Решение Челябинского областного суда от 25 февраля 2015 г. по делу N 3-72/2015

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Шагеевой О.В., рассмотрев гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Хост Рейл" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Хост Рейл" обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ***площадью 6293 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, равной его рыночной стоимости в размере ***рубля по состоянию на 01 января 2010 года.

В обоснование иска указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет ***рублей. По результатам его обращения в ООО "Центр оценки и сопровождения бизнеса" был составлен отчет об оценке, установивший рыночную стоимость земельного участка в заявленном размере. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка применяется для исчисления арендной платы. Завышенный размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его права как плательщика арендной платы.

Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке, предусмотренном главой 23 ГПК РФ, на основании определения от 20 января 2015 года.

В судебном заседании представитель заявителя ООО "Хост Рейл" Шадрина Е.В. требования поддержала, представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Кузина И.А., полагая, что кадастровая палата является ненадлежащим заинтересованным лицом, просила в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то, что судебные расходы были понесены заявителем не по вине кадастровой палаты.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Челябинска, Правительства Челябинской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Заявленное представителем ООО "Хост Рейл" ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросам: о соответствии отчета об оценке требованиям закона об оценочной деятельности, верности выводов оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка, а в случае отрицательного ответа - о том, какова рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года, проведение которой он просил поручить специалистам Торгово-промышленной палаты Челябинской области, суд находит не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Так, установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ необходимый перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, включающий составленный на бумажном носителе отчет и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, заявителем при обращении в суд был представлен.

Заинтересованные лица своим правом оспорить представленные заявителем отчет об оценке ООО "Центр оценки и сопровождения бизнеса" N 826/11-14 от 14.11.2014 года и экспертное заключение некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свод" N 1069/Н-14 от 05.12.2014 года не воспользовались, несогласие с содержащимися них выводами не высказывали.

Однако, в соответствии с положениями главы 23 ГПК РФ, в порядке которой рассматривается настоящее дело, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований, наделен правом истребовать доказательства по своей инициативе в целях правильного разрешения дела.

При этом, оценка относимости, допустимости и достоверности представленных сторонами доказательств в силу ст. 57 ГПК РФ относится к прерогативе суда, который обязан отразить в решении мотивы, по которым эти доказательства были приняты либо отвергнуты. В силу части 2 указанной статьи никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд исходит из того, что сам заявитель, на которого в силу статей 56, 247, 249 ГПК РФ возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований, самостоятельно за получением отчета либо экспертного заключения в Торгово-промышленную палату Челябинской области не обращался, на такое обстоятельство суду не указывал, препятствий к такому обращению в период нахождения с 15 декабря 2014 года настоящего дела в производстве Челябинского областного суда не имел.

Положения ст. 35 ГПК РФ предполагают, что лица, участвующие в деле, должны пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами добросовестно.

Суд также учитывает, что ООО "Хост Рейл" не отказывался от требований, заявленных на основании им же представленного отчета ООО "Центр оценки и сопровождения бизнеса", равно как и не заявлял об изменении либо уточнений этих требований по мотиву установления рыночной стоимости земельного участка другим отчетом в ином размере.

Положения ст. 220 ГПК РФ не исключают возможности обращения заявителя с требованием установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***равной его рыночной стоимости в ином размере, определенном на основании другого отчета, в случае, если представленные им в рамках настоящего гражданского дела отчет и экспертное заключение будут признаны недостоверными доказательствами.

Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в редакции от 21 июля 2014 года под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, Обществу с ограниченной ответственностью "Сакс" Комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Челябинска по договору УЗ N 009290-Д-2008 от 26.02.2008 года был передан в долгосрочную аренду сроком до 30.10.2027 года земельный участок площадью 6293 кв. м,

расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. ***, из земель населенных пунктов для эксплуатации подъездного железнодорожного пути и территории, прилегающей к зданиям и сооружениям производственно-складской базы.

Согласно представленному в суд расчету платы за аренду, являющемуся неотъемлемой частью договора УЗ N 009290-Д-2008 от 26.02.2008 года, за период с 16.09.2005 года по 31.03.2008 года расчет платы за аренду земли производился на основании решения Челябинской городской думы от 26.12.2006 года N 18/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" исходя из кадастровой стоимости земельного участка ***рублей. Плата за аренду по договору в указанный период составляла ***рублей.

Договором от 05.09.2013 года Общество с ограниченной ответственностью "Сакс" передало свои права и обязанности по договору долгосрочной аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ***площадью 6293 кв. м Обществу с ограниченной ответственностью "Хост Рейл".

Согласно расчету платы за аренду земли N 6 к договору УЗ N 009290-Д-2008 от 26.02.2008 года за период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года арендатору ООО "Хост Рейл" подлежало внести плату за аренду земли в размере ***рубль, исчисленную из кадастровой стоимости земельного участка ***рублей.

Из кадастрового паспорта от 27.11.2014 года следует, что земельный участок с кадастровым номером ***площадью 6293 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. ***, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования -для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственно-складской базы. Кадастровая стоимость ***рублей.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 годаN 284-П.

Согласно ответу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области на запрос суда, земельный участок с кадастровым номером ***был поставлен на государственный кадастровый учет 11.08.2007 года, вошел в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01 января 2010 года, утвержденный указанным выше нормативным правовым актом. Датой, на которую определена кадастровая стоимость этого земельного участка - ***рублей, является 01.01.2010 года.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО "Хост Рейл" отклонила письмом N 30611 от 09.10.2014 года.

В связи с тем, что ООО "Хост Рейл" является плательщиком арендной платы, исчисляемой исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, её определением затрагиваются права и обязанности заявителя.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ ).

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***по заказу ООО "Хост Рейл" проведена его оценка.

Частью 1 статьи 11 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Оценивая с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ представленные в подтверждение измененных требований доказательства -отчет об оценке N 826/11-14 от 14.11.2014 года, составленный ООО "Центр оценки и сопровождения бизнеса", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки земельного участка с кадастровым номером ***по состоянию на 01 января 2010 года составила ***руб., и экспертное заключение некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свод" (Свободный оценочный департамент) N 1069/Н-14 от 05.12.2014 года, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 оценщик должен осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, и изучить основные количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В силу пункта 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 256 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСОЫ 1)".

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик

объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

В нарушение названной нормы в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Так, в сравнительной таблице с описанием объектов аналогов (л.д. 76) оценщик оценивает передаваемые права объекта оценки "собственность", в то время, как земельный участок находится у ООО "Хост Рейл" на праве долгосрочной аренды (л.д.79).

При этом, оценщик применил к объектам-аналогам, которые также как и оцениваемый участок с кадастровым номером ***находятся в аренде, корректировку на передаваемые права 1,45, в то время как к объектам-аналогам, находящимся в собственности, применен коэффициент такой корректировки - 1.

Из материалов дела, пояснений представителя заявителя установлено, что на оцениваемом земельном участке имеются подъездные железнодорожного пути, здания и сооружения производственно-складской базы, где ведется деятельность по производству пластиковых окон.

Оценщик же в своем отчете необоснованно исходит из того, что оцениваемый земельный участок свободен от застройки, пригоден под строительство (л.д.76). При этом, как указывается в отчете, земельные участки, выбранные в качестве аналогов, предназначены под застройку, т.е. условно свободные и пригодные под строительство.

Сведения о наличии у, объектов-аналогов подъездных железнодорожных путей, которые имеются у оцениваемого земельного участка, в отчете отсутствуют.

При корректировке на местоположение, наличие и качество подъездных железнодорожных путей к участку, являющемуся объектом оценки, по отношению к участкам-аналогам оценщиком необоснованно не учитывалось (л.д.74-76).

Суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Аналогичные положения содержатся и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р.

Требования к описанию в отчете оценки методологии оценки и расчетов содержатся в Федеральном стандарте N 3, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (пункт 13).

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14).

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункт 15).

Таким образом, основным принципом составления отчета оценки согласно Федеральному стандарту выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Используя при оценке земельного участка заявителя сравнительный подход, оценщик не обосновал свой отказ от использования затратного и доходного подходов (л.д. 80).

В статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 255 (ред. от 22 октября 2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Анализируя понятие государственной кадастровой оценки земель, данное в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 N 316 (ред. от 30 июня 2010) и понятие государственной кадастровой оценки, изложенное в статье 24.11 Федерального закона N 135-ФЗ, можно сделать вывод о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Между тем, рыночная стоимость арендуемого заявителем земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики оцениваемого объекта, влияющие на его рыночную стоимость. Информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.

При таких обстоятельствах приведенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не является достоверной.

В качестве безусловного подтверждения допустимости отчета об оценке, определившего рыночную стоимость объекта, заявитель представил экспертное заключение некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Свод" (Свободный оценочный департамент) N 1069/Н-14 от 05.12.2014 года, однако оно не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером ***площадью 6293 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, в размере ***рубля.

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения)

результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное экспертное заключение не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации (пункт 19 ФСО N 1).

Оценивая представленные доказательства, суд учитывает положения части 2 статьи 67 ГПК РФ согласно которой никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, в связи с этим суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, определенная в отчете об оценке N 826/11-14 от 14.11.2014 года не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа ООО "Хост Рейл" в удовлетворении заявленных требований.

Довод заявителя о том, что при кадастровой стоимости равной рыночной размер арендной платы составит ***рублей, в то время как при действующей кадастровой стоимости плата за аренду земли составляет ***рубль, в силу вышеизложенного основанием к удовлетворению заявленных требований служить не может.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Хост Рейл" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***площадью 6293 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, равной его рыночной стоимости в размере ***рубля по состоянию на 01 января 2010 года отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий: