Решение Астраханского областного суда от 05 марта 2015 г. по делу N 2-9/2015

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Баранова Г. В.

при секретаре Каримовой Л. К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ОАО " Комбинат хлебопродуктов " к Федеральному государственному бюджетному учреждению Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ОАО " Комбинат хлебопродуктов " обратилось в суд с заявлением, в обоснование которого указано, что является собственником земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м., кадастровый номер: N, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственной базы, адрес (местоположение): Российская Федерация, "адрес", свидетельство о государственной регистрации права собственности "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость, которая применяется для целей налогообложения в 2014 году, установлена постановлением Правительства Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно кадастровому паспорту 2009 года, кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет "данные изъяты" рублей 00 копеек (или "данные изъяты" рубля 00 копеек на кв. м.). Заявитель полагает, что кадастровая стоимость земельного участка является несоответствующей рыночной, подлежит изменению по следующим основаниям. Заявителем заказана рыночная оценка земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также заказана рыночная оценка земельного участка на момент его формирования, то есть, на дату ДД.ММ.ГГГГ. По результатам оценки установлена следующая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" рублей ( "данные изъяты" копеек на кв. м.); по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" рубля ( "данные изъяты" копеек за кв. м.). В соответствии с требованиями Федерального закона " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " данный отчет прошел экспертизу, получено положительное экспертное заключение. Законодательство Российской Федерации предусматривает возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Заявитель указывает, что изменился порядок применения изменений кадастровой стоимости объекта в результате ее оспаривания. В соответствии со статьей 24. 20 Федерального закона " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть, при подаче заявления в 2014 году - с 1 января 2014 года. Также были внесены изменения в статью 391 Налогового кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу с 1 января 2015 года. ОАО " Комбинат хлебопродуктов " считает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности. Учитывая письмо Управления федеральной налоговой службы, за 2014 год заявитель должен заплатить налог исходя из кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Астраханской области от 31 января 2008 года N 25-П по состоянию на 1 июля 2007 года, между тем, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налоги и сборы должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными, недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Заявитель считает обоснованной свою позицию о возможности оспаривания кадастровой стоимости, применяемой для целей налогообложения, хотя и измененной в текущем налоговом периоде в данных кадастрового учета, именно исходя из презумпции возможности судебной защиты нарушенного права. В целях соблюдения досудебного порядка рассмотрения спора, 29 декабря 2014 года заявитель обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, уведомлением от 16 января 2015 года в рассмотрении заявления отказано. ОАО " Комбинат хлебопродуктов " просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной рыночной в размере "данные изъяты" рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" рубля.

В судебном заседании представитель ОАО " Комбинат хлебопродуктов " - Фетисов В. Б. заявление поддержал. Представители ФГБУ " ФКП Росреестра " по Астраханской области - Вавилова Н.Д., Душатова Ж. Д., представитель Правительства Астраханской области - Башмаков Н. М., представитель Администрации муниципального образования " Город Астрахань " - Нехороших Л. Б. возражали относительно заявленных требований. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что в силу части 2 статьи 252 названного закона неявка в судебное заседание заявителя, представителя органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, принявших оспариваемый нормативный правовой акт, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, представителей заинтересованных лиц, исследовав представленные доказательства, Астраханский областной суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), который налоговым законодательством относится к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - законами указанных субъектов Российской Федерации), обязательному к уплате на территориях этих муниципальных образований и перечисленных выше субъектов Российской Федерации (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, если таковая определена (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

В ходе судебного рассмотрения установлено, что ОАО " Комбинат хлебопродуктов " является собственником земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м., кадастровый номер: N категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственной базы, адрес (местоположение): Российская Федерация, "адрес", свидетельство о государственной регистрации права собственности "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Правительства Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ N 584-П утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила "данные изъяты" "данные изъяты" копеек.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ N заявление ОАО " Комбинат хлебопродуктов " о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка кадастровый номер: N возращены заявителю.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации не исключает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) " Об оценочной деятельности в Российской Федерации ", согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ОАО " Комбинат хлебопродуктов ", являясь собственником земельного участка, и имея объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе предъявлять заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размера земельного налога, соответственно, нарушение прав собственника, поскольку может привести к возникновению обязанности уплаты экономически необоснованных завышенных налоговых платежей. Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м., кадастровый номер: N была определена органом кадастрового учета с использованием результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ N 25-П (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ N 286-П).

Пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года N 222, установлено, что в случае образования нового земельного участка кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок на площадь земельного участка.

Согласно статье 24. 19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " (с изменениями от 21 июля 2014 года) и пункту 2.6 Методических указаний, в случае определения кадастровой стоимости земельного участка органом кадастрового учета в ходе осуществления государственного кадастрового учета, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости 12 октября 2009 года при постановке его на государственный кадастровый учет, следовательно, датой определения кадастровой стоимости данного земельного участка (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), является дата - 12 октября 2009 года.

Обращаясь с настоящим заявлением, ОАО " Комбинат хлебопродуктов " указало, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет на 1 января 2007 года - "данные изъяты" рублей ( "данные изъяты" копеек на кв. м.); по состоянию на 12 октября 2009 года - "данные изъяты" рубля ( "данные изъяты" копеек за кв. м.), что подтверждается отчетом ООО " "данные изъяты" " N от 16 декабря 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации " "данные изъяты" " N N от 26 декабря 2014 года .

В поданном заявлении ОАО " Комбинат хлебопродуктов " просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N одновременно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ, что противоречит требования законодательства Российской Федерации, так как статья 24. 18 Федерального закона " Об оценочной деятельности в Российской Федерации ", в случае оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, установление его рыночной стоимости одновременно на несколько дат, не предусматривает.

Для целей применения Федерального закона " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки N 3 " Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) ", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, установлено, что отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности (пункт 4).

Пунктом 3 указанного федерального стандарта оценки, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, в том числе проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Исследовав в судебном заседании представленный заявителем Отчет ООО " "данные изъяты" " N от ДД.ММ.ГГГГ , подготовленный "данные изъяты" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не соответствует Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ, ФСО N 1, N3.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки N 1 " Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки " (ФСО N1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплутационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки (пункт 18 подпункт "в").

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, а также от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния) (Методические рекомендации, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 568-р).

В разделе 6 Отчета " Описание процесса оценки объектов оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке " при определении рыночной стоимости земельного участка, площадью 120594 кв. м., кадастровый номер: 30:12:020946:61, оценщик использовал только сравнительный подход с использованием метода прямого сравнения цен продаж и предложений по объектам-аналогам. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

При оценке с использованием сравнительного подхода оценщик при выборе аналогов не учел факторы, влияющие на стоимость, которые экспертом не описаны и не учтены.

Исходя из того, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

При расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ выбранные объекты - аналоги не соответствуют характеристикам объекта оценки, в том числе по площади и по виду разрешенного использования.

Согласно пункту 22 ФСО N (утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611), в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Оцениваемый земельный участок представлен для эксплуатации производственной базы, выбранные объекты - аналоги, как следует из материалов отчета, имеют коммерческое назначение, при этом, соответствующая корректировка цен объектов - аналогов не производилась.

Кроме того, адреса и назначение объектов - аналогов, указанные в таблице 6.5, не подтверждается материалами отчета (стр. 19.20), что противоречит пункту 10 ФСО N 1, требованиям достаточности, достоверности, проверяемости и однозначности.

Приведенный в Отчете анализ рынка объектов недвижимости и подбор объектов-аналогов при расчете итоговой величины рыночной стоимости вызывает сомнение, что приводит к неоднозначному толкованию результатов оценки и нарушению положений статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В связи с несоблюдением принципа проверяемости при составлении Отчета произведенные оценщиком корректировки проверить невозможно.

Также в отчете не выполнено требование пункта 22 ФСО N в части обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов - аналогов.

С учетом изложенного, суд считает, что применение объектов-аналогов в данном случае не отвечает требованиям достоверности. Основные факторы по каждому объекту - аналогу, приведенному в Отчете, различны между собой, в нарушение пункта 14 ФСО N 1 экспертом использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по площади, местоположению и виду разрешенного использования.

При вышеизложенных обстоятельствах Отчет ООО " Центр экспертизы " Профит " N от ДД.ММ.ГГГГ , подготовленный "данные изъяты" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не может быть признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ввиду чего рыночная стоимость оцениваемого земельного участка в заявленном истцом размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

Положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации " "данные изъяты" N 1218/Н -14 от 26 декабря 2014 года, само по себе не подтверждает размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, и, исходя из задач экспертизы, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, Отчет об оценке проверен посредством анализа текста Отчета. Правильность примененных методов и методик и правильность вычислений также проверены посредством анализа текста, при этом эксперт не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете. Согласно экспертному заключению корректировки на площади земельных участков, фактические характеристики, время продаж, категорию земель и их функциональное использование, сервитуты, местоположение, инфраструктуру, экологию оценщиком не проводились.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления ОАО " Комбинат хлебопродуктов " к Федеральному государственному бюджетному учреждению Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

заявление ОАО " Комбинат хлебопродуктов " к Федеральному государственному бюджетному учреждению Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Г. В. Баранов