Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-687/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мотлоховой В.И.

судей Лящовской Л.И., Кущевой А.А.

при секретаре Бушевой Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.Б.Д. к Администрации г. Белгорода о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения, взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет выкупа помещения и по встречному иску Администрации г. Белгорода к С.Б.Д. о понуждении к подписанию акта приема-передачи помещения и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость

по апелляционной жалобе представителя администрации г. Белгорода Чувилко М.С.

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 13 ноября 2014 года

Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения представителя администрации г. Белгорода -М.С. Чувилко, поддержавшей доводы жалобы, представителя истца Водотынского А.А., считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дело инициировано иском С.Б.Д. к администрации г. Белгорода о расторжении договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по "адрес" и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, внесенных в счет выкупа помещения в размере ... руб.

В обосновании заявленных требований истец сослался на то, что протоколом N N от ДД.ММ.ГГГГ он признан победителем аукциона по продаже нежилого помещения, площадью ... кв.м., расположенного по "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, оплата по которому произведена полностью в размере ... руб. Однако в ходе обследования помещения установлено, что в нем на высоте 2 м. 50 см. пробито отверстие в стене, через которое проходит действующая вентиляционная вытяжка (труба диаметром 500 мм.), принадлежащая собственнику смежного нежилого помещения, и которая выходит на улицу через окно спорного помещения. Указанное обстоятельство, по мнению истца, противоречит условиям договора купли-продажи и является существенным, так как продавец не предоставил покупателю достоверную информацию о недостатках товара в виде наличия в продаваемом нежилом помещении чужой вентиляционной трубы. Кроме того, помещение используется третьими лицами и это мешает пользоваться им по назначению. Требования истца о досрочном расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств в размере ... руб. ответчиком не исполнено.

Администрацией г.Белгорода, в свою очередь, заявлен встречный иск к С.Б.Д. о понуждении к подписанию акта приема-передачи помещения и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, со ссылкой на то, что до проведения аукциона С. был предоставлен отчет о рыночной стоимости нежилого помещения с фотографиями, покупатель не был лишен возможности осмотреть помещение, однако таким правом не воспользовался.

Решением суда требования С.Б.Д. к администрации г. Белгорода признаны обоснованными и удовлетворены в полном объёме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Белгорода -М.С. Чувилко просила отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, на основании ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили вышеназванный договор купли-продажи, обязательства по оплате стоимости нежилого помещения истцом исполнены в полном объеме и ответчиком данный факт не оспаривается.

Однако акт приема-передачи сторонами подписан не был.

ДД.ММ.ГГГГ продавец направил в адрес покупателя уведомление о необходимости подписании акта приема-передачи и регистрации перехода права собственности.

Но ДД.ММ.ГГГГ в ходе обследования сторонами спорного помещения было установлено, что в нем на высоте 2 м. 50 см. в стене пробито отверстие через которое проходит вентиляционная труба, диаметром около ... мм., принадлежащая собственнику смежного помещения, выходящая на улицу через окно.

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ покупателем в адрес продавца было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи, со ссылкой на использованием помещения третьим лицами, что препятствует покупателю использовать приобретенное имущество по назначению.

Однако в ответе на данное предложение администрация указала, что помещение передано в том состоянии, в котором выставлялось на торги, и покупатель имел возможность осмотреть его помещение, ознакомиться с технической документацией и отчетом об оценке.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пунктом 1.2. вышеназванного договора установлена гарантия продавца, что до заключения настоящего договора помещение не заложено, не продано, не находится под арестом, свободно от любых прав и не используется третьими лицами (т.1, л.д.9).

Однако, как установлено судом, продаваемое помещение не было свободно от прав третьих лиц, поскольку в нем находилась вентиляционная труба, принадлежащая собственнику смежного нежилого помещения, в связи с чем, использование истцом помещения в качестве офиса невозможно.

Из представлённой суду технической документации и проекта вентиляции, размещение вентиляционной трубы в спорном нежилом помещении не предусмотрено и оборудовано самовольно.

Согласно экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ, на момент проведения экспертизы вентиляционная труба демонтирована, отверстия на её выход и вход заделаны заглушкой из гофрокартона, закрепленного малярным скотчем, однако такое решение, по мнению эксперта, не препятствует распространению запахов, не обеспечивает звукоизоляцию и противопожарную безопасность. Кроме того, как указывает эксперт, данный трубопровод был исполнен и некоторое время использовался в качестве дымоотвода от мангала, установленного внутри кафе. И для предотвращения пожара необходимо один раз в 2-3 года очищать воздуховоды от жировых отложений. Очистка дымоотвода возможна только из обследованного помещения, что затруднило бы его использование в качестве офиса. К тому же, коридор спорного помещения используется для обслуживания посетителей на летней площадке, для чего в ограждении площадки предусмотрен проём, данное обстоятельство по мнению эксперта вызывает затруднение в пользование помещением, поскольку его часть используется третьими лицами (т.1 л.д.201-208).

Судебная коллегия считает данное экспертное заключение полным и достоверным, оно является мотивированным, корреспондируется с другими материалами дела.

В целях устранения противоречий в судебном заседании был допрошен эксперт, подтвердивший доводы, изложенные в заключении и было проведено выездного судебного заседания, в котором судом в ходе осмотра спорного помещения нашли подтверждение установленные экспертом обстоятельства, в связи с чем оснований не доверять данному заключению судебной экспертизы не имеется (т.1, л.д.234).

Суд с учетом исследованных обстоятельств и представленных доказательств, пришел к обоснованному выводу о том, что на момент принятия решения имеется реальная угроза возгорания от продуктов горения через вытяжную вентиляционную трубу. Кроме того, между приобретенным помещением и помещением другого собственника имеется дверь, в связи с чем, часть спорного помещения используется другим собственником для выхода на улицу.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о наличии существенных недостатков помещения, которые препятствуют использованию его по назначению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как характеристика выставленного на аукцион имущества не содержит сведений об обременении его правами третьих лиц и приобретая вышеуказанное имущество на аукционе, истец не знал этого, что является препятствием для использования собственником имущества по своему усмотрению.

В связи с чем, доводы жалобы, опровергающие данные обстоятельства, необоснованны.

На основании п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, с учетом положений ст.460 ГК РФ, учитывая, что факт передачи ответчиком помещения, не свободного от прав третьих лиц установлен, что является существенным нарушением договора продавцом, руководствуясь приведенными выше нормами права, пришел к правильному выводу о наличии законных оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку фактически покупатель не может реализовать право собственности приобретенного им имущества.

Расторгнув договор купли-продажи, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в размере ... руб.

Доводы жалобы, направленные на несогласие с заключением судебной экспертизы судебной коллегией отклоняются, так как ответчик, оспаривая результаты экспертизы, не представил доказательств, как того требует ст.56 ГПК РФ, опровергающих результаты уже проведенной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлял.

Таким образом, доводы ответчика о необоснованности заключения эксперта по существу носят бездоказательный характер.

К тому же, в силу ст.55 ГПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, а согласно ст.67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права.

С учетом изложенного, решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь ч.1.ст.327.1, ст. 328, 329, ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 13 ноября 2014 года по делу по иску С.Б.Д. к Администрации г. Белгорода о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения, взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет выкупа помещения и по встречному иску Администрации г. Белгорода к С.Б.Д. о понуждении к подписанию акта приема-передачи помещения и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи