Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 марта 2015 г. по делу N 33-1291/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Криволаповой Е.А.,

судей Меньшова С.В., Дубинина А.И.,

с участием секретаря судебного заседания С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска на решение Пятигорского городского суда от 17 ноября 2014года,

по исковому заявлению В. к администрации г. Пятигорска о признании права на использование жилого помещения на условиях договора социального найма и признании права собственности в порядке приватизации,

заслушав доклад судьи Меньшова С.В.,

УСТАНОВИЛА:

В. обратился в суд с вышеуказанным иском, указав в его обоснование, что он является пользователем квартиры N /адрес/, на условиях коммерческого найма и проживает в ней с 01 января 2006 года. Он зарегистрирован в данной квартире по месту постоянного проживания, регулярно оплачивает коммунальные услуги, задолженности не имеет, иного места для проживания не имеет. Жилой дом, расположенный по адресу: /адрес/ является муниципальной собственностью, его управление осуществляется Муниципальным учреждением "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска". Ранее указанный жилой дом имел статус общежития, хотя фактически он проживает в отдельной квартире, однако воспользоваться правом на проживание в доме муниципального фонда на условиях договора социального найма, он не имеет возможности, так как администрация г. Пятигорска отказывается заключить этот договор.

Истец просил суд признать за ним право пользования указанным жилым помещением на условиях договора социального найма, признать за право собственности на квартиру в порядке приватизации.

Обжалуемым решением суда иск удовлетворён в полном объёме.

В апелляционной жалобе Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, мотивируя это тем, что переданные из государственной собственности Ставропольского края в собственность муниципального образования г. Пятигорска спорные жилые помещения обременены договорами коммерческого найма и использовались ООО "ЖКК" как жилищный фонд коммерческого использования. При этом, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма. В силу ст. 684 ГПК РФ, если наймодатель не отказался от продления договора найма жилого помещения, то указанный договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, с момента передачи жилых помещений в /адрес/ в муниципальную собственность, за истцами сохраняется право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма, а наймодателем по данному договору является Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска. Постановлением администрации г. Пятигорска от 11 марта 2011 года указанные жилые помещения отнесены к категории "жилых помещений коммерческого использования". Истцом не оспаривался тот факт, что жилые помещения в /адрес/ задолго до передачи его в муниципальную собственность не отвечали установленным законодательством признакам общежития. Договоры социального найма могут быть заключены только с теми гражданами, которые состояли в трудовых или служебных отношениях с прежним собственником общежития. У остальных граждан, проживающих по договорам коммерческого найма, сохраняется право проживания на условиях ранее заключённых договоров.

В возражениях на апелляционную жалобу истец В. просит решение суда оставить без изменения, а доводы апелляционной жалобы без удовлетворения, ввиду их несостоятельности.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав представителя истца В. адвоката Б., просившего решение суда оставить без изменений, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению не нашла.

Судом первой инстанции правильно установлено и следует из материалов дела, что объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: /адрес/, возведён в 1964 году, находился на балансе треста "Кавминкурортстрой", являясь объектом государственной собственности Ставропольского края, что подтверждается письменными материалами инвентарного и гражданского дела.

Согласно Уставу, строительно-монтажный трест "Кавминкурортстрой" является государственным и осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом СССР "О государственном предприятии", имеет в своём составе производственное объединение и структурные единицы, в том числе, согласно приложению к Уставу, Жилищно-коммунальную контору, созданную на основании приказа Минпромстроя СССР N 135 от 07 июня 1968 года.

Исходя из положений гражданского и жилищного законодательства, действовавшего на тот период, государственное имущество, закреплённое за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые являются вторичными и производны от права собственности государства.

Распоряжением исполнительного комитета г. Пятигорска N ... от 29марта 1991года на основании решения, принятого учредительной конференцией треста "Кавминкурортстрой" от 21 марта 1991 года о создании проектно-строительно-монтажного объединения "Кавминкурортстрой", строительно-монтажный трест "Кавминкурортстрой" ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО "Кавминкурортстрой", учредителями которого являлось, в том числе и арендное предприятие жилищно-коммунальная контора в г. Пятигорске.

Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N ... от 23марта 1992 года ПСМО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АОЗТ "Кавминкурортстрой", а

распоряжением главы администрации г.Пятигорска

N6646-р от 30 декабря 1992 года, произведена перерегистрация АОЗТ "Кавминкурортстрой" в АООТ "Кавминкурортстрой".

В плане приватизации АО "Кавминкурортстрой", включающего в себя структурные подразделения, в том числе и ЖКК в г. Пятигорске, предусмотрена передача Комитетом по договору в пользование АО "Кавминкурортстрой" используемых акционерным обществом объектов социально-культурного и социально-бытового назначения.

Протоколом N ... заседания директоров АО "Кавминкурортстрой" от 02августа 1993 года при рассмотрении вопроса о работе по приватизации госпредприятия было принято решение, что ЖКК (Жилищно-коммунальные конторы) не приватизируются и остаются государственными предприятиями.

Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N ... от 29марта 1993 года АО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АО "Кавминкурортстрой-М", учредителем которого стал согласно утверждённому Уставу комитет по управлению имуществом.

17 декабря 1993 года Комитет

по управлению госимуществом (Собственник) заключил с АО "Кавминкурортстрой-М" (Пользователь) договор N 161 сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в соответствии с которым Собственник на основании ст. 5 Закона РСФСР "О собственности" закрепил за Пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в частности, в числе объектов ЖККК г. Пятигорска - общежитие по /адрес/, предусмотрев п. 4.2. возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.

21 января 2003 года заключено аналогичное соглашение к вышеуказанному договору о передаче спорного общежития на праве безвозмездного пользования ООО "ЖКК".

Распоряжением Правительства Ставропольского края N ... от 15сентября 2010 года "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края спорное общежитие передано в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска, после чего 23 ноября 2010 года на указанные жилые помещения зарегистрировано право муниципальной собственности.

Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.

Удовлетворяя исковые требования истца о признании права на использование жилого помещения на условиях социального найма, права на бесплатную приватизацию занимаемых жилых помещений и права собственности на спорные жилые помещения, суд обоснованно исходил из того, что истец вселён в занимаемое им жилое помещение, в установленном законом порядке и приобрёл право на проживание в ней, что не оспаривается ответчиком, так и не оспаривалось предыдущим собственником имущества.

Договоры коммерческого найма являются ничтожными, полномочий у пользователя имущества по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наём не имелось, собственником не передавалось.

В материалах дела представлены квитанции об оплате за коммунальные услуги и пользование жилым помещением, которые так же подтверждают факт проживания истца по указанному адресу, который вселился в жилое помещение с согласия собственника. Доказательств обратному ответчик суду не представил.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами гражданского дела, стороны их не оспаривают. Указанное свидетельствует о том, что ответчик фактически признаёт за истцом право пользования жилым помещением.

В ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путём предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.

Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.

Указанный вывод суда первой инстанции полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ N 4-П от 11апреля 2011 года "По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в связи с жалобой граждан Епанечникова А.С. и ЕпанечниковойЕ.Ю." и в Постановлении Конституционного Суда РФ N 8-П от 16 мая 2000 года "По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited".

Истцу отказано в бесплатном предоставлении ей в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, по причине наличия заключённых между ними с ООО "ЖКК" договоров коммерческого найма, в связи с чем возник заявленный спор.

Как видно из материалов дела, спорное жилое помещение, на момент его предоставления истцу, относилось к государственному жилищному фонду, в настоящее время передано в муниципальную собственность, а сами истцы пользуются занимаемой жилой площадью на условиях социального найма.

При этом, собственником занимаемых истицей помещений в спорном доме ни АО "Кавминкурортстрой", ни ООО " Промжилстрой", ни ООО "ЖКК" никогда не являлись, а лишь использовали их на праве безвозмездного пользования.

Судебная коллегия полностью соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР N 1541-1 от 04 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда РСФСР" с учётом изменений, внесенных ФЗ N4199-1 от 23 декабря 1992 года при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан.

Пунктом 1 Указа Президента РФ N 8 от 10 января 1993 года "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Согласно абз. 1 п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Вышеназванными нормами, действующими с 23 декабря 1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

При приватизации АОЗТ "Кавминкурортстрой" жилищный фонд, в том числе и дом, в котором проживает истец, не был включён в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал приватизации в силу приведённых выше нормативных актов.

Спорное недвижимое имущество, построено до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО "Кавминкурортстрой", ООО "Промжилстрой", ООО "ЖКК" не передавалось, поэтому указанный жилищный фонд должен был быть передан в ведение органов местного самоуправление, что и было сделано собственником - Комитетом по управлению государственным имуществом, что влечёт для истца возникновение права на приватизацию.

Как указывалось выше, спорное жилое помещение, передано АО "Кавминкурортстрой-М" в безвозмездное пользование, а в последствии на основании дополнительных соглашений - ООО "Промжилстрой", далее ООО "ЖКК".

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом, отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.

Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.

Поскольку на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта РФ собственник не отнёс спорные жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования, не предоставил пользователям имущества прав по заключению договоров коммерческого найма этих жилых помещений, постольку правовых оснований у пользователей - юридических лиц распоряжаться имуществом путём заключения указанных договоров не имелось, соответственно ссылка апеллянта на ст. 675 ГК РФ о том, что при переходе права собственности новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключённых договоров, является несостоятельной.

Кроме того, Конституционный суд РФ в Определении N 379-О-П от 15мая 2007 года "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" указал на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные правовые последствия перехода права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и на жилое помещение, занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения. Так, в соответствии со ст. 64 ЖК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечёт за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Статьёй 102 ЖК РФ, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, поскольку в силу ст. 19 ЖК РФ, специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.

Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения. Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.

При этом, в соответствии со статьей 675 ГК РФ, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что в любом случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Согласно имеющимся в материалах дела документам, спорное помещение передавалось в муниципальную собственность как жилое в многоквартирном доме, а не как общежитие, в установленном законом порядке не отнесено к специализированному жилищному фонду, в связи с чем, законных оснований рассматривать в настоящее время спорные жилые помещение как специализированный жилищный фонд у суда не имелось.

Проанализировав в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для признания того, что истец занимает спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма, поскольку никогда ООО "ЖКК" собственником спорного жилого помещения не являлось, полномочиями в отношении спорного жилья государственного жилищного фонда не обладало и, соответственно, было не вправе заключать с жильцами договоры коммерческого найма.

С учётом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно констатировал ничтожность заключения ООО "ЖКК" договоров найма и коммерческого найма спорных жилых помещений с истцом. При этом, в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, суд вправе дать оценку недействительности ничтожной сделки и в том случае, когда истец на это не ссылается, поэтому доводы апелляционной жалобы в указанной части являются необоснованными.

Судебная коллегия с учётом вышеизложенного не усматривает каких-либо ограничений для передачи спорного жилого помещения истцам в собственность бесплатно в порядке приватизации, несмотря на отсутствие оформленного в письменном виде договора социального найма жилого помещения с каждым из них, поскольку такое право у истцов возникло в силу прямого указания Закона (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с положениями статей 12, 56, 67 ГПК РФ, не содержат фактов, не проверенных и не учтённых судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пятигорского городского суда от 17 ноября 2014 года оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи