Решение Приморского краевого суда от 26 февраля 2015 г. по делу N 3-26/2015

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Украинской Т.И.,

при секретаре Петровой Е.В.,

с участием представителя ООО "Бизнес Инвест" Плотникова П.П.,

представителя администрации города Владивостока Волик А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Бизнес Инвест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Бизнес Инвест" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, указав, что Общество на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания. Участок находится примерно в 19 м по направлению на юг от ориентира - жилой дом, расположенный по адресу: "адрес". Кадастровая стоимость земельного участка составляет ... руб. Однако его рыночная стоимость, определенная отчетом об оценке Некоммерческого партнерства по содействию оценочной и консультативной деятельности "Клуб Профессионал", по состоянию на 1 января 2010 г. составляет ... руб.

Поскольку от кадастровой стоимости земельного участка зависит размер арендной платы за пользование им, размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает интересы ООО "Бизнес Инвест", как плательщика арендной платы. Заявитель просит установить кадастровую стоимость названного земельного участка в размере ... руб. и обязать филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости в части кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...

В судебном заседании представитель ООО "Бизнес Инвест" Плотников П.П. заявление поддержал.

В качестве заинтересованных лиц по делу судом привлечены Администрация Приморского края и администрация города Владивостока.

Представитель Администрации Приморского края Раков А.Ю. просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве с заявлением не согласился, указав на несоответствие произведенной оценки требованиям законодательства об оценке.

Представитель администрации города Владивостока Волик А.С. с заявлением также не согласилась, пояснив, что отчет об оценке основан на недостоверных, противоречивых сведениях.

Выслушав стороны, допросив свидетеля ФИО9, исследовав материалы дела, суд оснований для удовлетворения заявления ООО "Бизнес Инвест" не находит.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли (подп. 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Согласно пунктам 1-3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; группы видов разрешенного использования; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.

Муниципальным правовым актом города Владивостока от 5 марта 2008 г. N 17-МПА "Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока" установлена формула расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока, одной из составляющих которой является кадастровая стоимость земельного участка.

Из представленных заявителем документов следует, что ООО "Бизнес Инвест" на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО "ПасификИнвестСтрой", является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ориентир - жилой дом, адрес ориентира: "адрес", примерно 19 м на юг от ориентира, разрешенное использование - для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания, категория земель - земли поселений.

Первоначальным договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией г. Владивостока (арендодателем) и ООО " ... " (арендатором) определен срок аренды земельного участка - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В дальнейшем, при заключении соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды, данный срок не изменялся.

Согласно кадастровой справке, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... руб.

Таким образом, установленная нормативным правовым актом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... затрагивает интересы заявителя. По смыслу части 3 статьи 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" как арендатор со сроком аренды более чем пять лет ООО "Бизнес Инвест" вправе подавать заявления об учете изменений земельного участка, в том числе его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Предусмотренный для юридических лиц статьей 24.18 Федерального закона досудебный порядок обращения в комиссию заявителем соблюден.

В обоснование доводов заявления о завышенном размере кадастровой стоимости земельного участка заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер ... ) (далее - Отчет об оценке), составленный 31 октября 2014 г. оценщиком Некоммерческого партнерства по содействию оценочной и консультационной деятельности "Клуб Профессионал" (далее - НП "Клуб Профессионал") и в этот же день утвержденный его президентом. Согласно данному Отчету рыночная стоимость указанного земельного участка составляет округленно ... рублей.

Суд не может признать данный отчет соответствующим критериям допустимости и достоверности по следующим основаниям.

В силу ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО N 1).

При оценке земельного участка с кадастровым номером ... оценщик применил только сравнительный подход к оценке.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для сравнения с объектом оценки оценщиком выбрано 4 объекта-аналога в г. "адрес": земельный участок площадью ... кв.м по "адрес"; земельный участок по "адрес" площадью ... кв.м; земельный участок по "адрес" площадью ... кв.м; земельный участок по "адрес" площадью ... кв.м.

Назначение земельных участков указано оценщиком как коммерческое. Между тем, из объявлений, взятых оценщиком из интернет-сайтов рынка недвижимости в г. "адрес", следует, что объект оценки и объекты-аналоги имеют разное назначение: объект оценки - "для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания"; объект-аналог N 1 - "под размещение кафе-закусочной"; объект-аналог N 2 - "как для жилой застройки, так и для бизнеса"; объект-аналог N 3 - "без ограничений"; назначение объекта-аналога N 4 в объявлении не указано.

Сравнивая местоположение участков, оценщик применил корректирующий коэффициент к объекту оценки в сравнении с аналогом N 3 ( "адрес") -18%, а в сравнении с аналогом N 4 ( "адрес") - 0 %. При этом оценщик не обосновал применение уменьшающего коэффициента к спорному земельному участку, в то время как он находится в историко-культурной зоне города, где, в основном, и находятся административные здания. Ни "адрес", ни "адрес", являющиеся "спальными" районами, не относятся к зонам деловой активности, что ставит под сомнение правомерность применения указанных корректирующих коэффициентов.

Оценивая объекты по наличию коммуникаций, оценщик указал на нахождение участков в непосредственной близости от коммуникаций. Между тем, аналог N 2 находится в районе "адрес", не относящейся к районам массовой застройки города. Объявление о продаже этого участка (лист 34 отчета об оценке) сведений о наличии коммуникаций не содержит. Вывод о наличии коммуникаций основан на предположении оценщика и не является достоверным.

Оценщик не применил корректирующий коэффициент к аналогу N 4 ( "адрес") при сравнении их по площади, указав, что он незначительно отличается по площади от объекта оценки. Между тем участок на "адрес" ( ... кв.м) более чем в три раза меньше объекта оценки ( ... кв.м), что существенно ограничивает возможности по проектированию и застройке и, соответственно, существенно влияет на цену объекта.

Пунктом N 15 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. В объявлении о продаже объекта-аналога N 3 цена приведена в иностранной валюте (долларах США). Оценщиком не указано, по какому курсу и на какую дату произведена конвертация цены в рубли, что ставит под сомнение примененную в отчете стоимость данного аналога.

При таких обстоятельствах нельзя признать, что оценщиком при производстве оценки использовались объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Данный вывод не опровергают и доводы допрошенного в качестве свидетеля президента Некоммерческого партнерства "Клуб профессионал" ФИО9 о соответствии Отчета об оценке земельного участка от 31 октября 2014 г. существующим стандартам и принципу разумности. Пояснения свидетеля о том, что оценщиками при оценке земельных участков принимается во внимание не вид разрешенного использования, а назначение участка: коммерческое и т.п., не соответствуют пункту 15 ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, согласно которому для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

В Отчете об оценке анализ, какой именно вид разрешенного использования обеспечивает объектам-аналогам максимальную рыночную стоимость, не приведен.

Свидетель, кроме того, не отрицал в судебном заседании, что вывод о нахождении объектов-аналогов в непосредственной близости от инженерных коммуникаций является предположением оценщика, не основанным на документальных данных.

В силу положений пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчёт об оценке.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... его рыночная стоимость составляет округленно ... руб., что более чем на тридцать процентов отличается от его кадастровой стоимости.

ООО "Бизнес Инвест" представило суду Заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения "Приморское" Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 10 ноября 2014 г. (далее - Заключение) на Отчет N от 31 октября 2014 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью ... кв.м. Адрес: "адрес".

Согласно Заключению названный Отчет соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010.

Однако из содержания Заключения следует, что оно является не экспертным, а консультационным; в его разделе "Сведения о принятом на исследование Отчете об оценке" (стр. 3 Заключения) прямо указано, что настоящее Заключение не является экспертизой Отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности". В связи с этим доказательной силы по настоящему делу как экспертиза отчета Заключение не имеет.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявления ООО "Бизнес Инвест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей.

Руководствуясь статьями 246, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ООО "Бизнес Инвест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.И. Украинская