Решение Приморского краевого суда от 27 февраля 2015 г. по делу N 3-24/2015

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Дегтерёвой И.Н.,

при секретаре Соловьевой М.А.,

с участием представителя заявителя ООО "Инвест групп" по доверенности Аникиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Инвест групп" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Инвест групп" обратилось в суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, указывая, что общество является арендатором земельных участков с кадастровым номером N общей площадью ... кв.м и с кадастровым номером N общей площадью ... кв.м, расположенных по адресу: "адрес"

Согласно кадастровым справкам от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей ... копеек.

Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и является завышенной, общество обратилось к некоммерческому партнерству по содействию оценочной и консультационной деятельности "Клуб Профессионал" в целях оценки рыночной стоимости указанных земельных участков.

По результатам оценки был составлен Отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 1 января 2010 года составляет ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет ... рублей.

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства подтверждается экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость. Применение кадастровой стоимости земельных участков при расчете арендной платы влечет за собой существенное увеличение стоимости арендной платы в сравнении с расчетом арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков, что является нарушением прав общества как арендатора.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В связи с этим кадастровая стоимость арендуемых обществом земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости

ООО "Инвест групп" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости ... рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости ... рублей; обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю внести изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости указанных земельных участков; взыскать ... рублей - судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом по правилам главы 23 ГПК РФ в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, на основании определения от 30 декабря 2014 года.

В судебное заседание не явился по неизвестной причине надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю.

Представитель привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрации Приморского края также не явился в судебное заседание, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменный отзыв.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей заинтересованных лиц на основании частей 3 и 5 статьи 167 ГПК РФ.

Представитель ООО "Инвест групп" Аникина А.В. заявление поддержала по указанным в заявлении доводам, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, взыскать судебные расходы.

В письменном отзыве представитель Администрации Приморского края с заявлением не согласился, указывая, что постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края.

При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик рассматривал объект оценки как принадлежащий заявителю на праве собственности, хотя ООО "Инвест групп" владеет им на основании договоров аренды. Все объекты-аналоги значительно отличаются от объекта оценки по площади и не соответствуют объекту оценки по основным характеристикам. Поэтому в удовлетворении заявления просил отказать.

Выслушав представителя ООО "Инвест групп" Аникину А.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование землёй являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон).

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из представленных суду документов усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Владивостока и ООО Кампанией "ГРАСП" заключен договор N N аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью ... кв.м из земель поселений, находящегося по адресу: "адрес", для использования в целях дальнейшей эксплуатации нежилых помещений. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На части земельного участка площадью ... кв.м установлены ограничения прав арендатора в связи с наличием на участке охранной зоны инженерных коммуникаций. На всем земельном участке установлены ограничения прав арендатора в связи с нахождением участка во 2-ой зоне округа санитарной охраны курортной зоны.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Владивостока и ООО Кампанией "ГРАСП" заключен договор N N аренды земельного участка с кадастровым номером N общей площадью ... кв.м из земель поселений, находящегося по адресу: "адрес" для обслуживания нежилых помещений. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На части земельного участка площадью 8452 кв.м установлены ограничения прав арендатора в связи с наличием на участке охранной зоны инженерных коммуникаций. На части земельного участка площадью ... кв.м должен быть обеспечен беспрепятственный проход и проезд смежным землепользователям. На всем земельном участке установлены ограничения прав арендатора в связи с нахождением участка во 2-ой зоне округа санитарной охраны курортной зоны.

На основании договоров перенайма земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N переданы в аренду новому арендатору ООО "Росинвест-ДВ".

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договорам перенайма земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Росинвест-ДВ" передало права арендатора вышеуказанных земельных участков ООО "Инвест групп".

Таким образом, в настоящее время ООО "Инвест групп" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N и N.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Инвест групп" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью ... кв.м в здании (супермаркет, лит. А, А1 - пристройка) назначение: торговое, складское, расположенном по адресу: "адрес".

Также по указанному адресу находится здание вспомогательного корпуса, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь ... кв.м, принадлежащее ООО "Инвест групп" на праве собственности.

Из кадастровой выписки о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ N усматривается, что земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв. м внесен в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость ... рублей.

Из кадастрового выписки о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ N усматривается, что земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв. м внесен в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость ... рублей ... копеек.

Кадастровыми справками от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается вышеуказанная кадастровая стоимость земельных участков. При этом в особых отметках указано, что датой определения кадастровой стоимости участков является ДД.ММ.ГГГГ

На основании части 2 статьи 24.18 Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В связи с тем, что ООО "Инвест групп" является арендатором земельных участков, определением кадастровой стоимости этих земельных участков затрагиваются его права и обязанности. ООО "Инвест групп" зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц и поставлено на учет ДД.ММ.ГГГГ в инспекции ФНС России по Ленинскому району г. Владивостока, что подтверждается соответствующими свидетельствами.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона).

С целью определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N по заказу ООО "Инвест групп" проведена оценка земельных участков.

Частью 1 статьи 11 Закона предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N N, составленному оценщиком НП "Клуб профессионал" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта оценки - земельных участков с кадастровыми номерами N и N на ДД.ММ.ГГГГ составила ... рублей и ... рублей соответственно.

Согласно части 1 статьи 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 568-р, также предусматривают, что при оценке оценщик должен использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Поэтому Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Согласно части 2 статьи 3 Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255.

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности (пункт 2).

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

При установлении рыночной стоимости спорных земельных участков оценщик использовал сравнительный подход.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14).

Согласно пункту 22 ФСО N 1, подпункту "а" пункта 22 ФСО N 7 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт "а" пункта 22 ФСО N 1).

В подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости установлены обычно используемые элементы сравнения, в том числе: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

В разделе 2.4 Отчета от ДД.ММ.ГГГГ N N "Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки" указано, что оцениваемые земельные участки имеют разрешенное использование - для дальнейшей эксплуатации и обслуживания нежилых помещений.

В сведениях об обременениях, связанных с объектом оценки, указано, что земельные участки согласно кадастровым паспортам находятся в зоне ограничения по инженерным сетям и в зоне обеспечения беспрепятственного прохода и проезда (п.2.4.2). При этом не указано, что согласно договорам аренды на обоих земельных участках установлены ограничения прав арендатора в связи с нахождением участков во 2-ой зоне округа санитарной охраны курортной зоны. Аналогичные сведения содержатся в кадастровых планах земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ

Данное обстоятельство влияет на рыночную стоимость оцениваемых объектов, несмотря на то, что в кадастровых выписках от 14 ноября 2014 года, на которые ссылается оценщик, не содержатся сведения об этих ограничениях. В Отчете оценщик не обосновывает причину отказа от использования такого элемента сравнения, как наличие ограничения права на земельные участки в связи с нахождением их во 2-ой зоне округа санитарной охраны курортной зоны.

В сведениях о физических свойствах объектов недвижимости (п.2.4.3 Отчета) при описании расположения участков не указано, что земельные участки входят в территориальную зону: "Зона производственно-коммунальных объектов V класса вредности" (кадастровые выписки от ДД.ММ.ГГГГ), хотя местоположение и окружение объектов является одним из важных факторов стоимости.

В обоснование выбора объектов-аналогов оценщик указал, что для сравнительного анализа использовались данные по пяти свободным земельным участкам, сопоставимым с оцениваемым объектом по своему функциональному назначению и окружению (промышленная зона в окружении жилой застройки) и расположению (удаленно от центра города).

Однако в таблице сравнительного анализа объекта оценки и объектов- аналогов по элементам сравнения представлено только четыре земельных участка.

В таблице указано, что объект оценки имеет производственно-складское назначение. Такое же назначение указано у трех из четырех объектов-аналогов, в то время как объект-аналог N 2 занят автостоянкой, то есть земельный участок имеет иное разрешенное использование. Однако оценщиком не применялись корректировки по разрешенному использованию, хотя виды разрешенного использования объекта оценки и объекта-аналога N 2 входят в разные Группы видов разрешенного использования, утвержденные постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па

Объявление о продаже объекта-аналога N 1 не подтверждает, что он имеет производственно-складское назначение.

В объявлении о продаже объекта-аналога N 4 продажная цена земельного участка указана в иностранной валюте. В Отчете цена конвертирована в рубли, однако отсутствуют сведения о том, какой валютный курс, и на какую дату был использован оценщиком.

Также в Отчете отсутствуют сведения о том, в какой территориальной зоне находятся объекты-аналоги и имеют ли они ограничения в связи с нахождением в курортной зоне, то есть сравнительный анализ проведен не по всем элементам сравнения,

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

Экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ N подтверждено лишь соответствие Отчета от ДД.ММ.ГГГГ N требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком, этим заключением не подтверждается. Суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости спорных земельных участков, указанная в Отчете, не является достоверной.

Поэтому заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей и земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей не подлежит удовлетворению. В связи с этим не подлежит удовлетворению и требование о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ООО "Инвест групп" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба или принесено апелляционное представление в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца путем подачи жалобы или представления в Приморский краевой суд.

Председательствующий И.Н. Дегтерёва