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Республики Татарстан" Ахметову Ф.М. 04 июля 2003 года выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. В период действия договора аренды Ахметовым Ф.М. начато строительство жилого дома. По состоянию на 20 марта 2012 года степень готовности жилого дома составила 25%, площадь застройки 91,1 кв.м. В 2011 году Ахметов Ф.М. обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с целью регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, где ему было рекомендовано продлить договор аренды земельного участка. Однако Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани в пролонгации ранее заключенного договора аренды Ахметову Ф.М. отказано. В связи с этим Ахметов Ф.М. просил признать право собственности на объект незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом, общей площадью 91,1 кв.м, кадастровый номер 16:50:160602:1314, инвентарный номер 21416, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160602:193 по адресу: "адрес".

Суд принял решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе представитель Ахметова Ф.М. Каюмов И.З. просит решение суда отменить, указывая на его незаконность и необоснованность. В жалобе приводятся доводы, изложенные в иске, отмечается, что отсутствие регистрации договора аренды не является основанием для отказа в удовлетворении иска и не влечёт признание постройки самовольной.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением главы администрации Приволжского района города Казани от 27 мая 2003 года N758 Ахметову Ф.М. предоставлен земельный участок площадью 1137,5 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома.

Ахметову Ф.М. 04 июля 2003 года выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ при индивидуальном строительстве индивидуального жилого дома общей площадью 131,64 кв.м на земельном участке по адресу: "адрес".

Между Главой администрации Приволжского района города Казани и Ахметовым Ф.М. 29 октября 2004 года подписан договор аренды земельного участка, в соответствии с которым последнему предоставлен указанный земельный участок на срок до 27 мая 2008 года. Данный договор 29 октября 2004 года зарегистрирован в Службе земельного кадастра по городу Казани Республики Татарстан за N 10299, однако государственную регистрацию в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не прошёл.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что поскольку договор аренды земельного участка не прошёл государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством, указанный договор следует признать не заключенным, в связи с чем право аренды земельного участка у Ахметова Ф.М. не возникло. Вместе с тем, в силу действующего законодательства, у лица, осуществившего застройку земельного участка при отсутствии прав на него, право собственности на объект недвижимого имущества, возведенный на таком участке, не возникает. Допустимых доказательств возведения спорной постройки как в период действия разрешения на выполнение строительно-монтажных работ при индивидуальном строительстве индивидуального жилого дома, так и в период до срока окончания действия договора аренды суду не представлено.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласна по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно требованиям статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из анализа указанных норм права следует, что одним из обязательных оснований для признания постройки самовольной является возведение данной постройки на земельном участке, не отведённом для этих целей в установленном законом порядке, то есть, применительно к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в отсутствие соответствующего решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления.

Поскольку земельный участок был выделен Ахметову Ф.М. для строительства индивидуального жилого дома на основании постановления Главы администрации Приволжского района города Казани N 758 от 27 мая 2003 года, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания спорного объекта недвижимости самовольной постройкой. Как следует из материалов дела, Ахметов Ф.М. до 2014 года исполнял обязательства по договору аренды в части оплаты арендных платежей, которые принимались ответчиком. Из составленного Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани акта от 15 сентября 2014 года сверки расчётов по арендной плате за землю следует, что Ахметов Ф.М. признавался арендатором земельного участка и ему начислялись арендные платежи до 2014 года.

Как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, она не затрагивает самого содержания гражданского права и не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 154-О).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка N 10299 от 29 октября 2004 года само по себе не является в рассматриваемой ситуации основанием для вывода о самовольности возведённой Ахметовым Ф.М. постройки.

В соответствии со статьёй 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В силу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу гражданского, земельного и градостроительного законодательства право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство (за исключением случаев, когда такое разрешение не требуется); при создании объекта соблюдены градостроительные, строительные, санитарные, противопожарные и природоохранные нормы; созданный объект не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

С учётом приведённых правовых норм и установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что земельный участок был предоставлен Ахметову Ф.М. для строительства жилого дома, возведенная конструкция незавершённого строительством объекта соответствуют требованиям градостроительных и строительных норм и правил, сведений о нарушении в результате возведения спорной постройки прав и законных интересов других лиц, создании угрозы их жизни и здоровью не имеется, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решение об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 199, 328, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда города Казани от 14 ноября 2014 года по данному делу отменить, принять по делу новое решение.

Иск Ахметова Ф.М. к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, муниципальному казённому учреждению "Администрация Вахитовского и Приволжского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Ахметовым Ф.М. право собственности на объект незавершённого строительства - жилой дом незавершённый строительством, общей площадью 91,1 кв.м., кадастровый номер 16:50:160602:1314, инвентарный номер 21416, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160602:193 по адресу: "адрес".

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи