Решение Калининградского областного суда от 24 февраля 2015 г. по делу N 3-21/2015

судья областного суда Науменко Б.И.,

При секретаре Шишковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Калининградского областного суда дело по заявлению ООО "Маркет Ойл" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Маркет Ойл" обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 42600 квадратных метров, расположенного по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для смешанного функционального использования зданий и сооружений.

Данный объект недвижимости был приобретен ООО "Маркет Ойл" в собственность 31.12.2013 года. Дата выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности 14.01.2014 года. Согласно Свидетельству о государственной регистрации права N на данном участке существуют следующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, охранная зона Черняховского охотничьего хозяйства, водоохранная зона р. Ангарпа, охранная зона автодороги, охранная зона кабеля, охранная зона ЛЭП.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей ( "данные изъяты" рублей) была установлена на основании Постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 г. N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области" по состоянию на 01.01.2012 года.

Рыночная стоимость участка на 1 января 2012 года определена согласно отчету N и составляла "данные изъяты" рублей, которую заявитель просит установить как кадастровую, так как несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав заявителя, в частности, при уплате земельного налога, поскольку при его расчете за основу для расчета принимается кадастровая стоимость земельного участка.

Также, в доказательство достоверности размера рыночной цены, определенной в отчете об оценке, заявитель сослался на положительное экспертное заключение N от 05.08.2014 г. на отчет N от 15.07.2014 года, составленное и подписанное экспертом Ф., утвержденное МП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Общество 18.11.2014 обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной "данные изъяты" рублей, однако решением комиссии от 05 декабря 2014 года заявление было отклонено.

В судебном заседании представители ООО "Маркет Ойл" по доверенности Саяпина Е.А. поддержала заявление и представила дополнение к заявлению, в котором просила взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации и картографии" расходы по госпошлине в размере "данные изъяты" руб.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Вепрук Я.Е. признала заявленные требования обоснованными в части основного требования об установлении новой кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в части требований о взыскании расходов по госпошлине возражала.

Представитель заинтересованного лица - администрации МО "Черняховский муниципальный район" по доверенности Абрамова А.П. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь при этом на недостоверное определение рыночной стоимости земельного участка в представленном заявителем отчете.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Правительство Калининградской области и администрация МО "Свободненское сельское поселение" Черняховского района, извещенные о месте и времени рассмотрения настоящего дела, в судебное заседание не явились.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся заинтересованных лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления ООО "Маркет Ойл" по следующим основаниям.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем, пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Ссылаясь на указанные правовые нормы, ООО "Маркет Ойл" не соглашается с кадастроваой оценкой земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей ( "данные изъяты" рублей), которая была установлена на основании Постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 г. N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области" по состоянию на 01.01.2012 года.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установленной на основании Постановления Правительства Калининградской области, заявитель представил отчет N, которым определена рыночная стоимость участка на 1 января 2012 года в размере "данные изъяты" рублей, которую заявитель просит установить как кадастровую.

Несмотря на положительное экспертное заключение N от 05.08.2014 г. на отчет N от 15.07.2014 года, суд не может признать достоверной рыночную стоимость земельного участка кадастровым номером N на 1 января 2012 года в размере "данные изъяты" рублей.

В сравнении со сведениями о кадастровой стоимости указанного земельного участка, внесенных филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области" с оценкой ООО " Э.", разница составляет "данные изъяты" рублей, то есть 93 (девяносто три) процента.

Кроме того, как изложено на листе 11 отчета (л.д.18), информация о наличии улучшений на оцениваемом земельном участке на дату оценки заказчиком (заявителем по настоящему делу) не представлена, в связи с чем оцениваемый земельный участок рассматривался оценщиком как свободный от застройки, соответственно, имеющиеся на участке улучшения и инженерные коммуникации при определении рыночной стоимости не учитывались.

Представитель заявителя поясняла, что поскольку ООО "Маркет Ойл" заключил договор купли-продажи земельного участка 31 декабря 2013 г., обществу не было известно о наличии сооружений и связанных с ними улучшений на земельном участке на 01 января 2012 года, т.е. на дату оценки, в связи с чем они не представляли застройщику какой - либо информации о наличии улучшений на оцениваемом земельном участке.

По запросу суда заявителем представлен Договор купли-продажи коммерческой недвижимости с возникновением ипотеки в силу закона от 31 декабря 2013 г., заключенный между Открытым акционерным обществом " Б.", являющегося "БАНКОМ -ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ", с одной стороны, Обществом с ограниченной ответственностью "Маркет Ойл", являющегося "ПОКУПАТЕЛЕМ-ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ", со второй стороны и Ц., являющимся "ПРОДАВЦОМ", с третьей стороны.

В соответствии с указанным договором ООО "Маркет Ойл" за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых БАНКОМ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ покупает у ПРОДАВЦА в собственность: Земельный участок площадью 42 600 (сорок две тысячи шестьсот) кв. м, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для смешанного функционального использования зданий и сооружений, с кадастровым (условным) номером N, расположенный по адресу: "адрес", ограничения (обременения) права: охранная зона кабеля, водоохранная зона, охранная зона ЛЭП, охранная зона дороги, дата регистрации 12.10.2007 года, и расположенные на земельном участке недвижимость: здание ангара, общей площадью "данные изъяты" кв. м; Здание механических мастерских, общей площадью "данные изъяты" кв. м; здание гаража, общей площадью "данные изъяты" кв. м; здание напольной сушилки, площадью "данные изъяты" кв. м; здание зерносклада, общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Из договора также следует, что вся перечисленная недвижимость принадлежала ПРОДАВЦУ на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.10.2007 г. сделаны записи о регистрации, в удостоверение чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 12.10.2007 г. выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что на момент покупки заявителем земельного участка, а также на момент установления кадастровой стоимости участка на 01 января 2012 г., и на момент установления рыночной стоимости согласно отчету на эту же дату, на участке имелась недвижимость - в виде ангара, механических мастерских, гаража, напольной сушилки, зерносклада, характер которых свидетельствует о наличии на участке улучшений в виде инженерных коммуникаций, подъездных дорог, площадок, которые влияют на стоимость земельного участка, и существование которых было скрыто ООО "Маркет Ойл" от оценщика, который имеющиеся на участке улучшения и инженерные коммуникации при определении рыночной стоимости не учитывал.

Кроме того, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком использовался сравнительный подход, т.е. оценщик основывался на информации об аналогичных сделках. При этом для сравнения оценщиком использовались 7 аналогов продаж земельных участков, три из которых продавались в 2010 году, два - в январе 2010, один - в декабре 2010, остальные в разных месяцах 2011 г.

С учетом того, что рыночная стоимость спорного земельного участка определялась на 01 января 2012 года, суд не может признать правильным использование оценщиком аналогов продаж земельных участков, производившихся за два и за один год до даты, на которую производилась оценка.

Содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что оценщиком не корректно подобраны объекты-аналоги, что привело к нарушению пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254 в части принципа однозначности.

Учитывая изложенное, а также то, что заявитель и заинтересованные лица не представили иных доказательств определения иной рыночной стоимости земельного участка на 01 января 2012 года, суд приходит к выводу о том, что у удовлетворении заявления ООО "Маркет Ойл" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 42600 квадратных расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости равной "данные изъяты" рублей следует отказать

Руководствуясь ст.ст. 198, 199 и 261 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ООО "Маркет Ойл" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 42600 квадратных метров, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости равной "данные изъяты" рублей - отказать.

Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через Калининградский областной суд.

Решение в окончательной форме принято 02 марта 2015 г.

Судья

Науменко Б.И.