Решение Свердловского областного суда от 24 февраля 2015 г. по делу N 3-11/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Ольковой А. А. при секретаре Вахрамеевой Ю. А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению РВН об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

РВН на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2746 кв.м с кадастровым номером ... , категория земель - ... , разрешенное использование - ... , расположенный в ...

Кадастровая стоимость указанного участка на сегодняшний день составляет ... руб.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, заявитель ( / / ) обратился в суд с настоящими требованиями, просил установить кадастровую стоимость участка по состоянию на ( / / ) равной его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату в размере ... руб. на основании представленного отчета, выполненного ООО " ...

В судебное заседание заявитель, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился. Явившаяся в судебное заседание в качестве его представителя БДЖ в связи с отсутствием полномочий в доверенности не допущена к участию в деле.

Представитель Управления Росреестра по Свердловской области - БАС указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом. Полагал, что таковым в данном случае будет являться ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра". Относительно представленного отчета указал, что выводы не оспаривает, отчет составлен по состоянию на туже дату, на какую определена кадастровая стоимость по результатам государственной кадастровой оценки.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Свердловской области - ВЕП указала, что Учреждение не является заинтересованным лицом, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Подтвердила соответствие представленного отчета дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость участка по результатам массовой оценки.

Заинтересованное лицо Администрация г. Нижнего Тагила просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, вопрос об удовлетворении заявления оставила на усмотрение суда.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости в числе прочего прилагаются: отчет, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Материалами дела подтверждается, что РВН на основании договора купли-продажи N от ( / / ) принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, расположенный по ...

Согласно отзыву ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" результаты определения кадастровой стоимости участка заявителя в размере ... руб. ... коп. утверждены Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 20.12.2013 N 3106 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования город Нижний Тагил" на основании перечня объектов недвижимости для государственной кадастровой оценки, сформированного по состоянию на 10.08.2013.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка заявителем представлен отчет от 06.10.2014, выполненный оценщиком ООО ... , из которого следует, что по состоянию на ( / / ) рыночная стоимость земельного участка составляет ...

Соответствие отчета требованиям Закона о оценочной деятельностью, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением НП ... от 28.10.2014 членом которого является оценщик ...

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Из представленного отчета и выписки из отчета следует, что стоимость участка определена оценщиком в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж (л.д. 141, т. 1) и в качестве объектов-аналогов взяты земельные участки, источником информации о которых послужил сайт Арбитражного суда Свердловской области (http://kad.arbitr.ru) и рыночная стоимость которых установлена вступившими в законную силу решениями данного суда (л.д. 131-132, т. 1).

При этом оценщик в отчете указывает на то, что корректировка расчета на условия финансирования и условия продажи объектов-аналогов не требуется, поскольку все объекты аналоги отчуждаются на открытом рынке (л.д. 200, т. 1).

В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно подпунктам "а", "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В силу подпункта "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Исходя из приведенных положений ФСО аналогами для сравнения являются участки, представленные на рынке и имеющие цену предложения или сделки.

Поскольку цена участков, взятых оценщиком за аналоги, не отвечает приведенным критериям и установлена решением суда, суд приходит к выводу, что данные сведения не соответствуют требованиям и стандартам оценки, и не могут быть использованы при определении рыночной цены принадлежащего заявителю участка.

Помимо этого, как следует из таблицы аналогов (л.д. 131, т. 1) и указанных в отчете решений арбитражного суда, в отношении трех из четырех участков, взятых за аналог, рыночная стоимость была определена по состоянию на 01.01.2010, а не на 10.08.2013. Соответственно, оценщиком нарушен критерий сопоставимости объекта оценки и аналогов по дате оценки. В отчете не приведено обоснования отсутствия аналогов на дату оценки, а указанная оценщиком корректировка на дату оценки в размере 26 % (л.д. 198) никак не обоснована.

Также из отчета следует, что предметом оценки являлся не только участок заявителя, но и ряд других участков, принадлежащих другим лицам, и расположенных в других субъектах Российской Федерации. Отчет содержит более 350 страниц и по некоторым разделам невозможно установить к какому участку относятся изложенные в них выводы. Представленная заявителем выписка из отчета указанные недостатки не устраняет.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Изложенное свидетельствует о ненадлежащем выборе оценщиком аналогов для оценки стоимости участка и, как следствие, недостоверности полученного результата как с позиции норм федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности, так и с позиции процессуальных норм ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом установленных недостатков представленный заявителем отчет и указанный в нем результат, а также экспертное заключение на данный отчет, не могут быть признаны достоверными, как не соответствующие принципам обоснованности, однозначности и проверяемости.

Иных доказательств, подтверждающих заявленную рыночную стоимость участка, заявителем не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление РВН об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 28 февраля 2015 г.

Судья А. А. Олькова