Апелляционное определение СК по административным делам Астраханского областного суда от 18 февраля 2015 г. по делу N 33-632/2015

Судебная коллегия по административным делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Лавровой СЕ.

судей областного суда Хаировой Д.Р., Стспина А.Б.

при секретаре Ковалевой А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Стёпина А.Б. дело по апелляционной жалобе ответчика (истца) Александровой Надежды на решение Советского районного суда г. Астрахани от 18 июля 2014 года по исковому заявлению ФИО1 к ФИО23 об уменьшении покупной цены, взыскании денежной суммы, убытков, судебных расходов, встречному исковому заявлению Александровой Надежды к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛА:

ФИО9 обратилась в суд с иском об уменьшении покупной цепы. взыскании денежной суммы, убытков, судебных расходов, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО20 заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которому ФИО9 приобрела домовладение по адресу: "адрес" включающим в себя жилой дом и земельный участок. Стоимость домовладения определена сторонами в размере сумма рублей, из них сумма рублей истец должна была передать ФИО21 до подписания договора, а сумма рублей после подписания в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Во время проживания в жилом доме ФИО9 выявлены существенные недостатки. которые возникли до заключения сделки по купли-продажи дома, о которых ФИО20 знала или должна была знать, но не поставила истца в известность: необходимо произвести ремонт фасада жилого дома, пола второго этажа дома и забора из металлических конструкций. Ответчик о данных недостатках при заключении договора не указала. Просила уменьшить покупную цепу жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с сумма рублей до сумма рублей. Взыскать с ответчика сумму, уплаченную по договору купли-продажи в размере сумма. Впоследствии, истец изменила исковые требования, просила уменьшить покупную цену жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: "адрес", по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с сумма рублей до сумма рублей, взыскать с ФИО21 в пользу ФИО9 сумму, уплаченную по договору купли-продажи в размере сумма рублей, оплату государственной пошлины в размере сумма рублей, оплату услуг экспертов в размере сумма рублей, расходы услуг представителей размере сумма рублей.

ФИО21 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование

чужими денежными средствами, судебных расходов, указав, что цена по договору купли-продажи домовладения определена в размере сумма рублей. ФИО20 свои обязанности по договору исполнила, освободив домовладение и передав ФИО10 правоустанавливающие документы. Однако ФИО10 свои обязательства исполнила не в полном объеме, передав ей только сумма рублей. Просила взыскать с ФИО10 задолженность по договору купли-продажи в размере сумма рублей, пени за нарушение срока оплаты в размере сумма рублей. расходы на оплату государственной пошлины в размере сумма рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма рублей. Впоследствии изменила исковые требования, просила взыскать с ФИО10 сумму основного долга в размере сумма рублей, пени за нарушение срока оплаты в размере сумма рублей, расходы па оплату государственной пошлины в размере сумма, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма рублей.

В судебное заседание истец (ответчик) ФИО10, ответчик (истец) ФИО20 не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истца (ответчика) ФИО10 по доверенности ФИО11 поддержала заявленные требования в полном объеме, возражала против удовлетворения встречных требований.

Представитель ответчика (истца) ФИО20 по доверенности Журавлевич СМ. возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

Третье лицо ФИО12 поддержал исковые требования ФИО10, возражал против удовлетворения встречных требований.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от 1 8 июля 2014 года исковые требования ФИО10 удовлетворены, уменьшена покупная цена жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с сумма рублей до сумма рублей. Взыскана с ФИО20 в пользу ФИО1 уплаченная сумма по договору купли-продажи в размере сумма рублей, уплаченная государственная пошлина в размере сумма рублей, за оплату услуг экспертов сумма рублей, расходы представителя в размере сумма рублей, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО20 отказано.

В апелляционной жалобе ответчика (истца) ФИО20 ставится вопрос об отмене решения суда, ввиду его незаконности и необоснованности, поскольку приобретая имущество, ФИО10 имела возможность осмотреть дом. привлечь специалиста, проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Судом не установлено, что на день подписания договора дом не был пригоден для проживания. Допущены процессуальные нарушения, связанные с тем, что в основу решения положен акт повторной судебной экспертизы, не указаны основания отказа в удовлетворении встречных требований, отказано в вызове свидетелей.

Па заседание судебной коллегии истец (ответчик) ФИО10 не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик (истец) ФИО21, будучи надлежаще извещенной, не явилась, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не предоставила. При указанных обстоятельствах в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотреть дело в ее отсутствие.

Заслушав докладчика, объяснения представителя ответчика (истца) ФИО20 по доверенности ФИО13, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца (ответчика) ФИО14 по доверенности ФИО11, возражавшей против удовлетворения доводов жалобы. третьего лица ФИО12, согласившегося с решением суда, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации но договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируется существенное условие договора купли-продажи недвижимого имущества о качество товара. Согласно данной статье закона продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о нраве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Гели недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цепы: безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении спора судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО20 заключен договор купли-продажи домовладения по адресу: "адрес" Согласно договору, жилой дом и земельный участок оцениваются и продаются за сумма рублей, из которых сумма рублей - стоимость жилого дома, сумма рублей - стоимость земельного участка.

Денежные средства в размере сумма рублей покупатель передала продавцу до подписания договора, срок передачи сумма рублей - до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 7 договора продавец обязуется передать жилой дом и земельный участок покупателю в том качественном состоянии, как они сечь на день подписания договора - в пригодном для проживания состоянии. Гели в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве или комплектности приобретаемого жилого дома и земельного участка, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора - наступают последствия, предусмотренные статьями 475. 480 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства представителем истца (ответчика) ФИО10 по доверенности ФИО15 представлено техническое заключение о состоянии основных несущих и ограждающих строительных конструкций здания по адресу: "адрес" выполненное ЗАО "ПСП "Теплый Дом", согласно которому категория технического состояния здания на момент обследования оценивается как ограниченно работоспособное.

Определением Советского районного суда г. Астрахани от 18 декабря 2013 года по ходатайству представителя истца (ответчика) ФИО10 по доверенности ФИО15 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным (3(30 "Астраханская лаборатория судебной экспертизы" установлено, что при строительстве жилого дома N по "адрес" нарушены строительные нормы и правила: пункт 8.1.8 СП 70.13330.2012 "СЫиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции", пункт 6.34 СП 64.13330.2011 "СНиП 11-25-80. Деревянные конструкции", пункт 5.1 СП 50.13330.2012 "СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий", пункт 4.6.4.7 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", что явилось дополнительной причиной нарушения теплового режима здания. Нарушение пункта 6.34 СП 64.13330.2011 "СПиП 11-25-80. Деревянные конструкции", пункта 5.1 СП 50.13330.2012 "СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий", являются скрытыми недостатками, которые не могли быть выявлены без специального изучения.

В судебном заседании 25 апреля 2014 года эксперт Назарова Л.В. выводы экспертизы поддержала.

Определением Советского районного суда г. Астрахани от 28 апреля 2014 года по ходатайству сторон по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно акту строительно-технической экспертизы ГП Астраханской области Проектно-технологического треста "Оргтехстрой", при выполнении строительства жилого дома его конструктивные элементы выполнены с нарушениями нормативно-технической документации, в результате чего снижены эксплуатационные характеристики основных строительных конструкций. Выявлены скрытые дефекты. которые были скрыты при проведении строительных работ, а именно: нарушение требований нормативно-технической документации при выполнении фундаментов (глубина заложения фундаментов, отсутствие подготовки основания под фундаменты). нарушение требований нормативной документации при устройстве деревянного междуэтажного перекрытия, нарушение требований нормативной документации при выполнении каменных наружных стен, нарушение требований нормативной документации при выполнении наружных канализационных сетей.

Удовлетворяя требования истца (ответчика) ФИО10, суд первой инстанции исходил из того, что в домовладении обнаружены скрытые недостатки, в связи с чем ФИО10 имеет право требовать возмещения своих расходов по устранению недостатков, если бы фактически такие расходы произвела. Поскольку эти расходы она вынуждена будет произвести в будущем, то в соответствии с положениями части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупная цена домовладения подлежит уменьшению на сумму предстоящих расходов.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению

одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормами статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (пункт 1). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (пункт 2).

Как видно из материалов дела, при заключении договора купли-продажи условие

0 качестве товара, сторонами согласовано не было.

При осмотре жилого дома, ФИО10 ознакомилась с его техническим (строительным) состоянием, претензий к качеству не имела, что отражено в пункте 6 договора. Данное обстоятельство в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ подтвердил представитель истца (ответчика) ФИО17 Указанные обстоятельства подтверждены показаниями представителя истца (ответчика) ФИО10 по доверенности ФИО11 в суде апелляционной инстанции.

Из пункта 8 договора следует, что данный договор имеет силу передаточного акта жилого дома и земельного участка.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, разногласий по качеств) недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец (ответчик) ФИО10 не предъявляла, спорный объект был передан и принят, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств, подтверждающих передачу продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, истцом (ответчиком) представлено не было, в связи с чем оснований для применения положений пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации о соразмерном уменьшении покупной цены, не имеется.

Удовлетворяя исковые требования истца (ответчика) ФИО10, районный суд исходил из наличия скрытых недостатков, установленных заключением эксперта N

01 от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Астраханская лаборатория судебной экспертизы",

актом строительно-технической экспертизы ГП Астраханской области Проектно-

технологического треста "Оргтехстрой".

Между тем, как видно из вышеуказанных экспертиз выявленные скрытые дефекты, не могут служить основанием для признания жилого помещения не пригодным для проживания и позволяют эксплуатировать дом.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежи! отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции. изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

С учетом фактических обстоятельств и правовых оснований заявленных требований судебная коллегия считает необходимым принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО17 об уменьшении покупной цены, взыскании денежной суммы, убытков, судебных расходов и частичном

удовлетворении встречных исковых требований Александровой II. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.

В силу положений статей 309. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (пункт 3 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом. иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3).

Из материалов дела усматривается, что предусмотренное договором купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ обязательство по передаче продави,} Александровой II. оставшейся части долга в размере сумма рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, покупателем ФИО18 пе исполнено.

Доказательств свидетельствующих о передаче денежных средств, в нарушение требований пункта 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО10 не предоставлено.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия находит встречные исковые требования ответчика (истца) Александровой II. о взыскании задолженности по договору купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению. Размер задолженности составляет сумма рублей, сторонами не оспаривался.

В соответствии с нормами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО10, не исполнила и просрочила исполнение денежного обязательства, в силу чего на нее. как на должника возлагается обязанность уплатить проценты.

Заявленные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению частично в размере сумма

Требования о взыскании расходов на услуги представителя не подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии с положениями ciaieii 98. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, размер понесенных расходов не подтвержден соответствующими документами.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с истца (ответчика) ФИО10, подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере сумма.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия но административным делам Астраханского областного

суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Астрахани от 18 июля 2014 года отменить. принять по делу новой решение, которым исковые требования ФИО1 к Александровой Надежде об уменьшении покупной цены, взыскании денежной суммы, убытков, судебных расходов, оставить без удовлетворения. встречные исковые требования Александровой Надежды к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Александровой Надежды сумму задолженности по договору купли-продажи в размере сумма рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма. уплаченную государственную пошлину в размере сумма.

В удовлетворении других встречных исковых требований отказать.