Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 04 марта 2015 г. по делу N 33-792/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Баранова Г. В.

судей областного суда: Усенко О. А., Поляковой К. В.

при секретаре Левочкиной А. А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Баранова Г. В. дело по апелляционной жалобе Дюшковой Л.А. на решение Советского районного суда г. Астрахани от 19 декабря 2014 года по делу по иску Дюшковой Л.А. к Улезко Т.А, о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению и по иску Улезко Т.А, к Дюшковой Л.А. о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛА:

Дюшкова Л. А. обратилась в суд с иском, в обоснование которого указала, что 29 мая 2014 года между ней и Улезко Т. А . был подписан договор аренды нежилого помещения, предметом которого являлось нежилое помещение по адресу: г. Астрахань, "адрес", "адрес" Указанное помещение предоставлялось для организации магазина, общей площадью "данные изъяты" кв. м. сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 1.1 Договора помещение арендовано для организации магазина. Согласно пункту 3.1 Договора арендатор обязан использовать помещение только в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 настоящего договора. Однако, впоследствии выяснилось, что использовать данное помещение под организацию магазина невозможно ввиду его несоответствия установленным противопожарным требованиям. В ходе оформления помещения магазина осуществлено обследование помещения на предмет соответствия данного помещения условиям соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности, которое выявило, что невозможно эксплуатировать арендуемое помещение в качестве магазина. Согласно пункту 5 акта обследования от 08. Июля 2014 года необходимо отделить помещение жилой части от помещения магазина противопожарной перегородкой не ниже 1- го типа и перекрытием не ниже 3-го типа без проемов. Поскольку данные работы связаны с перестройкой арендуемого помещения, а обязанность капитального ремонта возлагается на арендодателя. Дюшкова Л. А. просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 29 мая 2014 года, заключенный между Улезко Т. А. и Дюшковой Л. А., и взыскать с ответчика в свою пользу расходы по оплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты" рублей.

Улезко Т. А. обратилась в суд с иском , в обоснование которого указала, что 29 мая 2014 года между ней и Дюшковой Л. А. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" "адрес" 02 июля 2014 года ею получено уведомление от ответчика о прекращении действия договора аренды с указанием, что обязательства арендатора по договору прекращаются с 01 июля 2014 года, т. е. за день до того, как истец была уведомлена об этом. Поскольку договор не предусматривает возможности расторжения договора аренды по требованию арендатора, а именно - прекращение его деятельности, Улезко Т. А. просит взыскать с Дюшковой Л. А. в свою пользу основную сумму долга по договору аренды нежилого помещения в размере "данные изъяты" руб., неустойку в размере "данные изъяты" руб., а также судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей.

Впоследствии Улезко Т. А. в порядке ст.39 ГПК РФ увеличила исковые требования, просит взыскать с ответчика в свою пользу основную сумму долга по договору аренды нежилого помещения в размере "данные изъяты"., неустойку в размере "данные изъяты" рублей.

Определением суда от 15 октября 2014 года гражданские дела по иску Дюшковой Л.А. Л.А. к Улезко Т.А, о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению и исковому заявлению Улезко Т.А, к Дюшковой Л.А. о взыскании задолженности по договору аренды объединено в одно производство.

В судебном заседании представитель Дюшковой Л. А. - Прямухин Д. В. исковые требования поддержал, в удовлетворении исковых требований Улезко Т. А. просил отказать в полном объеме. Представитель Улезко Т. А. - Тихомиров А.С. исковые требования с учетом их увеличения поддержал, в удовлетворении исковых требований Дюшковой Л. А. просил отказать в полном объеме.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от 19 декабря 2014 года и сковые требования Дюшковой Л.А. к Улезко Т.А, Т.А, о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению - оставить без удовлетворения, суд взыскал с Дюшковой Л.А. в пользу Улезко Т.А, Т.А, задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" рублей, неустойку в размере "данные изъяты" рублей., судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере "данные изъяты" рублей.

В апелляционной жалобе Дюшковой Л. А. ставится вопрос об отмене решения суда ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. неправильного применения норм материального и процессуального права, в обоснование жалобы указано, что судом не учтено, что оплата арендной платы должна осуществляться в установленном сторонами порядке, то есть, по месту нахождения арендованного имущества, однако, Улезко Т. А. в назначенные для расчета дни для расчета не являлась, не принимала никаких мер по получению арендной платы, то есть, не исполняла обязанность в части получения арендной платы, полагает, что договором установлен досудебный порядок урегулирования спора, между тем, Улезко Т. А. никаких претензий по поводу задолженности по арендной плате не предъявляла, следовательно, иск должен быть оставлен без рассмотрения, суд не учел, что переданное в аренду помещение использовать под организацию магазина невозможно ввиду его несоответствия установленным противопожарным требованиям, а капитальный ремонт должен делать арендодатель, также, в нарушение закона, арендодатель не передал арендатору помещение надлежащим образом, а также надлежащим образом заверенные копию правоустанавливающих документов.

Заслушав представителя Дюшковой Л. А. - Прямухина Д. В. . поддержавшего доводы жалобы, представителя Улезко Т. А. - Тихомирова А.С. , возражавшего относительно жалобы, и зучив материалы дела, п роверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе в порядке статьи 327. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда в силу следующих оснований..

В соответствии с частью 1 статьи 327. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Учитывая приведенные процессуальные правила, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность принятого решения исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам и на соответствие судебного акта требованиям действующего законодательства, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Улезко Т. А. и Дюшковой Л. А. заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которого Улезко Т. А. (арендодатель) обязуется предоставить Дюшковой Л. А. (арендатору) нежилое помещение, площадью "данные изъяты" кв. м., расположенное по адресу: "адрес", "адрес" "адрес" "адрес", помещение "данные изъяты" а арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение в сумме "данные изъяты" руб. ежемесячно.

Согласно акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО " "данные изъяты" в ходе изучения документов и исходя из визуального осмотра помещения установлено, что на объекте, расположенном по адресу "адрес" помещение не выполнены в полном объеме обязательные требования пожарной безопасности, установленные федеральными законами о технических регламентах.

Согласно пункта 8.2 договора, расторжение договора по инициативе арендатора возможно только в случае не предоставлении арендодателем в срок помещения, установленного договором, а также при возникновении событий или других юридических фактов, приведших помещение в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли арендатора.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Дюшкова Л. А. отправила Улезко Т. А. уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения в связи с тем, что обязательства арендатора по указанному договору прекращаются с ДД.ММ.ГГГГ. Указанное требование Улезко Т. А. получено ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Дюшкова Л. А. направила в адрес Улезко Т. А. претензию о неисполнении договора и причиненных убытках, в котором предлагала Улезко Т. А. подписать соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения с 29 мая 2014 года, о днако ввиду отсутствия адресата, конверт возвращен в адрес Дюшковой Л . А.

ДД.ММ.ГГГГ Дюшкова Л. А. направила в адрес Улезко Т. А. требование о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в котором предлагала Улезко Т. А. расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ во внесудебном порядке, без предъявления друг другу каких-либо претензий и требований по возмещению убытков, указывая на отсутствие приема-передачи помещения по договору аренды, оно не поименовано и не описано его техническое состояние, на непредставление оригиналов ряда документов в отношении объекта недвижимости, однако, ввиду отсутствия адресата, конверт возвращен в адрес Дюшковой Л. А.

Как установлено пунктом 2.1 условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного истцом собственноручно, договор имеет силу акта приема-передачи помещения в аренду, в котором указано, что сдаваемое в аренду помещение в хорошем состоянии, без повреждений..

В силу основных начал гражданского законодательства граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законодатель, установив в пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации правило, исключающее ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, побуждает арендатора действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. В противном случае арендатор несет риск не обнаружения явных недостатков.

Следовательно, доводы жалобы о том, что несоответствие помещения обязательным требованиям пожарной безопасности, установленные федеральными законами о технических регламентах, которые не могли быть обнаружены в ходе его осмотра, нельзя признать обоснованными.

Ссылка в жалобе на пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации как основание для расторжения договора аренды также не основана на материалах дела.

Пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

В указанной норме закона речь идет о скрытых недостатках имущества, передаваемого в аренду. Кроме того, недостатки имущества должны полностью или частично препятствовать пользованию им.

Между тем, Дюшковой Л. А. не представлено каких - либо доказательств невозможности использования спорного помещения по его прямому назначению, указанному в договоре аренды (для размещения магазина), ни из заявления Дюшковой Л. А., ни из представленного ею акта ООО " Астраханский центр пожарной безопасности Российской Федерации " не следует, о каком размещении магазина идет речь и необходимости выполнения ряда работ для функционирования данного магазина , а акт ООО " "данные изъяты" " сам по себе не является безусловным доказательством невозможности использования спорного помещения.

Довод представителя Дюшковой Л.А. - Прямухина Д.В. о том, что Улезко Т.А. не предъявляла каких-либо претензий связанных с неоплатой арендной платы, в связи с чем, досудебной порядок урегулирования споров до подачи искового заявления ею не соблюден, является несостоятельным..

Условия заключенного между сторонами договора и действующее законодательство не содержат требований о необходимости соблюдения досудебного порядка разрешения настоящего спора.

Условие договора аренды от 29 мая 2014 года, заключенного между сторонами, предусмотренное в пункте 7.4, согласно которого все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров, безусловно не свидетельствует, исходя из его буквального толкования, о том, что стороны предусмотрели в договоре обязательный досудебный порядок урегулирования споров.

Необходимость соблюдения досудебного или претензионного порядка разрешения споров устанавливается действующим законодательством либо, в силу действия принципа диспозитивности, самими сторонами в заключенном ими договоре. Досудебный порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав и свобод, закрепленной статьей 45 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Досудебный (претензионный) порядок можно признать установленным, если договор содержит четкую запись об установлении такого порядка, в том числе, определены конкретные требования к форме, порядку и срокам предъявления и рассмотрения претензии.

Вопреки доводам жалобы, у районного суда не имелось правовых оснований, предусмотренных статьей 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для оставления искового заявления Улезко Т. А. без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Несостоятелен довод жалобы относительно того, что Улезко Т. А. не исполняла обязанность в части получения арендной платы.

Стороны при заключении договора аренда договорились о сроках и размере вносимых арендных платежей, следовательно, неисполнение надлежащим образом условий договора является нарушением условий договора аренды. Улезко Т. А. просила взыскать задолженность по арендной плате, при этом представила доказательства, свидетельствующие о том, что в данный период Дюшковой Л. А. арендная плата по договору не уплачивается. Доказательств того, что выплата арендной платы за указанный период ответчиком производилась, суду представлено не было, доводы истицы ответчиком не опровергнуты.

Доводы ответчика о том, что препятствий к получению арендной платы у Улезко Т. А ... не имелось, истица за получением арендной платы по месту выдачи арендной платы не являлась, коллегия считает несостоятельными, поскольку, в установленные договором аренды сроки арендная плата выплачена не была, что послужило основанием для обращения истицы в суд с указанными требованиям, кроме того, Улезко Т. А. не должна самостоятельно явиться к Дюшковой Л. А. для получения арендной платы ввиду того, что договором аренды обязанность арендодателя по розыску места получения арендной платы не закреплена.

Несостоятелен довод жалобы о том, что арендодатель не передал арендатору помещение надлежащим образом, а также надлежащим образом заверенные копию правоустанавливающих документов.

Так ранее было указано, пунктом 2.1 условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного истцом собственноручно, договор имеет силу акта приема-передачи помещения в аренду.

Согласно пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных его неисполнением.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что передача надлежащим образом заверенных копий документов, указанных в апелляционной жалобе (свидетельства о государственной регистрации права, технический и кадастровый паспорт, паспорта и акты ввода в эксплуатацию приборов учета) не имеет под собой ни договорной, ни нормативной основы, Дюшкова Л. А. не доказала, что в отсутствие истребуемой документации она не может пользоваться объектом аренды.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вследствие чего не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Астрахани от 19 декабря 2014 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Дюшковой Л.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: