Самарский областной суд
в составе:
председательствующего Шабаевой Е.И.,
при секретаре Филатовой К.П.,
рассмотрев гражданское дело по заявлению ООО НПО "Автогазтранс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общесвто с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение "Автогазтранс" обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12 596,60 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 11 849 974 руб. Также заявитель просит обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Росреестра" по Самарской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость данного земельного участка в размере 11 849 974 руб.
Свои требования заявитель обосновал тем, что являются собственником вышеуказанного земельного участка. Постановлением Правительства Самарской области N от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 31 724 537,10 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно отчета об оценке, выполненного в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ту же дату составляет 11 849 974 руб. На основании изложенного, считают, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель ООО НПО "Автогазтранс" заявленные требования поддержали в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.
Представитель ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области по доверенности Борисова Е.В. заявленные требования не признала, считает, что не имеется оснований для их удовлетворения, так как кадастровая стоимость земельного участка была определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Также представитель пояснила, что в целях проверки доводов заявителя ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области был заключен контракт с ООО "Самарская независимая экспертная компания" на предмет проверки отчета об оценке, представленного заявителями в подтверждение рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2013 года, выполненного ООО "Институт независимой оценки и аудита". Согласно полученного заключения по результату рассмотрения отчета, отчет, предоставленный заявителем, в основном соответствует требованиям законодательства, имеются несущественные замечания. Кроме этого, филиалом был произведен свой анализ данных, представленных в отчете, в результате чего были выявлены следующие недостатки: 1.Отсутствуют сведения о балансовой стоимости объекта оценки (статья 11 Федерального закона N 135); 2. Отсутствует описание количественных и качественных характеристик элементов, входящих в состав объекта оценки (зданий, расположенных на земельном участке) (п.8 ФСО N 3); 3. Не описаны эксплуатационные характеристики объекта оценки ( п.18 ФСО N 1); 4.Не приведен анализ достаточности и достоверности информации (п.19 ФСО N 1); 5. Отсутствует ссылка на источник информации по корректировке на торг (стр.33, п.10 ФСО N 3); 6. Информация в части наличия/отсутствия коммуникаций у объектов аналогов имеет неоднозначное толкование (п.4 ФСО N 3). Указанные нарушения существенно влияют на определение рыночной стоимости.
Представитель Правительства Самарской области - Корноухов Е.Ю. просит в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО НПО "Автогазтранс" в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.
Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Из материалов дела усматривается, что общество с ограниченной ответственностью НПО "Автогазтранс" является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 596,60 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес"
Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного земельного участка. Данным постановлением утверждена кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 31 724 537,10 руб.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Заявителями в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы", из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 596,60 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 849 974т рублей.
Согласно экспертного заключения на данный отчет от ДД.ММ.ГГГГ за N, выполненного экспертом ФИО7 (эксперт саморегулируемой организации оценщиков - член экспертного совета саморегулируемой организации "Межрегиональный союз оценщиков, свидетельство N от ДД.ММ.ГГГГ года), экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности.
ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области в целях проверки достоверности представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости земельного участка был заключен контракт с ООО "Самарская независимая экспертная компания" (ООО "СНЭК"). Согласно акта по результату рассмотрения отчета от ДД.ММ.ГГГГ года, представленного кадастровым органом, Отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 596,60 кв.м, ч категорией земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес" предоставленный заявителем, по основным параметрам соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Имеется некоторые замечания, а именно копия отчета, представленная в "СНЭК" не прошита и не скреплена печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, имеется оговорка, что указанные замечания являются не существенными.
Для выяснения обстоятельств, на которые представитель ФГБУ "ФКП" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области ссылалась в своих пояснениях, на которые указано выше в решении, судом был привлечен к участию в деле представитель оценщика ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы".
В письменном отзыве оценщик, эксперт ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы" ФИО9 которая готовила отчет, предоставленный заявителем, пояснила, что замечания, высказанные представителем кадастрового органа безосновательны, поскольку опровергаются текстом отчета.
Проверяя доводы представителя кадастровой палаты о несоответствии представленного заявителями отчета об оценке федеральному законодательству в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о их несостоятельности. Поскольку все замечания по отчету, на которые указывает представитель кадастрового органа, опровергаются текстом и содержанием отчета. Так,
