Решение Астраханского областного суда от 19 февраля 2015 г. по делу N 2-2/2015

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Каримовой Л.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-2/2015 по исковому заявлению Аншакова О.Ю. к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Федеральному Государственному Бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" о признании незаконными сведений о кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Аншаков О.Ю. обратился в суд с заявлением о признании незаконными сведений о кадастровой стоимости земельного участка, указав, что на основании договора купли-продажи N136 от 13 мая 2004 года является собственником земельного участка площадью 1705,5 +/- 14 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 31 июля 2014 года кадастровая стоимость определена в размере 29234603,31 рублей. Согласно экспертному заключению об определении рыночной стоимости земельного участка ООО "Авторизованный центр оценки" рыночная стоимость определена в размере 515140 рублей. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является основанием для определения размера налоговых платежей, завышение стоимости участка влечет увеличение взимаемых налогов и нарушение прав заявителя. Просит признать незаконными сведения о кадастровой стоимости земельного участка площадью 1705,5 +/- 14 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер "адрес" в размере 29234603,31 рублей. Обязать орган кадастрового учета внести рыночную стоимость указанного земельного участка в качестве кадастровой стоимости в Государственный реестр недвижимости в размере 515140 рублей.

Впоследствии истец изменил исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать кадастровую стоимость земельного участка площадью 1705,5 +/- 14 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер "адрес" в размере 4259503,31 рублей по состоянию на 1 января 2013 года не соответствующей рыночной; установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость данного земельного участка равной его рыночной в размере 515140 рублей; обязать орган кадастрового учета внести изменения в Государственный кадастр недвижимости в части кадастровой стоимости земельного участка в размере 515140 рублей.

В судебное заседание Аншаков О.Ю. не явился, о дне судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении не представил. В соответсвии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом надлежащего извещения не явившегося лица, суд считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Представители истца по доверенности Попов В.Н., Волошина М.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Представители ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" Душатова Ж.Д., Вавилова Н.Д. исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительства Астраханской области Башмаков Н.М. возражал против удовлетворения требований, просил в иске отказать.

Суд, выслушав представителей сторон, третьего лица, допросив свидетеля Макарова А.Ю., исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом установлено, что по договору купли-продажи N 136, заключенному 13 мая 2004 года, Аншаков О.Ю. приобрел в собственность земельный участок общей площадью 2146,5 кв.м. с кадастровым номером N, находящийся по адресу: "адрес"

В соответствии с кадастровым паспортом земельный участок истца поставлен на кадастровый учет 19 мая 2006 года площадью 1705,5 +/- 14 кв.м., под кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - прочие земли.

В государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 года N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области", согласно которым кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2013 года составила 29234603,31 рублей.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Харабали" Харабалинского района Астраханской области от 7 апреля 2014 года N 149 вид разрешенного использования земельного участка площадью 1705,50 кв.м. изменен с "прочие земли" на "земли объектов торговли". Решением органа кадастрового учета N 3015/116/2-14-20320 от 28 апреля 2014 года внесены кадастровые сведения о земельном участке в Государственный кадастр недвижимости в части разрешенного использования и кадастровой стоимости.

Согласно решению филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области N 3015/116/2015-301 от 15 января 2015 года в сведениях о кадастровой стоимости земельного участка выявлена техническая ошибка, принято решение об исправлении путем внесения изменений в сведения об экономических характеристиках земельного участка с "29234603,31 руб." на "4259503,31 руб.".

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации не исключает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают прав и обязанности этих лиц в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Аншаков О.Ю., являясь собственником земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе предъявлять иск об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношении к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размера земельного налога. Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, Аншаков О.Ю. указал, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости и составляет на 1 января 2013 года 515140 рублей, что подтверждается отчетом N 03/08-14 от 29 августа 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 3560/2014.

Для целей применения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Оценочная деятельность на территории Российской Федерации регулируется положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования и вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядке проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетом профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт3).

Согласно пункту 4 указанных федеральных стандартов при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Таким образом, допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности - Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Исследовав в судебном заседании представленный истцом Отчет N 03-08/14 от 29 августа 2014 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "Авторизованный центр оценки" по определению рыночной стоимости земельного участка площадью 1705,5 кв.м. с кадастровым номером N суд приходит к выводу о том, что данный отчет не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, ФСО N1, ФСО N3.

Из Отчета N 03-08/14 от 29 августа 2014 года следует, что согласно договору N03/08 на проведение оценочных работ от 18 августа 2014 года произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", именуемого в дальнейшем Объект.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплутационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки (пункт 18 подпункт "в").

Согласно пункту 19 ФСО N1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, а также от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния) (Методические рекомендации, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р).

В разделе 11 Отчета "Подходы и методы, применяемые при оценке" при определении рыночной стоимости земельного участка, площадью 1705,5 кв.м. оценщик использовал только сравнительный подход с использованием метода прямого сравнения цен продаж и предложений по объектам-аналогам. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

При оценке с использованием сравнительного подхода оценщик при выборе аналогов не учел факторы, влияющие на стоимость, которые экспертом не описаны и не учтены.

Исходя из того, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

При применении в Отчете сравнительного подхода к оценке земельного участка в качестве аналогов выбраны земельные участки с иным видом разрешенного использования.

Так, из раздела 8 Отчета "Описание объекта оценки" следует, что оцениваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования на 1 января 2013 года -земли объекта торговли, относится к категории земель населенных пунктов, его общая площадь составляет 1705,5 кв.м., что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 31 июля 2014 года, приобщенной к Отчету.

Между тем, в Отчете об оценке в качестве объектов-аналогов оценщиком использованы земельные участки с разрешенным использованием (назначением) - ИЖС. Применены объекты-аналоги, различные и значительно по площади отличающиеся от принадлежащего на праве собственности истцу земельного участка (участки-аналоги N1, N3, N8 площадью 600 кв. м, 4300 кв. м и 3000 кв. м.); указано разное время продажи аналогов с большим временным интервалом (июль 2012 года, октябрь 2012 года, декабрь 2012 года), местоположение аналогов указано в других населенных пунктах (аналог N 1 - Красноярский район, с Красный Яр, аналог N 2 - Красноярский район, с.Новорусовка, аналог N6 - Харабалинский район, с.Селитренное).

С учетом изложенного, суд считает, что применение объектов-аналогов в данном случае не отвечает требованиям достоверности. Основные факторы по каждому объекту-аналогу, приведенному в Отчете, различны между собой, в нарушение пункта 14 ФСО N 1 экспертом использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по площади, местоположению и виду разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

При расчете стоимости объекта оценки сравнительным методом оценщиком использовались сведения о предложениях по купле-продаже участков земли, опубликованных на сайте n.30.ru и по данным риэлторов.

Между тем, сведения по аналогам N5 и N7 получены оценщиком из информации, предоставленной ИП ФИО9 и ИП ФИО10, в которых отсутствуют достаточные и достоверные сведения о технических характеристиках объектов-аналогов, в связи с чем такие объекты не подлежат сравнению по техническим и иным характеристикам (пункт 14 ФСО N 1). В нарушение пункта 9 ФСО N 3 к отчету об оценке не приложены копии документов об объектах оценки, выбранных в качестве объектов-аналогов.

Приведенный в Отчете анализ рынка объектов недвижимости и подбор объектов-аналогов при расчете итоговой величины рыночной стоимости вызывает сомнение, что приводит к неоднозначному толкованию результатов оценки и нарушению положений статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В связи с несоблюдением принципа проверяемости при составлении Отчета произведенные оценщиком корректировки проверить невозможно.

При вышеизложенных обстоятельствах Отчет об оценке N 03/08-14 от 29 августа 2014 года не может быть признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ввиду чего рыночная стоимость оцениваемого земельного участка в заявленном истцом размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО11 пояснил, что оценка земельного участка произведена им в соответствии с нормами действующего законодательства, стандартов оценки и методических рекомендаций с учетом его знаний и опыта. В связи с отсутствием на рынке объектов-аналогов максимально приближенных к сравниваемому объекту, при проведении оценки взяты указанные в отчете объекты - аналоги. Считает, что составленный им отчет об оценке соответствует по форме и содержанию установленным требованиям.

Суд, оценивая представленные в подтверждение заявленных требований доказательства, приходит к выводу, что при установлении факта составления Отчета об оценке N 03/08-14 от 29 августа 2014 года с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки показания свидетеля ФИО11 не подтверждают обоснованность исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости на основании указанного Отчета.

Положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 3560/2014 от 11 октября 2014 года само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, и, исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, Отчет об оценке проверен посредством анализа текста Отчета. Правильность примененных методов и методик, правильность вычислений также проверены посредством анализа текста.

Экспертное заключение в данном случае не опровергает факта не выполнения оценщиком при составлении отчета об оценке установленных пунктом 4 ФСО N 3 принципа однозначности и принципа проверяемости.

В ходе судебного разбирательства представитель истца указывал на необходимость установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, именно в размере 515140 рублей, иных доказательств не представил.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств Отчет N 03/08-14 от 29 августа 2014 года по определению рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", 8-й квартал, 27, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "Авторизованный центр оценки", на основании которого истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 515140 рублей, не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки и не может являться доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Аншакова О.Ю. к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" о признании незаконными сведений о кадастровой стоимости земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Астраханский областной суд.