Решение Приморского краевого суда от 17 марта 2015 г. по делу N 3-32/2015

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Украинской Т.И.,

при секретаре Соловьевой М.А.,

с участием представителей Приморской региональной общественно-государственной организации Всероссийского физкультурно-спортивного общества "Динамо" Заика А.В. и Якимова В.Л.,

представителя администрации г. Владивостока Соповой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Приморской региональной общественно-государственной организации Всероссийского физкультурно-спортивного общества "Динамо" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Приморская региональная общественно-государственная организация Всероссийского физкультурно-спортивного общества "Динамо" (далее - ВФСО "Динамо") обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости. В обоснование заявления указано, что ВФСО "Динамо" владеет на праве долгосрочной аренды тремя земельными участками: 1) земельным участком площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенным в районе "адрес" в "адрес", разрешенное использование - для дальнейшей эксплуатации комплекса строений стадиона "Динамо"; 2) земельным участком площадью ... кв.м с кадастровым номером ... в районе "адрес" в "адрес", для дальнейшей эксплуатации здания - спортивный комплекс; 3) земельным участком площадью ... кв. м с кадастровым номером ... , расположенным в районе "адрес", для дальнейшей эксплуатации здания спортивного корпуса.

Согласно постановлению Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 г. N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... руб., земельного участка с кадастровым номером ... - ... руб., земельного участка с кадастровым номером ... - ... руб. Однако отчетом об оценке земельных участков, выполненным ООО "Индустрия-Р", определена рыночная стоимость указанных участков, соответственно: ... руб., ... руб. и ... руб.

Поскольку размер кадастровой стоимости земельных участков влияет на размер арендной платы, заявитель просит определить кадастровую стоимость названных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке, и возложить на ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" обязанность внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... , ... и ...

В судебном заседании представители ВФСО "Динамо" Заика А.В. и Якимов В.Л. заявление поддержали.

Судом в качестве заинтересованных лиц по делу привлечены администрация города Владивостока, в бюджет которого поступает арендная плата в силу ст. 62 Бюджетного кодекса РФ, и департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, как арендодатель.

Представитель администрации г. Владивостока Сопова Е.А. с заявлением не согласилась, пояснив, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... должна быть установлена по состоянию на дату внесения в государственный кадастр недвижимости - 18 июня 2012 г., в то время как он оценен по состоянию на 1 января 2010 г. Отчет об оценке земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... содержит противоречивую информацию об объектах оценки, характеристики объектов-аналогов не соответствуют характеристикам объектов оценки, в связи с чем данный отчет не подтверждает рыночную стоимость земельных участков заявителя.

Представитель департамента земельных и имущественных отношений Приморского края Раков А.Ю. в судебное заседание не прибыл, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменном отзыве с заявлением не согласился, указав на несоответствие произведенной оценки требованиям законодательства об оценке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд оснований для удовлетворения заявления Приморской региональной общественно-государственной организации Всероссийского физкультурно-спортивного общества "Динамо" не находит.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли (подп. 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Согласно пунктам 1-3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; группы видов разрешенного использования; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.

Муниципальным правовым актом города Владивостока от 5 марта 2008 г. N 17-МПА "Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока" установлена формула расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока, одной из составляющих которой является кадастровая стоимость земельного участка.

Из представленных документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Приморской региональной общественно-государственной организацией ВФСО "Динамо" заключены следующие договоры аренды земельных участков: 1) с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м, находящийся по адресу: "адрес", для использования в целях дальнейшей эксплуатации комплекса строений стадиона "Динамо"; 2) с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящийся по адресу: "адрес", для дальнейшей эксплуатации здания - спортивный комплекс; 3) с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, находящийся по адресу: "адрес", для дальнейшей эксплуатации здания спортивного корпуса.

По всем трем участкам срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Согласно сведениям кадастровой палаты кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... руб.; с кадастровым номером ... - ... руб.; с кадастровым номером ... - ... руб.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю не рассматривает заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельных участков земель населенных пунктов Приморского края, кадастровая оценка которых произведена в порядке, действующем до вступления в силу Федерального закона N 167-ФЗ от 22 июля 2010 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с этим, заявление ВСФО "Динамо" рассматривается судом без предварительного досудебного порядка в соответствии с п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316.

В подтверждение доводов о несоответствии кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости заявителем представлен отчет N (11130) об оценке земельных участков, изготовленный оценщиком ООО "Индустрия-Р" ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ

Суд не может признать данный отчет соответствующим критериям допустимости и достоверности по следующим основаниям.

Согласно ч. 4 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 2 ст. 24.19 Закона установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером ... следует, что этот земельный участок внесен в государственный кадастр недвижимости 18 июня 2012 г. С учетом приведенных нормоположений его рыночная стоимость также должна быть установлена по состоянию на 18 июня 2012 г. Однако из отчета об оценке следует, что оценка всех трех земельных участков произведена по состоянию на 1 января 2010 г.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... и его кадастровая стоимость установлены на разную дату, в связи с чем законных оснований для удовлетворения заявления ВФСО "Динамо" в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... руб. не имеется.

В силу ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО N 1).

Установлено три подхода к оценке: доходный подход, сравнительный подход и затратный подход.

Определяя рыночную стоимость указанных земельных участков, оценщик использовал только сравнительный подход, указав, что доходный подход не применяется в связи с отсутствием сведений о сдаваемых в аренду земельных участках аналогичного объектам оценки целевого назначения, а затратный подход используется, как правило, при оценке земель сельскохозяйственного назначения (с. 29-30 отчета).

Согласно пункту 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

По мнению суда, подобранные оценщиком объекты-аналоги не соответствуют по своим основным характеристикам оцениваемым объектам. Из отчета об оценке прямо следует, что на этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. В процессе расчетов оценщиком были использованы данные об оферте и публичной оферте продажи земельных участков (с. 32 отчета).

В качестве объектов аналогов оценщик взял три участка: аналог N 1 - земельный участок по "адрес" площадью ... кв.м, аналог N 2 - участок по "адрес" площадью ... кв.м, аналог N 3 - район "адрес" площадью ... кв.м. Проводя корректировки по площади участков, районов их месторасположения, доступности коммунальных коммуникаций, оценщик не применил корректировку к виду разрешенного использования объектов оценки и объектов-аналогов, указав назначение последних - для дальнейшей эксплуатации комплекса строений. Между тем, земельный участок с кадастровым номером ... имеет вид разрешенного использования - для дальнейшей эксплуатации строений стадиона "Динамо", с кадастровым номером ... - для дальнейшей эксплуатации спортивного комплекса, с кадастровым номером ... - для дальнейшей эксплуатации здания спортивного корпуса. В то же время аналог N 1 имеет разрешенное использование - под размещение административного здания, аналог N 2 - под строительство автосервисного комплекса, аналог N 3 - многофункциональный. Таким образом, для сравнения земельных участков, предназначенных для эксплуатации объектов, связанных с занятием физической культурой и спортом, оценщиком использовались участки, предназначенные для размещения на них объектов коммерческого использования, что не может быть признано соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного суд признает обоснованными доводы представителя администрации г. Владивостока и представителя департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, изложенные в письменном отзыве, о некорректности подбора объектов-аналогов и недостоверность определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки.

Заявитель представил суду экспертное заключение N на отчет N (11130) от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости трех земельных участков, составленное ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому указанный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 и требованиям стандартов СРО.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В экспертном заключении указываются, в том числе, результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

Представленное суду заключение экспертизы нельзя признать соответствующим указанным требованиям. Проведенная экспертиза носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объектов оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворения заявления Приморской региональной общественно-государственной организации Всероссийского физкультурно-спортивного общества "Динамо" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... , ... , ... равной рыночной стоимости.

Руководствуясь ст. ст. 246, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Приморской региональной общественно-государственной организации Всероссийского физкультурно-спортивного общества "Динамо" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ... , ... , ... равной рыночной стоимости отказать.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда РФ через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.И. Украинская