Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 24 февраля 2015 г. по делу N 33-1571/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вишняковой С.Г.,

судей Бредихиной С.Г., Новосёловой Е.Г.,

при секретаре А.А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика Рязановой Г. В. - Копылкова В. А. на решение Каменского городского суда Алтайского края от 09 декабря 2014 года

по делу по иску Королева Б. А. к Михайлову С. П., Рязановой Г. В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Рязановой Д. Д., Рязанова И. С. о взыскании задолженности по договору купли - продажи, встречному иску Рязановой Г. В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Рязановой Д. Д., Рязанова И. С. к Королеву Б. А. о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома.

Заслушав доклад судьи Бредихиной С.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Королев Б.А. обратился в суд с иском к ответчикам Михайлову С.П., Рязановой Г.В. действующей в своих интересах и в интересах Рязановой Д.Д., Рязанова И.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере "данные изъяты"., расходов по уплате государственной пошлины в размере "данные изъяты".

В обосновании требований указывая, что ДД.ММ.ГГ был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа между сторонами, предметом договору купли продажи являлась квартира и земельный участок, находящиеся по адресу: "адрес". Цена земельного участка была определена в "данные изъяты", цена квартиры была определена в "данные изъяты". По условиям договора (п.3.1) было определено, что расчет будет производиться тремя частями: "данные изъяты" до подписания договора купли-продажи, "данные изъяты". за счет средств материнского капитала, "данные изъяты" не позднее ДД.ММ.ГГ. Первые две части были уплачены Покупателем, как и было предусмотрено договором, обязательства покупателя по третьему платежу не исполнены.

В процессе рассмотрения дела Рязановой Г.В. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Рязановой Д. Д., Рязанова И. С. предъявлен встречный иск к Королеву Б.А. об уменьшении покупной цены квартиры (дома) расположенной на земельном участке по адресу: "адрес", переданной по договору купли-продажи в связи с передачей товара ненадлежащего качества.

В обосновании требований указано, что по данному договору купли-продажи продавцом обязательства по договору были исполнены ненадлежащим образом. Покупателям передана недвижимость, не соответствующая условиям договора продажи недвижимости о ее качестве. Недостатки квартиры (дома) не были оговорены в договоре, продавец не сообщил покупателям о недостатках и дефектах отчуждаемого объекта в нарушении пункта 7.1 договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГ Недостатки заключаются в следующем. На стенах, на потолке внутри дома (квартиры) образовались многочисленные трещины, в том числе по швам, осыпается штукатурка и побелка. Система теплоснабжения находится в неудовлетворительном, в неработающем состоянии, что повлекло отключение теплоснабжения специалистами МУП "Теплосети", так как невозможно обслуживать систему теплоснабжения и подавать (принимать) тепло в дом, система теплоснабжения нуждается в проведении капитального ремонта, что требует от собственников несоразмерных затрат ее демонтажа и организации и оборудования печного отопления. Электропроводка также находится в неудовлетворительном состоянии, происходят короткие замыкания. Необходимо замена полностью электропроводки в доме, так как она находится в пожароопасном состоянии. Учитывая изложенное, покупатель вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены по договору. В связи с передачей товара ненадлежащего качества, покупная цена по договору должна быть уменьшена на "данные изъяты".

В процессе рассмотрения дела ответчик уточнил встречные исковые требования после проведения по делу строительно-технической экспертизы, указал, что заключением эксперта установлено наличие дефектов в объекте купли-продажи (жилом доме), покупателю по договору был передан продавцом товар, не соответствующий условиям договора купли-продажи недвижимости о его качестве. В заключение эксперта указан объем недостатков, стоимость работ по их устранению. Учитывая изложенное, покупатель вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цена по договору. Ответчик просил уменьшить покупную цену квартиры (дома), расположенного на земельном участке по адресу: "адрес", переданной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ продавцом Королевым Б.А. покупателям Михайлову С.П., Рязановой Г.В., Рязановой Д.Д., Рязанову И.С. на "данные изъяты" в связи с передачей товара ненадлежащего качества.

Решением Каменского городского суда Алтайского края от 09 декабря 2014 года иск Королева Б.А. удовлетворен.

Взыскана в пользу Королева Б.А. с ответчиков Михайлова С.П., Рязановой Г.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Рязановой Д. Д., Рязанова И. С. в равных долях сумма задолженности "данные изъяты". по договору купли - продажи жилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГ, а также в равных долях сумма судебных расходов по оплате госпошлины - "данные изъяты"

В удовлетворении встречного иска Рязановой Г.В. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Рязановой Г.В. - Копылков В.А. просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору купли-продажи, и удовлетворении встречного иска о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома.

В обосновании требований указывая, что при заключении договора купли-продажи недвижимости имущества от ДД.ММ.ГГ покупатель исходил из того, что согласованная сторонами договора цена соответствует цене приобретаемого имущества как за товар надлежащего качества. Сделка была совершена ДД.ММ.ГГ года, когда отопительный сезон еще не начался. Однако в процессе эксплуатации выявились недостатки, которые покупатель не мог обнаружить при приемке жилого помещения, так как они являлись недостатками скрытыми в области техники и строительства, в то же время покупатели проявили достаточную осторожность и должную осмотрительность при покупке дома, а продавец свою обязанность о сообщении покупателям недостатков отчуждаемого имущества не исполнил. Покупатель не мог обнаружить при приемке дома в летний период, что отопительная система неисправна, не подлежит восстановлению и требуется организация печного отопления, а при печном отоплении, как оказалось, невозможно обеспечить комфортную температуру в доме и нормальные условия для проживания. Требуется производство работ, необходимых для устранения скрытых недостатков, привидения дома в работоспособное состояние и обеспечения нормальных условий для проживания. Кроме того электропроводка находится в неудовлетворительном пожароопасном состоянии, и такие скрытые недостатки в момент приемки покупателю, не обладающему специальным познаниям, обнаружить было не возможно. Более того, после передаче имущества покупателю на стенах, на потолке внутри дома (квартиры) образовались многочисленные трещины, в том числе по швам, стала осыпаться штукатурка и побелка, что также не могло быть обнаружено при приемке.

Вывод суда, что Рязановой не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что цена имущества, определенная сторонами в договоре, не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению, не соответствует обстоятельствам дела.

Не соответствует и противоречит нормам материального права вывод суда о том, что не представлено доказательств тому, что рыночная стоимость жилого помещения, при наличии установленных экспертов недостатком, на момент заключения договора была бы ниже, чем это установлено договором.

Рязанова предъявила требования о соразмерном уменьшении покупной цены в пределах определенной экспертом суммы стоимости работ, необходимых для устранения недостатков, что не противоречит нормам материального прав и является обоснованным правом Рязановой.

Не соответствует нормам материального права вывод суда о том, что обращение со встречным требованием к истцу одной Рязановой, при отсутствии аналогичных требований со стороны второго покупателя Михайлова, влечет для Рязановой отказ в удовлетворении иска. Михайлов в данном доме фактически не проживал, брак между Рязановой и Михайловым, расторгнут в феврале 2014 года, после расторжения брака Рязанова и Михайлов не общаются. Рязановой местонахождение и место проживания Михайлова неизвестно.

Поскольку в иной части решение суда не обжалуется, то его законность и обоснованность в силу положений части 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегией. В данном случае апелляционная инстанции связана доводами жалобы стороны. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которое в силу положений ст.ст.1,2,9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика- Рязановой Г.В.- Копылков В.А. доводы апелляционной жалобы поддерживал, не отрицал факта недоплаты.

Представитель истца Королева Б.А.- Кулик Н.А. возражал по удовлетворению жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились. В соответствии с ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверяя законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы. При этом, судебная коллегия при оценке доводов апелляционной жалобы представителя ответчика Рязановой Г.В.- Копылкова В.А. дает оценку и доводам апелляционной жалобы, которые определением судьи Каменского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ возвращены без рассмотрения как замечания на протоколы судебного заседания.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГ между Королевым Б.А. (продавец) и Михайловым С.П., Рязановой Г.В. действующей в своих интересах и интересах Рязанова И.С., Рязановой Д.Д.(покупатель) был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Согласно п.1.1 указанного договора продавец продал в общую долевую собственность покупателям квартиру и земельный участок, а покупатель купил в общую долевую собственность квартиру и земельный участок, находящиеся по адресу: "адрес" равных долях каждому, а именно: ? доля Михайлову С.П., ? доля Рязановой Г.В., ? доля Рязанову И.С., ? доля Рязановой Д.Д. Право общей долевой собственности покупателей на земельный участок и квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГ года.

Пунктом 2.1. Стороны оценили жилой дом и земельный участок в "данные изъяты". При этом расчет между сторонами должен был быть произведен следующим образом, "данные изъяты". до подписания настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, сумма в размере "данные изъяты"., полученная за счет средств, выделяемых по сертификату на материнский капитал, перечисляется территориальным органом Пенсионного фонда РФ в безналичном порядке лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, в сроки и порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N256- ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"; сумма в размере "данные изъяты" передается Покупателем Продавцу не позднее ДД.ММ.ГГ. (п. 3.1 Договора).

В судебном заседании ответчики не отрицали факт подписания данного договора, в том числе не исполнение пункта 3.1. договора в части передачи покупателю "данные изъяты".

Жалоба ответчика доводов о несогласии с указанными обстоятельствами не содержит, в связи с чем, решение суда в указанной части проверке судебной коллегией не подлежит.

Ответчик полагая, на что указано в апелляционной жалобе, что истцом передана недвижимость ответчикам с наличием скрытых недостатков, недостатки установлены судебной строительно-технической экспертизой, не были оговорены в договоре, в связи с чем покупная цена квартиры (дома) подлежит уменьшению на "данные изъяты" (на сумму неоплаты) в связи с передачей товара ненадлежащего качества.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст.475 ч 1 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 6.1 Договора, стороны предусмотрели, что покупатель путем внутреннего осмотра объекта недвижимости непосредственно перед заключением настоящего Договора ознакомился с его внутренним техническим (строительным) состоянием, и согласен объект недвижимости принять (п. 6.1. Договора).

В случае неисполнения Продавцом обязанности по передаче Покупателю указанных объектов недвижимости и сообщения обо всех недостатках и дефектах Покупатель вправе в течение 2х лет со дня передачи объектов недвижимости предъявить требования Продавцу о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Если эти недостатки являются скрытыми и Продавец на момент заключения настоящего договора об их наличии не знал и не мог знать и не предупредил о них покупателя, то он освобождается от ответственности (п. 7.1 Договора).

Продавец передает вышеуказанные объекты недвижимости в момент подписания нестоящего договора, который будет являться одновременно и актом приема-передачи объектов недвижимости( п. 8.1 Договора).

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы *** следует, что согласно копии "Домовой книги для прописки проживающих по "адрес"" начатой от ДД.ММ.ГГ, год ввода исследуемого жилого дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГ.

Анализом данных, полученных в ходе проведения экспертного осмотра жилого "адрес", в "адрес" и данных, содержащихся в нормативно-технической документации, установлено, что:

Дефект в виде несоответствия фактических приведенных значений сопротивлений теплопередаче наружных стен, чердачного перекрытия и заполнений оконных проемов требованиям п. 5.3 СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита здания" возник при введении в действие, указанных строительных норм от ДД.ММ.ГГ и соответственно существовал на момент заключения договора купли-продажи 17.06.2013; недостаток в виде фактического состояния внутренней отделки стен (штукатурных и окрасочных слоев), выражающегося степенью ее физического износа согласно табл.59, табл.63 ВСН 53-86(р) "Правил оценки физического износа жилых зданий" возник в течение эксплуатации данного жилого дома, установить степень физического износа внутренней отделки стен на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ не представляется возможным; недостаток в виде фактического состояния перекрытий и внутренней отделки потолков (штукатурных и окрасочных слоев), выражающегося степенью их физического износа согласно табл.27, табл.59, табл.68 ВСН 53-86(р) "Правил оценки физического износа жилых зданий" возник в течение эксплуатации данного жилого дома, установить степень физического износа перекрытия и внутренней отделки потолков на момент заключения договора купли-продажи не представляется возможным; недостаток в виде фактического состояния кровли, выражающегося степенью ее физического износа согласно табл. 44 ВСН 53-86(р) "Правил оценки физического износа жилых зданий" возник в течение эксплуатации данного жилого дома, установить степень физического износа кровли на момент заключения договора купли-продажи не представляется возможным; дефект в виде несоответствия способа прокладки внутриквартирной электпроводки требованиям п.2.1.36 ПУЭ "Правил устройства электроустановок. Издание 7" возник при введении в действие, указанных строительных норм - от 01.10.2003г., и соответственно существовал на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ.; дефект в виде несоответствия марки кабеля внутриквартирной электропроводки требованиям п.6.15. СП 55.13330.2011" возник при введении в действие указанных строительных норм от 20.05.2011, и соответственно существовал на момент заключения договора купли-продажи 17.06.2013; недостаток в виде превышения фактическим сроком эксплуатации внутриквартирной электпроводки (более 45 лет) продолжительности ее эффективной эксплуатации (25 лет), указанной в приложении *** ВСН 58-88(р) "Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" возник в ДД.ММ.ГГ., и соответственно существовал на момент заключения договора купли-продажи 17.06.2013г.; дефект в виде несоответствия количества отапливаемых печью помещений (4 помещения) требования п.6.6.4 СНиП 41-01-2003 "Отопление вентиляции и кондиционирование" и требованиям п. 3.65 СНиП II-Г.7-62 "Отопление вентиляция и кондиционирование воздуха. Нормы проектирования" возник в период эксплуатации данного жилого дома, и соответственно существовал на момент заключения договора купли-продажи.

Жилой дом, с учетом его технического состояния, является пригодным для проживания, в том числе и по состоянию на 17.06.2013г., но не обеспечивает комфортные условия проживания, в части подержания расчетной температуры внутреннего воздуха в жилых комнатах.

При этом экспертами определены скрытые дефекты и дефекты, которые могли быть определены при визуальном осмотре жилого помещения, а также определена стоимость ремонтно-строительных работ, необходимых для устранения дефектов и недостатков исследуемого жилого дома.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом по встречному иску не представлено допустимых, относимых доказательств, подтверждающих, что сумма "данные изъяты". является суммой, на которую понизилась стоимость приобретенного жилого помещения с учетом имеющихся недостатков. Доказательств того, что фактическая цена квартиры ниже той, которая была уплачена, истцом не представлено. Истцом установлены недостатки, определена их стоимость, но не заявлено требований о возмещении расходов на их устранение. Из анализа представленных доказательств судом сделан вывод о недоказанности истцом того, что цена жилого помещения не соответствует его техническому состоянию и возможности его использования по назначению.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, поскольку они выводов суд не опровергают, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, основаны на ошибочном толковании закона.

Как правильно указал суд, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требования истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Как следует из уточненного встречного искового заявления истец просил соразмерно уменьшить покупную цену квартиры (дома) на "данные изъяты". в связи с передачей товара ненадлежащего качества, указывая, что заключением эксперта установлено наличие дефектов в объекте купли-продажи, покупателю по договору был передан продавцом товар, не соответствующий условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, в заключение эксперта указан объем недостатков, стоимость работ по их устранению.

Нормами п. 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено право покупателя по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно встречному исковому заявлению, ответчиком сделан такой выбор и заявлены требования об уменьшении покупной цены. Иных требований, предусмотренных п. 1 ст. 475 ГК РФ, в установленном законом порядке не предъявлено. Доводам истца по встречному иску относительно намерений уменьшения покупной цены на сумму, необходимую для устранения обнаруженных недостатков в качестве уменьшения покупной цены судом дана надлежащая оценка. Стороной истца по встречному иску заявлено в судебном заседании о нецелесообразности расчетов соразмерности суммы "данные изъяты" и рыночной стоимости дома.

Из подробного анализа представленных доказательств судом сделан обоснованный вывод об отсутствии допустимых и относимых доказательств подтверждающих факт снижения стоимости приобретенного жилого помещения на указанную истцом по встречному иску сумму.

Доводы жалобы, о том что Рязановой предъявлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены в пределах определенной экспертом суммы стоимости работы, необходимых для устранения недостатков, что не противоречит нормам материального права и является обоснованным правом Рязановой, на правильность вывода суда об отказе в иске не влияют, поскольку по настоящему делу заявлен предмет иска - уменьшение покупной цены дома, а не взыскание расходов на устранение недостатков жилого дома.

По своему существу приведенные доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку представленных в материалы дела доказательств, в том числе справки от ДД.ММ.ГГ о рыночной стоимости жилого дома в 2013 году, которым судом дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

Иных доводов, которые могли бы повлиять на законность оспариваемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Иное толкование подателем апелляционной жалобы норм материального права, а также субъективное мнение апеллянта о том, как должен быть разрешен спор, не могут повлечь отмену или изменение законного и обоснованного решения суда.

Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на законе, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу представителя ответчика Рязановой Г. В. - Копылкова В. А. на решение Каменского городского суда Алтайского края от 09 декабря 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"