Решение Самарского областного суда от 12 февраля 2015 г. по делу N 3-22/2015

Самарский областной суд

в составе:

председательствующего Шабаевой Е.И.,

при секретаре Филатовой К.П.,

рассмотрев гражданское дело по заявлению Мякишевой ФИО10 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Мякишева Л.С. обратилась в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 418 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под производственной базой ДЗАО "Завод запчасть" АОЗТ "Зингер" расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 641 994, 88 рублей. Также Мякишева Л.С. просит обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Росреестра" по Самарской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Свои требования Мякишева Л.С. обосновала тем, что является арендатором вышеуказанного земельного участка и собственником объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке. На основании постановления Правительства Самарской области N от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 8 828 606,88 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно отчета об оценке, выполненного в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 641 994,88 руб. На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представители Мякишевой Л.С. по доверенности Броян Г.М. и Ежов А.И. заявленные требования поддержали в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.

Представитель ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области по доверенности Борисова Е.В. заявленные Мякишевой Л.С. требования не признала, считает, что не имеется оснований для их удовлетворения. Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в результате государственной кадастровой оценки земель нормативно определен и не является произвольным. При установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка такой порядок был соблюден. Кроме того, ими был произведен свой анализ данных, представленных в отчете N от ДД.ММ.ГГГГ, в результате выявлено следующее. 1. В представленном отчете информация и вывод о наличии коммуникаций и в исходной информации об объектах, вывод о безусловном наличии коммуникаций на них противоречит информации из приложении (аналоги 3 и 5), что подвергает сомнению выводы проведенной оценки (п.4 ФСО N 3). 2. В качестве объектов-аналогов при составлении отчета применялась информация о транспортной доступности с различными показателями: хорошая, нормальная, затрудненная, что ставит под сомнение выводы проведенной оценки (п.4 ФСО N 3). 3. Объекты аналоги и сам объект оценки имеют значительное расхождение по площадным характеристикам. Считают, что кадастровая стоимость земельного участка установленная постановлением Правительства N 610 является достоверной и не подлежит установлению равной рыночной на основании представленного заявителем отчета о рыночной стоимости, так как не приведены доказательства ее недостоверности.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ТУ Росимущества по Самарской области, просили в удовлетворении требований Мякишевой Л.С. отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства. Кроме того, считают представленный отчет о рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Мякишевой Л.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В силу статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" при внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. При этом датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Из материалов дела усматривается, что Мякишева Л.С. является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 7 418 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под производственной базой ДЗАО "Завод запчасть" АОЗТ "Зингер" расположенного по адресу: "адрес". Прежний собственник строений являлся арендатором данного земельного участка. В связи с наличием в соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительного прав на приватизацию данного земельного участка, Мякишева Л.С. обратилась в ТУ Росимущество по Самарской области с заявлением о предоставлении в собственность за выкуп данного земельного участка, но ввиду завышенной кадастровой стоимости впоследствии просила ее заявление не рассматривать, поскольку обратилась с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость данного земельного участка, равная 8 828 606,88 руб. установлена в соответствии с приложением N 1 постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный ООО "данные изъяты" из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 418 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под производственной базой ДЗАО "Завод запчасть" АОЗТ "Зингер" расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 2 641 994, 88 рублей.

Согласно положительного экспертного заключения на данный отчет от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного экспертом ФИО9 (председатель Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Деловой союз оценщиков", регистрационный номер в реестре СРО N), экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Содержание отчета соответствует требованиям действующего законодательства. Методические основы оценки рыночной стоимости объекта изложены в достаточном объеме. Замечаний по обоснованию, применению метода и произведенным расчетам нет.

Из пояснений представителя ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области усматривается, что в целях проверки достоверности представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости земельного участка был передан специалисту отдела оценки филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, в результате выявлены следующие замечания к отчету: 1. В представленном отчете информация и вывод о наличии коммуникаций и в исходной информации об объектах, вывод о безусловном наличии коммуникаций на них противоречит информации из приложении (аналоги 3 и 5), что подвергает сомнению выводы проведенной оценки (п.4 ФСО N 3). 2. В качестве объектов-аналогов при составлении отчета применялась информация о транспортной доступности с различными показателями: хорошая, нормальная, затрудненная, что ставит под сомнение выводы проведенной оценки (п.4 ФСО N 3). 3. Объекты аналоги и сам объект оценки имеют значительное расхождение по площадным характеристикам.

Изучив отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный ООО " "данные изъяты" выслушав доводы представителя ООО " "данные изъяты" суд приходит к выводу, что указанные доводы представителя кадастрового органа не могут свидетельствовать о недостоверности отчета.

Из отчета и приложений к нему усматривается, что все аналоги являются земельными участками, расположенными в городской (поселковой) черте, поэтому предположение оценщика о том, что рассматриваемые аналоги либо обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями, является обоснованным, учитывая цель оценки - определение рыночной стоимости для пересмотра результатов кадастровой стоимости и установление ее в размере рыночной, при которой оценивается земельный участок условно свободный. Далее по второму замечанию: шкала значений ценообразующего фактора "транспортная доступность" представлена на странице отчета 44 в таблице 8.7, при этом приведено обоснование применение корректировок по параметру "транспортная доступность" на станицах 58-59. Также на страницах отчета 59-60 изложена методология корректировки на площадь, рассчитанной на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Отчет содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности характеристику объекта оценки, анализ рынка; описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода; содержит исследование стоимости земельного участка по объектам-аналогам, местоположения объекта оценки. В отчете приведены использованные источники информации, приведено обоснование корректировок к ценам участков-аналогов и подробно изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

При изложенных обстоятельствах отчет оценщика не вызывает сомнений в полноте и достоверности. Доказательств занижения оценщиком рыночной стоимости земельного участка либо наличия оснований для объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки заинтересованными лицами не представлено. Доводы заинтересованных лиц о том, что перечисленные кадастровым органом нарушения являются существенными и влияют на определение рыночной стоимости, ничем не подтверждены и не обоснованы.

В судебном заседании, лица, участвующие в деле на вопрос суда пояснили, что у них не имеется каких-либо иных доказательств, опровергающих представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости земельного участка. Судом ставился на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, однако стороны возражали против этого.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд пришел к выводу, что требования Мякишевой Л.С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 7 418 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под производственной базой ДЗАО "Завод запчасть" АОЗТ "Зингер" расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 641 994, 88 рублей. подлежат удовлетворению. В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, так в ходе судебного разбирательства заинтересованными лицами не были представлены доказательства, опровергающие достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке.

При этом суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требованийМякишевой Л.С. об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, в силу нижеследующего.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования Мякишевой Л.С. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 7 418 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под производственной базой ДЗАО "Завод запчасть" АОЗТ "Зингер" расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 2 641 994, 88 рублей.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

Председательствующий: