Решение Самарского областного суда от 09 февраля 2015 г. по делу N 3-7/2015

Самарский областной суд

в составе:

председательствующего Шабаевой Е.И.,

при секретаре Филатовой К.П.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ООО "Самарское объединение Керамики" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Самарское Объединение Керамики" обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 201 840 кв.м, с категорией земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: "адрес", участок N, равной его рыночной стоимости в размере 51 671 040 рублей.

Свои требования заявитель обосновал тем, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 128767864,80 рублей на ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года, N, выполненному ООО "Эксперт-Центр" в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составляет 51671040 рублей. Указанный отчет прошел экспертизу, по результатам которой получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель ООО "Самарское объединение Керамики" по доверенности Пушкарев В.А. требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.

Представитель ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области по доверенности Борисова Е.В. заявленные обществом требования не признала, считает, что не имеется оснований для их удовлетворения. Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в результате государственной кадастровой оценки земель нормативно определен и не является произвольным. При установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка такой порядок был соблюден. Также представитель кадастрового органа пояснила, что предоставленный заявителем отчет не может свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости, поскольку имеет ряд существенных замечаний. Так, в нарушение требований пункта 12 ФСО-3 не обоснован отказ от корректировки на наличие инженерных коммуникаций - решение условно принять одинаковое наличие коммуникаций у объекта оценки и аналогов противоречит информации об аналогах, приведенных на страницах 53-55. Объект оценки - наличие электроснабжения, водоснабжения; аналог 1 - отсутствие инженерных коммуникаций, аналог 2 - отсутствие инженерных коммуникаций, аналог 3 - наличие водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения; аналог 4 - наличие водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения; аналог 5 - наличие электроснабжения.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения требований заявителя, пояснив следующее. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана кадастровой палатой в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 26.12.2012 года N 815 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель специального назначения в Самарской области". Оценка земельных участков по постановлению Правительства Самарской области N 815 проводилась на основании госконтракта N 73Д от 2009 года. Изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 года N 135-ФЗ о возможности оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде, внесены Федеральным законом N 167-ФЗ. В силу статьи 5 Федерального закона от 22.07.2010 года N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" и отдельные законодательные акты РФ", положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части срок. На основании чего Управление Росреестра считает, что оспаривание кадастровой стоимости в комиссии или в суде не может быть ни по достоверности, ни по основанию установления рыночной стоимости. По данной причине обществу "Самарское Объединение Керамики" было отказано в рассмотрении заявления в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Представитель Правительства Самарской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменном отзыве просил в удовлетворении требований отказать, поскольку кадастровая стоимость земельного участка была установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО "Самарское Объединение Керамики" удовлетворению не подлежат, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что обществу с ограниченной ответственностью "Самарское Объединение Керамики" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, площадью 201 840 кв.м, с категорией земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для проектирования и строительства завода, расположенный по адресу: "адрес", участок "адрес"

Кадастровая стоимость названного земельного участка определена в соответствии с перечисленными выше нормами действующего федерального законодательства и постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения ФИО4 области" и в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время составляет 128 767 864,80 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявителем в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной представлен отчет об оценке N, выполненный ООО "Эксперт-центр", из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 201 840 кв.м, с категорией земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: "адрес", участок N, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 51 671 040 рублей.

ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области в целях проверки достоверности представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости земельного участка был заключен контракт с ООО "Самарская независимая экспертная компания". Согласно акта ООО "СНЭК" от ДД.ММ.ГГГГ в отчете N выполненном ООО "Эксперт - центр", имеются нарушения требований Федерального закона об оценочной деятельности (статьи 11) и ФСО-3. В частности, в нарушение требований пункта 12 ФСО-3 не обоснован отказ от корректировки на наличие инженерных коммуникаций - решение условно принять одинаковое наличие коммуникаций у объекта оценки и аналогов противоречит информации об аналогах, приведенных на страницах 53-55 отчета. Так по характеристикам объекта оценки указано наличие электроснабжения, водоснабжения; аналог 1 - отсутствие инженерных коммуникаций; аналог 2 - отсутствие инженерных коммуникаций; аналог 3 - наличие водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения; аналог 4 - наличие водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения; аналог 5- наличие электроснабжения.

На листе 57 отчета об оценке N N, выполненного ООО "Эксперт-центр", указано, что корректировка на наличие инженерных сетей не вводилась, так как установить точно наличие или отсутствие сетей на участке не представляется возможным (риэлторы не владеют полной информацией). Оценщиком принято решение условно принять одинаковое наличие коммуникаций у объекта оценки и аналогов и не применять данную корректировку.

К участию в деле был привлечен представитель оценщика - ООО "Эксперт-центр", который в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен. В письменных объяснениях указал, что отказ от введения корректировки на наличие инженерных коммуникаций основан на том, что, учитывая ретроспективность проведения оценки, достоверно проверить информацию о наличии/отсутствии коммуникаций, об их состоянии и праве собственности на них, не представляется возможным. Внесение корректировок на основании непроверенных данных может исказить итоговое значение рыночной стоимости. В оценке земельных участков коммуникации следует рассматривать только подходящие от центральных сетей, а их наличие на стоимость участка необходимо рассчитывать с учетом фактического объема выделенных/подключенных мощностей. У ретроспективных аналогов проверить данную информацию невозможно. Кроме того, локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка и должны учитываться в составе объектов капитального строительства. В том случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость может относиться либо на основной объект, либо, что более корректно, распределяться между всеми строениями на участке. В связи с изложенным, можно сделать вывод, что отсутствие корректировки на наличие инженерных коммуникаций в рамках данного отчета не влияет на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

В соответствии с пунктом 12 Требований к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.200 года N 254, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункт 15 ФСО N 3).

Также в силу пункта 22 ФСО N 1 применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Проанализировав содержание отчета, дополнительные письменные пояснения представителя ООО "Эксперт-центр", суд приходит к выводу, что нельзя признать состоятельным то обоснование отказа в применении корректировки на наличие инженерных коммуникаций, которое дается оценщиком.

Во-первых, он говорит о том, что условно применяет одинаковое наличие коммуникаций у объекта оценки и аналогов, в связи с невозможностью проверить информацию о их наличии либо отсутствии, тогда как в источниках публикаций объявлений об аналогах указывается, что у двух аналогов отсутствуют инженерные коммуникации, и именно с этой характеристикой приводится их стоимость к продаже.

Во-вторых, оценщиком указано, что невозможно проверить как отсутствие, так и наличие коммуникаций, тем не менее, не применяя отсутствие, он применяет наличие коммуникаций у всех объектов. Таким образом, усматривается противоречие в выводах оценщика. Учитывая, что внесение корректировок влияет на итоговое значение рыночной стоимости, поскольку данная величина применяется при ее расчете, о чем также указывает представитель оценщика, суд приходит к выводу о том, что в представленном заявителем отчете не выполнены требования пунктов 12, 15 ФСО N 3 и пункта 22 ФСО N 1.

Таким образом, представленный отчет нельзя принять в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверность указанной в этом отчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, при изложенных обстоятельствах отказ от корректировки мог привести к искажению величины рыночной стоимости.

В судебном заседании заявитель пояснил, что не намерен представляться другие доказательства в обоснование заявленных требований, от проведения экспертизы отказался.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, для удовлетворения заявленных ООО "Самарское Объединение Керамики" требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной.

Наличие экспертного заключения N на соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, выполненного экспертом Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков", не свидетельствует о достоверности рыночной стоимости, определенной отчетом, поскольку из данного заключения усматривается, что отчет не проверялся на соблюдение требований, установленных пунктом 22 ФСО N 1. Кроме того, в данном экспертном заключении указано, что экспертиза отчета об оценке не предполагает проведения повторной оценки рыночной стоимости объекта оценки. Соответственно, в процессе проведения экспертизы не может быть установлен факт соответствия указанной в экспертируемом отчете рыночной стоимости, как наиболее вероятной рыночной стоимости (пункт 7.1 стр.16-17).

Несмотря на то, что дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной относятся к сфере публичных правоотношений, они рассматриваются и разрешаются по общим правилам искового производства с особенностями, установленными настоящей главой, главами 24 - 26.2 настоящего Кодекса и другими федеральными законами (статья 246 ГПК РФ).

Такая особенность, в частности, установлена в положениях части 2 статьи 249 ГПК РФ, где говорится, что при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд может истребовать доказательства по своей инициативе в целях правильного разрешения дела.

В данном случае, учитывая позицию заявителя, который не намерен более представлять доказательства в обоснование наличия оснований для установления рыночной стоимости земельного участка, от проведения экспертизы отказался, суд пришел к выводу о рассмотрении дела по имеющимся в нем доказательствам, которые были представлены сторонами. Поскольку, учитывая вышеизложенные обстоятельства, отсутствуют основания для истребования каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований у других участников процесса. При этом суд учитывает, что заявитель не лишен права вновь обратиться с аналогичным требованием в суд.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 246 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО "Самарское объединение керамики" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", участок N, площадь 201 840 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 51 671 040 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

Председательствующий: