Постановление Президиума Ставропольского краевого суда от 02 марта 2015 г. по делу N 4Г-2205/2014

Президиум Ставропольского краевого суда в составе:

Председательствующего Кузина Е.Б.,

членов президиума: Макеевой Г.В., Шаталовой Е.В., Рязанцевой Г.А., Блинникова В.А., Козлова О.А.,

секретаря судебного заседания Афанасьевой Е.А.,

рассмотрев гражданское дело по иску Варфоломеевой Е.А. к Ломко Д.С., Ломко И.Ю., Сариеву Г.Д., Мергасовой Л.П. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании морального вреда, направленное в президиум Ставропольского краевого суда определением судьи краевого суда Макеевой Г.В. от 06 февраля 2015 г. по кассационным жалобам Сариева Г.Д., поступившей 19 декабря 2014 года и представителя Ломко Д.С. - Игнатьева И.В., поступившей 29 января 2015 года на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 28 апреля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 июля 2014 года,

заслушав доклад судьи Макеевой Г.В., объяснения Сариева Г.Д. и его представителя Шевченко В.В., представителя Ломко Д.С. - Игнатьева И.В., представителя Варфоломеевой Е.А. - Турчиной Н.В.,

УСТАНОВИЛ

Варфоломеева Е.А., обратилась в Железноводский городской суд с исковым заявление к Ломко Д.С., Ломко И.Ю., Сариеву Г.Д., Мергасовой Л.П. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением Железноводского городского суда Ставропольского края от 28 апреля 2014 года исковые требования Варфоломеевой Е.А. удовлетворены в части.

Суд признал заключенный 24.01.2012 между Варфоломеевой Е.А., Ломко Д.С., Ломко И.Ю., Сариевым Г.Д. договор купли-продажи жилого дома общей площадью 534,6 кв.м., жилой площадью 209,0 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. ***, недействительной (ничтожной) сделкой, и применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Обязал Варфоломееву Е.А. возвратить Ломко Д.С., Ломко И.Ю. и Ломко И.Ю. денежную сумму, уплаченную во исполнение договора купли-продажи от 24.01.2012 жилого дома общей площадью 534,6 кв.м., жилой площадью 209,0 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. ***, в размере *** рублей каждому.

Признал ничтожным договор купли продажи недвижимого имущества от 03.10.2013, заключенный между Ломко И.Ю. и Мергасовой Л.П., 1/3 доли жилого дома, общей площадью 370,1 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. ***.

Обязал Ломко И.Ю. возвратить Мергасовой Л.П. денежную сумму, уплаченную во исполнение договора от 03.10.2013 купли-продажи недвижимого имущества 1/3 доли жилого дома общей площадью 370,1 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, пос. ***, в размере *** рублей.

Указал, что решение является основанием для погашения регистрационных записей N26-26-36/003/2012-159 от 26.01.2012 года, N26-26-36/009/2013-635 от 18.10.2013 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении требования Варфоломеевой Е.А. о взыскании компенсации морального вреда с Ломко Д.С., Ломко И.Ю., Сариева Г.Д. в размере *** рублей отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 июля 2014 года решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 28 апреля 2014 года оставлено без изменения.

В соответствии с требованиями ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как видно из материалов дела, судом допущено существенное нарушение норм права, повлиявшее на исход дела.

Установлено, что согласно правоустанавливающим документам Варфоломеева Е.А. на момент совершения спорной сделки 24.01.2012 года являлась собственником жилого дома литер "А", общей площадью 370,1 кв.м., в том числе жилой площадью 157,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Железноводск, пос. ***.

24.01.2012 года между Варфоломеевой Е.А. с одной стороны и Ломко Д.С., Ломко И.Ю., Сариевым Г.Д. с другой заключен договор купли-продажи указанной недвижимости. Согласно п. 1.2 данный жилой дом состоит из следующих объектов недвижимого имущества: жилой дом литер "А" с пристройкой литер "а1", веранды литер "а", летней кухни литер "Б", пристройки к кухне литер "б"; сараев литер "В", "Д", "д", беседки литер "Е" и сооружений, общая площадь 534,6 кв.м., жилая площадь 209 кв.м. Договор прошел государственную регистрацию.

В результате сделки к Ломко Д.С., Ломко И.Ю. и Сариеву Г.Д. перешло право собственности в равных долях на объект недвижимого имущества общей площадью 370,1 кв.м., что подтверждено свидетельствами о праве собственности.

При этом согласно договора от 24.01.2012 предмет сделки определен как жилой дом общей площадью 534,6 кв.м., жилой площадью 209,0 кв.м., стоимостью *** рублей.

Указанные обстоятельства со ссылкой на положения ст. 167, 168, 432, 554 ГК РФ послужили основанием для признания судом первой инстанции сделки недействительной, поскольку при ее заключении предмет договора не был определен сторонами, ввиду расхождений между правоустанавливающими документами и договором купли-продажи в площади объекта.

Кроме того суд указал, что спорный жилой дом имеет признаки самовольной постройки, право собственности на которую в силу ст. 222 ГК РФ не возникает, вследствие чего указанный дом вообще не мог быть предметом договора купли-продажи.

В силу того, что договор от 24.01.2012 признан недействительным суд также признал и последующую сделку от 03.10.2013 по отчуждению Ломко И.Ю. в пользу Мергасовой Л.П. доли в праве на спорное имущество также недействительной, поскольку Ломко И.Ю. распорядилась имуществом, приобретенным по ничтожной сделке, в то время как в силу положений ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Отношения по купле-продаже недвижимости регулируются общими нормами Гражданского кодекса РФ о сделках, о купле-продаже, а также специальными, нормами о купле-продаже недвижимости (гл. 30, ?7).

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (ч. 3 ст. 455 ГК РФ).

Требования к предмету договора применительно к сделке с недвижимостью закреплены в положениях ст. 554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из указанных норм права отсутствие согласованности относительно предмета договора (ввиду расхождений между правоустанавливающими документами и договором купли-продажи в площади объекта) не может влечь недействительности сделки, а свидетельствует о незаключенности договора в силу прямого указания на то закона (ст. 554 ГК РФ).

При этом ни суд первой инстанции, ни судебная коллегия не выяснили действительного намеренья сторон относительно объема передаваемых прав по сделке, поскольку в материалах дела нигде нет сведений, о том, что сторонами готовилась сделка лишь в части принадлежащего продавцу имущества, на которое у продавца имеются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы и т.п.

Несостоятельна также ссылка судебной коллегии на ничтожность сделки ввиду порока ее предмета, поскольку дом обладает признаками самовольного строения.

Требований о признании объекта недвижимости самовольным не заявлялось, предметом исследования и доказывания указанные факты не были, в то время как самовольное строительство и самовольная реконструкция, перепланировка и переустройство являются разными понятиями, регулируемыми различными отраслями права и влекущими иные правовые последствия в случае предъявления соответствующих требований.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 в Постановлении от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В силу указанного суд необоснованно применил нормы права, не подлежащие применению к спорным правоотношениям.

Признавая последующую сделку от 03.10.2013 по отчуждению Ломко И.Ю. в пользу Мергасовой Л.П. своей доли в праве на спорное имущество также недействительной, суд также неверно применил положения ст. 167 ГК РФ исходя из конституционно-правового смысла указанной нормы права, изложенного в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", согласно которому, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Кроме того, судом при разрешении настоящего спора допущено грубое нарушение процессуального права.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Требования истицы о признании договора купли-продажи от 24.01.2012 года недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки направлены к Ломко Д.С., Ломко И.Ю., Сариеву Г.Д.

Признав указанную сделку недействительной в резолютивной части решения суда возложена обязанность на Варфоломееву Е.А. возвратить полученные по сделке деньги Ломко Д.С., а также Ломко И.Ю. два раза, в то время как в отношении Сариева Г.Д., который является участником сделки, исковые требования остались не разрешенными, что является нарушением процессуального закона.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Ставропольского краевого суда

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационные жалобы удовлетворить.

Решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 28 апреля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 июля 2014 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Железноводский городской суд Ставропольского края, в ином составе судей.

Председательствующий Е.Б. Кузин