Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 марта 2015 г. по делу N 33-1802/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Минаева Е.В.

судей Мясникова А.А., Мирошниченко Д.С.

при секретаре судебного заседания Русиновой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Белякова Э.В.,

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 02 декабря 2014 года,

по гражданскому делу по иску Белякова Э.В., Журбы А.В., Беляковой О.М., Андреевой А.В. и Танхина С.В. к Танхиной А.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, перераспределений долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, признании права собственности на земельный участок и взыскании денежных средств, а также по встречному иску Танхиной А.В. к Белякову Э.В., Журбе А.В. и Танхину С.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и признании недействительным в части договора купли-продажи недвижимости,

заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Беляков Э.В., действуя в своих интересах и представляя на основании доверенностей интересы Беляковой О.М, и Андреевой А.В., а также Журба А.В. и Танхин С.В., обратились в суд с иском к Танхиной А.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, перераспределений долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, признании права собственности на земельный участок и взыскании денежных средств.

Свои требования мотивировали тем, что между Танхиной А.В., Беляковым Э.В. и ЖурбойА.В., 18 июня 2014 года заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка в целом. Продавец продал принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 1/2 долю жилого дома общей площадью 176,50 кв.м., литер А, и земельный участок в целом площадью 608 кв.м., расположенные по адресу: г.Пятигорск, ул. ... /пер. ... , а покупатели купили в общую долевую собственность, по 1/4 доле указанного жилого дома каждому и по 1/2 доле указанного земельного участка каждому.

Указанная 1/2 доля жилого дома принадлежала продавцу на основании права собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 декабря 2009 года.

Указанный земельный участок в целом принадлежал продавцу на основании права собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 декабря 2007 года.

Указанная доля жилого дома и земельный участок на момент заключения договора состояли под запрещением на основании решения Пятигорского городского суда Ставропольского края от 08 октября 2008 года, которое продавец обязался отменить, что указано в пунктах 2 и 5 договора купли-продажи.

Как следует из согласия Танхина С.В., удостоверенного 14 июня 2014 года ВрИО нотариуса г. Пятигорска, ему известно о предстоящей продаже 1/2 доли спорного жилого дома, а также земельного участка.

Стороны договора купли-продажи по соглашению оценили указанную 1/2 долю жилого дома в ... рублей, а указанный земельный участок в ... рублей. Продажная цена недвижимости в общем размере ... рублей является существенным условием договора купли-продажи, определена соглашением сторон, с учетом технического состояния и качества недвижимости.

Как следует из п. 4 договора, цену договора покупатели обязуются уплатить продавцу путем перечисления денежных средств на лицевой счет, который был открыт покупателями на имя Танхиной А.В., что подтверждается соответствующим договором и сберегательной книжкой, - в следующем порядке: ... рублей после принятия документов на государственную регистрацию перехода права по договору; а ... рублей после государственной регистрации перехода права по договору. Моментом получения продавцом суммы по договору стороны договорились считать момент зачисления денежных средств в размере, указанном в п. 4 договора, на указанный банковский счет. Это условие утверждено соглашением сторон и признается сторонами договора существенным условием.

По условиям договора в жилом доме никто не проживает, зарегистрированы граждане: Пегунова О.С.; Танхина А.В.; Пегунов Д.Д.; Пегунов М.Д.; Танхин С.В., которых продавец обязуется снять с регистрационного учета в срок до 01 августа 2014 года. Лиц, сохраняющих право пользования жилым домом и земельным участком после перехода права собственности нет.

Между тем, как считают истцы, ответчица уклонилась от исполнения указанного условия договора.

Кроме того, она отказалась 06 августа 2014 года от принятия письменного предложения о заключении дополнительного соглашения к договору для определения точной даты расчетов, в связи с чем, покупатели инициативно приостановили оплату указанного договора, направив в адрес ответчицы соответствующее уведомление, а также предложение о заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

Какого-либо ответа на свои предложения в указанный срок, истцы не получили, арест с недвижимого имущества не снят, лица, указанные в п. 5 договора купли-продажи, с регистрационного учета не сняты, что, по мнению истцов, указывает на уклонение ответчицы от исполнения обязательств и возможность обращения в суд за защитой нарушенного права.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, истцы полагают необходимым расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка в целом от 18 июня 2014 года вследствие существенно изменившихся обстоятельств.

Как следует из резолютивной части решения Пятигорского городского суда Ставропольского края от 08 октября 2008 года, вступившего в законную силу 21 октября 2008 года, в указанном жилом доме определены идеальные доли: по 1/2 Танхину С. В. и Танхиной А.В.

Между тем, суд не разрешил судьбу земельного участка, находящегося под указанным домом.

На основании договора мены от 07 июня 2014 года 1/8 доля указанного жилого дома принадлежит Белякову Э.В., 1/8 доля указанного жилого дома принадлежит Беляковой О.М., 1/8 доля указанного жилого дома принадлежит Андреевой А.В., 1/8 доля указанного жилого дома принадлежит Танхину С.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Как следует из квитанций на оплату налогов и сборов, коммунальных услуг, счетов и накладных по приобретению строительных и отделочных материалов, на общую сумму ... рублей, бремя содержания жилого дома и земельного участка в период с 2008 года по 2014 год в полном объеме нес Танхин С.В., единолично участвуя в издержках по его содержанию и сохранению.

Полагают, что решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 08 октября 2008 года породило обязанность ответчицы участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

С учетом требований указанных норм материальных законов, по мнению Танхина С.В., существовала обязанность Танхиной А.В., как единственного собственника спорного домовладения до 21 октября 2008 года, единолично нести бремя содержания спорного домовладения, включая коммунальную оплату, а с 21 августа 2008 года такие расходы подлежат разделу поровну с ним - Танхиным С.В., так как 14 декабря 2011 года Танхин С.В. в установленном законом порядке зарегистрировал за собой 1/2 долю права собственности на спорное домовладение.

На основании договора мены от 07 июня 2014 года 1/8 доля указанного жилого дома принадлежит Белякову Э.В., 1/8 доля указанного жилого дома принадлежит Беляковой О.М., 1/8 доля указанного жилого дома принадлежит Андреевой А.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

На основании договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка в целом от 18 июня 2014 года, - 1/4 доля указанного жилого дома и 1/2 доля указанного земельного участка принадлежат Белякову Э.В.; а 1/4 доля указанного жилого дома и 1/2 доля указанного земельного участка принадлежат Журбе А.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Указанные договора породили обязанность истцов участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В период времени с 07 июня 2014 года по настоящее время истцы приняли участие в издержках по содержанию и сохранению жилого дома и земельного участка.

Кроме того, за счет средств Белякова Э.В. и Журбы А.В. осуществлены неотделимые улучшения жилого дома и земельного участка на общую сумму ... рублей.

При таких обстоятельствах, Беляков Э.В. и Журба А.В., - участники долевой собственности, осуществившие за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеют, по их мнению, право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, а именно на 1/8 долю жилого дома каждый, и на 1/3 долю указанного земельного участка каждый.

Беляков Э.В. и Журба А.В. просят суд признать за ними права собственности на 2/3 доли земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ... / пер. ... , по 1/3 доле каждому и о признании за ними права собственности на 1/4 долю жилого дома по тому же адресу, по 1/8 доле каждому.

Также истцы просят суд расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка в целом от 18 июня 2014 года по указанному адресу, вследствие существенно изменившихся обстоятельств; признать за гражданами Беляковым Э.В., Беляковой О.М., Андреевой А.В. и Танхиным С.В. право собственности на 1/2 долю земельного участка, площадью 608 кв.м., с кадастровым номером ... , по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ... / пер. ... , по 1/8 доле каждому; признать за Беляковым Э.В. и Журбой А.В. право собственности на 2/3 доли указанного земельного участка, по 1/3 доле каждому; признать за Беляковым Э.В. и Журбой А.В. право собственности на 1/4 долю жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ... / пер. ... , по 1/8 доле каждому.

Танхина А.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Белякову Э.В., Журбе А.В. и Танхину С.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и признании недействительным в части договора купли-продажи недвижимости.

Свои требования мотивировала тем, что требование о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка в целом от 18 июня 2014 года, вследствие существенно изменившихся обстоятельств необоснованно, так как ею как продавцом исполнены обязательства по заключенному договору купли-продажи, имущество передано покупателям и находится в их фактическом владении, пользовании и распоряжении. У покупателей отсутствуют правовые основания для расторжения договора. Более того, из существа всех заявленных требований по иску видно, что требование о расторжении договора купли-продажи от 18 июня 2014 года заявлены истцами по первоначальному иску не с целью вернуть имущество ей, а с целью безвозмездного обращения этого имущества в свою собственность через увеличение своей доли в указанном имуществе.

Требование о признании за Беляковым Э.В., Беляковой О.М., АндреевойА.В. и Танхиным С.В. права собственности на 1/2 долю земельного участка, площадью 608 кв.м., по адресу: г. Пятигорск, ул. ... / пер. ... , по 1/8 доле каждому, а также признать за Беляковым Э.В. и Журбой А.В. право собственности на 2/3 доли указанного земельного участка, по 1/3 доле каждому, по мнению Танхиной А.В., не подлежит удовлетворению, так как она не является надлежащим ответчиком по указанному требованию. Собственниками спорного земельного участка в настоящее время являются Беляков Э.В. и Журба А.В. на основании указанного договора купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован 24 июня 2014 года. В этой связи указанные лица могут между собой во внесудебном порядке распределить доли на свой земельный участок.

Требование о признании за Беляковым Э.В. и Журбой А.В. права собственности на 1/4 долю жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. ... / пер. ... , по 1/8 доле каждому, по мнению Танхиной А.В., не подлежит удовлетворению, так как Беляков Э. В. и ЖурбаА.В., если и производили улучшения жилого дома, то производили это по своей инициативе и в период, когда они зарегистрировали право собственности на указанное имущество. Кроме того, все риски по указанным действиям несут они, поскольку им известно, что обязательства по оплате стоимости имущества ими не исполнены.

Спорный дом являлся ее единственным жильем, который она надеялась продать и купить себе жилье для проживания. Однако, как видно из заявленных требований, истцы по первоначальному иску, пользуясь ее юридической неосведомленностью, а также тяжелым материальным положением (в настоящее время она не имеет постоянной работы) пытаются безвозмездно изъять у нее имущество, избежать исполнения своих обязательств по оплате стоимости имущества.

Договор купли-продажи от 18 июня 2014 года ею исполнен, право собственности на проданное имущество зарегистрировано за Беляковым Э.В. и Журбой А.В., согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 24 июня 2014 года.

Ответчики по встречному иску свои обязательства по договору купли-продажи от 18 июня 2014 года по оплате стоимости приобретенного имущества не исполнили до настоящего времени, стоимость имущества в размере ... рублей не выплатили.

В связи с этим она приостановила свои обязательства по снятию с регистрационного учета лиц, зарегистрированных по спорному адресу.

Ее требования уплатить стоимость приобретенного имущества БеляковЭ.В. и Журба А.В. игнорируют, вместо этого, пользуясь ее юридической неосведомленностью, постоянно пытаются ее обязать заключить с ними какие-то дополнительные соглашения к договору купли-продажи, указанные лица фактически пытаются безвозмездно изъять у нее имущество.

Просит суд взыскать с покупателей: Белякова Э.В. и Журбы А.В. неуплаченную стоимость приобретенного имущества по договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка в целом от 18 июня 2014 года в пользу Танхиной А.В. ... рублей - сумма основного долга, и ... рублей ... копейки. признать недействительной (ничтожной) часть сделки - указанного договора купли-продажи в части возложения обязанности на Танхину А.В. по снятию Танхина С.В. с регистрационного учета по адресу: г. Пятигорск, ул. ... / пер. ...

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 02 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований Белякову Э.В., Журбе А.В., Беляковой О.М., Андреевой А.В., Танхину С.В. отказано в полном объеме, исковые требования Танхиной А.В. удовлетворены.

В апелляционной жалобе Беляков Э.В. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить их исковые требования, в удовлетворении исковых требований Танхиной А.В. отказать.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст. 330 ГПК).

Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия краевого суда в процессе проверки решения установили, что между Танхиной А.В., Беляковым Э.В. и ЖурбойА.В., 18 июня 2014 года заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка в целом. Продавец продал принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 1/2 долю жилого дома общей площадью 176,50 кв.м., литер А, и земельный участок в целом площадью 608 кв.м., расположенные по адресу: г.Пятигорск, ул. ... /пер. ... , а покупатели купили в общую долевую собственность, по 1/4 доле указанного жилого дома каждому и по 1/2 доле указанного земельного участка каждому.

Как следует из согласия Танхина С.В., удостоверенного 14 июня 2014 года ВрИО нотариуса г. Пятигорска, ему известно о предстоящей продаже 1/2 доли спорного жилого дома, а также земельного участка.

Стороны договора купли-продажи по соглашению оценили указанную 1/2 долю жилого дома в ... рублей, а указанный земельный участок в ... рублей. Продажная цена недвижимости в общем размере ... рублей является существенным условием договора купли-продажи, определена соглашением сторон, с учетом технического состояния и качества недвижимости.

Как следует из п. 4 договора, цену договора покупатели обязуются уплатить продавцу путем перечисления денежных средств на лицевой счет, который был открыт покупателями на имя Танхиной А.В., что подтверждается соответствующим договором и сберегательной книжкой, - в следующем порядке: ... рублей после принятия документов на государственную регистрацию перехода права по договору; а ... рублей после государственной регистрации перехода права по договору. Моментом получения продавцом суммы по договору стороны договорились считать момент зачисления денежных средств в размере, указанном в п. 4 договора, на указанный банковский счет. Это условие утверждено соглашением сторон и признается сторонами договора существенным условием.

По условиям договора в жилом доме никто не проживает, зарегистрированы граждане: Пегунова О.С.; Танхина А.В.; Пегунов Д.Д.; Пегунов М.Д.; Танхин С.В., которых продавец обязуется снять с регистрационного учета в срок до 01 августа 2014 года. Лиц, сохраняющих право пользования жилым домом и земельным участком после перехода права собственности нет.

Однако как видно из материалов дела, расчет покупателями с продавцом по указанной сделке в полном объеме не произведен в соответствии с ее условиями, за исключением сведений о перечислении покупателями на указанный в договоре счет продавца, открытый на имя Танхиной А.В., суммы в размере 10рублей.

Согласно п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В связи с чем, суд правильно пришел к мнению, что поскольку обязательство по выплате продавцу стоимости приобретенного покупателями имущества не исполнено, хотя должно было быть исполнено по условиям заключенного договора ранее, чем обязательство продавца по снятию зарегистрированных лиц в проданной доле жилого дома, Танхина А.В. обоснованно приостановила исполнение своего обязательства в силу приведенных положений ГК РФ.

Таким образом, основания для расторжения заключенной между сторонами сделки, на которые ссылаются Беляков Э.А. и Журба А.В. (неисполнение указанных обязательств Танхиной А.В.), отсутствуют, и, соответственно требование о ее расторжении удовлетворению не подлежит.

Кроме того, оспариваемое Танхиной А.В. условие указанного договора купли-продажи, изложенное в п. 5, о возложении на нее обязанности по снятию Танхина С.В. с регистрационного учета в жилом доме по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, ул. ... /пер. ... , собственником 1/2 доли которого он является, противоречит ст. 288 ГК РФ, в связи с чем, на основании ст.ст. 167, 168 и 180 ГК РФ встречное исковое требование Танхиной А.В. о признании недействительным в этой части договора купли-продажи недвижимости от 18 июня 2014 года обоснованно и подлежит удовлетворению.

Требование истцов по первоначальному иску, заявленное к ТанхинойА.В. о признании права собственности на 1/2 долю земельного участка по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, ул. ... / пер. ... , под принадлежащим им жилым домом, суд считает необоснованным, так как это право у истцов по первоначальному иску имеется в силу закона - ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ, что также подтверждается представленными в суд свидетельствами о государственной регистрации этого права.

Не обоснованно и требование истцов Белякова Э.В. и Журбы А.В., заявленное к Танхиной А.В. о признании за ними права собственности на 1/4 долю (по 1/8 доле за каждым) указанного жилого дома и на 2/3 доли (по 1/3 доли за каждым) земельного участка под ним, в связи с произведенными ими неотделимыми улучшениями этого имущества, так как эти улучшения они произвели как его собственники, в то время, как Танхина А.В. к этому времени не являлась участником долевой собственности. Также эти расходы понесены ими по своей инициативе, то есть убытками в силу ст. 15 ГК РФ не являются и возмещению не подлежат, как и не подлежит увеличению их доля в праве общей долевой собственности на основании ст. 245 ГК РФ.

Заявленное Танхиной А.В. встречное исковое требование о взыскании с покупателей: Белякова Э.В. и Журбы А.В. неуплаченной стоимости приобретенного имущества по договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка в целом от 18 июня 2014 года, подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела установлено, что Беляковым Э.В. и Журбой А.В. продавцу Танхиной А.В. выплачена за приобретенное недвижимое имущество сумма в размере ... рублей, то есть невыплачена по договору купли-продажи от 18 июня 2014 года сумма в размере ... рублей, которая должна быть выплачена в соответствии с положениями ст. ст.309, 310, 454 и 586 ГК РФ.

Кроме того, также обоснован вывод суда, что Танхина А.В. вправе требовать от Белякова Э.В. и Журбы А.В. по заключенному 18 июня 2014 года договору уплаты процентов из расчета от суммы ... рублей, размер которых составит ... рублей ... копеек и которые подлежат взысканию с указанных покупателей.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.

На основании изложенного суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истцам по первоначальному иску Белякову Э.В., Журбе А.В., Беляковой О.М., Андреевой А.В., Танхину С.В., и удовлетворил частично исковые требования Танхиной А.В.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, и отмене не подлежит.

Другие доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, которые довольно подробно, со ссылкой на нормы действующего законодательства отражены в мотивировочной части решения суда.

Исходя из изложенного, постановленное по делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 02 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: