Решение Челябинского областного суда от 04 марта 2015 г. по делу N 3-194/2015

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Турковой Г.Л.

при секретаре Дюсембаеве А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП Хорькова С.В.об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости и

УСТАНОВИЛ:

ИП Хорьков СВ. обратился в суд с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, город Миасс,***, площадью 184 кв.м, равной рыночной стоимости в размере ***и земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, город Миасс,***, площадью 160 кв.м, равной рыночной стоимости в размере ***по состоянию на 10 января 2010 года. В обоснование заявленных требований истец указал на то, что он осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и по договору купли-продажи имущества N 54 от 18 сентября 2014 года он является собственником указанных выше земельных участков. На земельных участках расположены нежилые здания - трансформаторная подстанция и канализационный коллектор, которые вместе с земельными участками переданы им в аренду ООО "Бизнес-Партнер". Кадастровая стоимость земельных участков в размере ***и ***, установленная по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2010 года, не соответствует рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как налогоплательщика. Установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости позволит снизить размер земельного налога. В доказательство рыночной стоимости земельного участка ИП Хорьковым СВ. представлены отчет N 3672-2014-11-КК об оценке от 09 декабря 2014 года, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Тотал прогрессив консалтинг", которым определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки, и Экспертное заключение N 2065/07-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 09 декабря 2014 года на отчет N 3672-2014-11-КК об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Определением Челябинского областного суда о подготовке дела к судебному разбирательству от 28 января 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

ИП Хорьков СВ. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, просил рассмотреть дело без его участия. Представители ИП Хорькова СВ. Велижанина Т.Ф. и Ломакина А.А., действующие на основании нотариальной доверенности, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Кузина И.А. с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Челябинской области, Правительство Челябинской области и Администрация города Миасса Челябинской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений и ходатайств не поступило. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Выслушав пояснения представителя заявителя, представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, письменные мнения Управление Росреестра по Челябинской области и Администрации города Миасса Челябинской области суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Системный анализ положений главы III. 1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, п. 10 Федерального стандарта "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 246 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований. Рассмотрение

судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ИП Хорьков СВ. на основании договора купли-продажи имущества N 54 от 18 сентября 2014 года он является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, город Миасс,***, площадью 184 кв.м с разрешенным видом использования "для размещения канализационной станции" и земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, город Миасс,***, площадью 160 кв.м с разрешенным видом использования "для размещения трансформаторной подстанции". На земельных участках расположены нежилые здания трансформаторной подстанции и канализационного коллектора, которые вместе с земельными участками переданы им в аренду ООО "Бизнес-Партнер".

Согласно кадастровых справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 27 октября 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в сумме ***, земельного участка с кадастровым номером *** - в сумме ***. Дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2010 года. Указанные выше земельные участки вошли в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 01.01.2010 года, поскольку были сформированы и поставлены на кадастровый учет до утверждения результатов государственной кадастровой оценки.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким

образом, действующим законодательством предусмотрено,

что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

ИП Хорьков СВ. в силу норм, содержащихся в п. 1, п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ и в ст. ст. 388, 390 Налогового кодекса РФ, как собственник земельных участков является участником земельных отношений и плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка. Следовательно, заявитель имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков равной рыночной стоимости.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что представленные заявителями в подтверждение размера рыночной стоимости спорного земельного участка отчет N 3672-2014-11-КК от 09 декабря 2014 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Тотал прогрессив консалтинг" (далее - отчет об оценке) и Экспертное заключение N 2065/07-14 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 09 декабря 2014 года на отчет N 3672-2014-11-КК об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (далее - экспертное заключение) не подтверждают рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2010 года, так как не соответствуют требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчету об оценке N 3672-2014-11-КК от 09 декабря 2014 года, подготовленному по заказу ИП Хорькова СВ. в соответствии с договором N 3672-2014-11 об оказании услуг по оценке от 21 ноября 2014 года, рыночная

стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет ***, земельного участка с кадастровым номером *** составляет***по состоянию на 01 января 2010 года, что в 1, 7 раза меньше кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель.

Экспертным заключением отчет об оценке N 3672-2014-11-КК от 09 декабря 2014 года, подготовленный оценщиком ООО "Тотал прогрессив консалтинг", по результатам нормативно-методической экспертизы признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 - Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 2), приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (далее ФСО N 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. N 328 - Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному

заключению и порядку его утверждения" (далее ФСО N 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. N 628 - Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков" (далее - ФСО N 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N611 - Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (далее ФСО N7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).

Согласно п. 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из отчета об оценке N 3672-20140110КК следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, отказавшись от использования доходного и затратного подходов.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения, скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от

соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Оценщик должен согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам и обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО N 3).

Нормы подпункта "в" пункта 16 ФСО N 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

Физические, качественные характеристики (физические свойства) земельного участка являются одними из основополагающих характеристик земельного участка, безусловно влияющих на его стоимость.

Согласно отчету об оценке оценщик, применив сравнительный подход, использовал метод сравнения продаж, взяв в качестве аналогов объекта оценки четыре земельных участка (л.д.76-77). Информация об объектах-аналогах получена оценщиком с сайтов www.74dom.ru; www.zemli.ru. Вместе с тем имеющиеся в отчете распечатки с сайтов, содержащие предложения о

продажах аналоговых земельных участков, информацию, изложенную в отчете, не подтверждают, а сведения, полученные путем обзвона контактных лиц, указанных в объявлениях о продажах, и представителей продавца -Агенства недвижимости не зафиксированы, данные о лицах, их должности и квалификации, факт наличия контактов в отчете об оценке отсутствуют.

При расчете величины рыночной стоимости оценщиком в качестве элемента сравнения использованы характеризующие признаки - условия финансирования, условия продажи, дата предложения, местоположение земельного участка, площадь земельного участка, разрешенное использование, обеспеченность инженерными коммуникациями, интерес оценщика и уторгование (л.д. 74).

Оценщик при расчете рыночной стоимости двух земельных участков-объектов оценки отказался от применения корректировок по элементам сравнения условия финансирования, условия продажи, по дате предложения, разрешенное использование, обеспеченность инженерными коммуникациями, применив корректировки в отношении всех 4-х объектов-аналогов по элементам сравнения уторгование (10 %) и интерес риэлтора (5%), а также корректировку по местоположению и площади.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7, п.2 ст. 8 Земельного кодекса РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Для корректного использования сравнительного подхода сопоставимые участки (аналоги) должны иметь аналогичный с оцениваемым потенциал развития, в противном случае их стоимости будут несопоставимы.

Оценщик не применял в отчете об оценке корректировку по виду разрешенного использования земельного участка и мотивировал отказ от применения корректировки по этому признаку тем, что вид разрешенного использования земельного участка-объекта оценки сопоставим с объектами-аналогами, указав в таблицах 8.2.1.2 и 8.2.1.3 отчета об оценке вид разрешенного использования по все объектам "для коммерческого использования" (л.д.75,77).

Относительно объектов-аналогов, использованных при определении рыночной стоимости земельного участка площадью 184 кв.м в отчете содержится информация: согласно объявлению о предложении по объекту-аналогу N 1 указано "под нежилые строения", по объекту-аналогу N 2 указано назначение земельного участка - "под металлобазу", по объекту-аналогу N 3 "под коммерческое использование", по объекту-аналогу N 4 -"под любое использование.

При определении рыночной стоимости земельного участка площадью 160 кв.м в отчете использована информация о тех же аналогах, что и при расчете рыночной стоимости земельного участка площадью 183 кв.м.

Между тем в силу положений Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N39 виды разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (п. 1.2.7), земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (п. 1.2.9) относятся по виду разрешенного использования к разным группам земельных участков, характеризующихся различным составом факторов стоимости, который определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

В отчете отсутствуют сведения об источнике информации, полученной оценщиком, указавшим в расчете рыночной стоимости земельного участка о том, что объекты-аналоги имеют разрешенный вид использования - "для коммерческого использования". Проверить достоверность этой информации, указанной в отчете, не представляется возможным. Иные источники информации в отчете об оценке не указаны.

Суд считает, что отсутствие у оценщика в достаточном количестве информации об объектах с аналогичным использованием не является основанием для отказа от применения корректировок по элементу сравнения "целевое использование" земельных участков с различным составом факторов стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Оценщик немотивированно отказался от использования в качестве элемента сравнения характеризующего признака - вид права, тогда как по объектам-аналогам NN 1, 2 информация о виде права отсутствует.

Между тем, в зависимости от формы собственности (публичная, государственная, муниципальная либо частная) на земельный участок стоимость недвижимости будет различаться ввиду того, что оформление прав на такой участок влечет различные экономические последствия.

В отчете отсутствует информация и не учтены при определении рыночной стоимости данные о текущем и предполагаемых (возможных) видах использования с учетом правого зонирования. Рыночная оценка, проведенная

без учета юридических аспектов объекта оценки, не может быть признана достоверной.

В отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.

Оценщик не применял при расчете рыночной стоимости земельного участка корректировку по элементу сравнения характеризующего признака -доступные инженерные коммуникации, мотивируя сопоставимостью данного элемента объектов оценки и объектов-аналогов (л.д.76) и указал в таблицах 8.2.1.2 и 8.2.1.3 отчета об обеспечении земельных участков водоснабжением и электричеством, тогда как в приложенных к отчету объявлениях имеется иная информация: по аналогу N1 - "газ и электричество", по аналогу N 2 - "все коммуникации", по аналогу N 3 "коммуникации есть", по аналогу N 4 -информация о коммуникациях отсутствует.

Наличие подключения к сетям и источникам инженерно-технического обеспечения, а также к дорожно-транспортной сети как неотъемлемой части земельного участка, оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка не учтено. Являются ли источники и сети объектов инфраструктуры частью имущественного комплекса, расположенного на земельном участке-объекте оценки должны проверяться оценщиками исходя из принципа корректировки стоимости объектов-аналогов на основе их различия с объектом оценки в обеспечении всеми необходимыми внешними условиями в соответствии с его разрешенным видом использования (ФСО N7).

Суд не может согласиться с избранным оценщиками методом расчета корректировки на местоположение земельного участка. Земельные ресурсы являются важнейшей предпосылкой комплексного развития территории. Ценность земли отражает совокупность показателей экономического, инфраструктурного потенциала состояния территории.

Местоположение административной территории является, как известно, ключевым фактором, определяющим развитие территории во всех жизненно важных сферах, а близость к административным центрам с более высоким социально-экономическим потенциалом увеличивает ценность земель и, как следствие, вызывает рост стоимости земельных участков.

Между тем отчет об оценке не содержит корреляционного анализа отобранных факторов - стоимости 1 кв.м жилой площади и её влияние на рыночную стоимость земельных участков, не предназначенных для жилищного строительства или размещения объектов жилищной сферы, позволяющего

применить избранную оценщиками корректировку стоимости земельных участков-аналогов по местоположению в зависимости от качественных характеристик и потребительской привлекательности земель административно-территориальных образований.

Постановлением Правительства Челябинской области от 11 октября 2006 г. N 211-П "Об установлении коэффициентов вида использования и социальной значимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области" (в редакции, действующей на дату оценки) установлены коэффициенты вида использования земельных участков, расположенных на территориях Челябинской области в зависимости от вида деятельности и места нахождения.

Такое несоответствие характеристик сравниваемых объектов, влияющих на конечную рыночную стоимость, нарушает положения подп. "в" п. 18 ФСО N 1.

Эти обстоятельства в совокупности с изложенными выше недостатками отчета об оценке не позволяют принять представленный заявителем отчет об оценке в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований следующие обстоятельства.

Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.

Системный анализ положений статьи 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности и п. 5 ФСО N 5 позволяет сделать вывод о том, что для целей настоящего саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, проводится два вида экспертиз:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)

Представленное заявителем суду экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержит выводов о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, согласно п. 5 ФСО N5 не проводилась. Экспертное заключение N 2065/07-14 от 09 декабря 2014 года на отчет N 3672-2014-11-14 об оценке рыночной стоимости земельного участка подтверждает соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиками в отчете, не содержит, экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки не проводилась.

Содержащееся в экспертном заключении выводы о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности не снимает с суда обязанность самостоятельно исследовать и оценить отчет об оценке как доказательство, не имеющее заведомо установленной силы. Недостатки отчета были выявлены по вопросам, не требующим специальных познаний, поэтому необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступали. Рыночная стоимость земельного участка должна быть доказана лицом, обратившимся в суд с соответствующим заявлением. При недоказанности требований самим заявителем на заинтересованных лиц и суд не возлагается обязанность по предоставлению или получению другого отчета о рыночной стоимости земельного участка с целью установления его рыночной стоимости. Предметом спора является не выяснение того, какова в принципе рыночная стоимость земельного участка, а установление судебным актом кадастровой стоимости объекта (земельного участка) в конкретном размере и на конкретную дату.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением

положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что поскольку заключение эксперта представлено в качестве единственного доказательства по делу, а иных доказательств рыночной стоимости земельного участка не представлено, следует признать, что заявители не доказали рыночную стоимость спорного земельного участка в заявленном размере и оснований для удовлетворения заявленных ИП Хорьковым СВ. требований не имеется.

На основании вышеизложенного, доводы заявителя, изложенные в исковом заявлении и пояснениях его представителей, данных в судебном заседании, об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номерами *** и *** равной его рыночной стоимости соответственно ***и ***по состоянию на 01 января 2010 года, не могут быть приняты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Челябинский областной суд

РЕШИЛ:

Индивидуальному предпринимателю Хорькову Станиславу Владимировичу в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, город Миасс,***, площадью 184 кв.м равной его рыночной стоимости в размере ***по состоянию на 01 января 2010 года и земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, город Миасс,***, площадью 160 кв.м равной его рыночной стоимости в размере ***- отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.