Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-697/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мухортовой Л.И.,

судей Борисовой О.В., Филипчук С.А.,

при секретаре Тягнирядно Я.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шипилова В.С. к Халину А.В., Халину П.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства

по апелляционной жалобе Шипилова В.С.

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 11 ноября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Борисовой О.В., объяснения представителя истца Шипилова В.С. - Сополевой Л.В., ответчика, представителя ответчика Халина П.В. - Халина А.В., представителя третьего лица администрации г. Белгорода - Чужиновой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Х., являясь арендатором земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", заключила с Шипиловым В.С. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ будущей недвижимой вещи, а именно, объекта незавершенного строительства с назначением: жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ Х. умерла, ее наследниками по закону первой очереди, принявшими наследство, являются ответчики (сыновья: Халин А.В. и Халин П.В). На момент смерти Х. на указанном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства, общей площадью "данные изъяты" кв.м, с процентом готовности - "данные изъяты"%, назначение: жилое.

Дело инициировано иском Шипилова В.С., который просил признать право собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес".

Иск мотивирован тем, что к наследникам Х. перешло ее обязательство по передаче в собственность истца спорного объекта незавершенного строительства.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 11.11.2014 года в удовлетворении иска отказано.

Шипилов В.С. в своей апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на то, что выводы суда не основаны на нормах материального права.

Судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда вследствие нарушения норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Отклоняя иск, суд исходил из отсутствия правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости. С таким выводом согласиться нельзя, суд не применил закон, подлежащий применению, что повлекло принятие необоснованного решения.

Как подтверждается материалами дела, в соответствии с постановлением администрации г. Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства" Х. предоставлен в аренду, сроком на ДД.ММ.ГГГГ лет, земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства, данный участок поставлен на кадастровый учет (л.д. 25-37).

Х. умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о ее смерти от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Ответчики являются наследниками по закону, принявшими наследство, открывшееся со смертью Х. (согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ года, л.д. 23).

При жизни Х. заключила с Шипиловым В.С. договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого названные стороны договора договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи будущей недвижимости (основной договор), расположенной по адресу: "адрес", представляющей собой объект незавершенного строительства в виде жилого дома. При этом, данный договор в пункте "данные изъяты" устанавливает обязанность приобретателя имущества (истца по делу) до заключения основного договора уплатить полную цену недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства). Как подтверждается письменной распиской Х. от ДД.ММ.ГГГГ, полная стоимость данного объекта недвижимости в размере "данные изъяты" руб. (согласованная сторонами в пунктах "данные изъяты" и "данные изъяты") передана Х. истцом в день заключения договора - ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

При таких обстоятельствах, названный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку стороны договора, хотя и обязались в будущем заключить основной договор, однако согласовали все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и предусмотрели обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную стоимость недвижимого имущества.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-45), на момент смерти Х. спорный объект недвижимости существовал со следующими характеристиками: назначение - жилое, процент готовности - "данные изъяты" %, площадь застройки - "данные изъяты" кв.м, что подтверждено также объяснениями ответчиков.

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

Ответчики на объект незавершенного строительства не претендуют.

Требования истца о признании права собственности на недвижимое имущество необходимо квалифицировать как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В данном случае Х. была лишена возможности зарегистрировать за собой право собственности на объект незавершенного строительства по независящим от нее причинам, поскольку умерла до истечения срока исполнения соответствующего обязательства (согласно пунктам 1.2, 3.1.1 договора купли-продажи, срок исполнения обязанности по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - до ДД.ММ.ГГГГ).

Доводы представителя администрации г. Белгорода, высказанные в суде апелляционной инстанции, о том, что препятствием к удовлетворению иска является отсутствие разрешения на строительство спорного объекта недвижимости, - нельзя признать обоснованными.

Х. возвела объект незавершенного строительства на отведенном ей для этих целей земельном участке, но не успела зарегистрировать право собственности на него в связи со смертью. Доказательств того, что объект незавершенного строительства (жилой дом) не соответствует строительным нормам и правилам, создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлено.

При жизни Х. разрешение на строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке не выдавалось. Как указано в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Доказательств того, что спорный объект недвижимости не соответствует строительным нормам и правилам и нарушает права и охраняемые интересы других лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлено. Земельный участок, на котором расположен объект, был предоставлен Х. в аренду для использования в целях, соответствующих назначению этого объекта.

Таким образом, учитывая вышеприведенные положения закона, а также положения ст. 222 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 11 ноября 2014 года по делу по иску Шипилова В.С. к Халину А.В., Халину П.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства отменить. Принять новое решение.

Признать за Шипиловым В.С. право собственности на объект незавершенного строительства с инвентарным номером "данные изъяты", процент готовности - "данные изъяты" %, площадь застройки - "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Председательствующий

Судьи