Решение Свердловского областного суда от 20 марта 2015 г. по делу N 3-125/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Волковой Я.Ю. при секретаре Бабкиной Н.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Уралойл" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, оспаривании отказа в рассмотрении заявления,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Уралойл" 21.01.2015 обратилось в суд с иском о признании незаконным решения Управления Росреестра по Свердловской области от ( / / ) N об отказе в принятии к рассмотрению заявления о признании кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Судом определено рассматривать дело в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования (л.д. 199), указав, что просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... , в размере его рыночной стоимости ... руб. ... коп. по состоянию на 01.01.2010.

От первого требования (об оспаривании отказа Управления Росреестра в принятии к рассмотрению заявления) истец отказался, однако судом отказ от этого требования не принят, из-за неявки представителя истца, имеющего полномочия на отказ от иска, в судебное заседание, и невозможности разъяснения ему судом последствий отказа от иска, при том, что принятие отказа от иска без такого разъяснения последствий не допускается (ст. 39, 173Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование требований истец указал, что он является арендатором указанного в заявлении участка площадью 3837 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство объекта автотранспорта - автозаправочный комплекс.

Кадастровая стоимость участка определена Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП по состоянию на 01.01.2010 в размере ( / / ) руб. ( / / ) коп.

В судебном заседании представитель заявителя Белянина Е.Е. (по доверенности от 20.01.2015 без специальных полномочий по ст. 54 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) требования поддержала, считая их доказанными представленным отчетом об оценке и экспертным заключением. Против назначения судебной оценочной экспертизы возражала, ссылаясь на возможность разрешения заявления по представленным доказательствам.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области Быков А. С. указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу. Полагал, что таковым в данном случае будет являться ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра". Не оспаривал тот факт, что отчет об оценке составлен по состоянию на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость участка.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Свердловской области Казакова Н.А. указала, что учреждение не является заинтересованным лицом, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Подтвердила соответствие представленного отчета дате, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость участка.

Представитель Правительства Свердловской области Бодров А.В. просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, в отзыве на заявление указал на законность проведенной государственной кадастровой оценки, считая, что заявление не подлежит удовлетворению.

Представители заинтересованных лиц Администрации Березовского городского округа и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, отзыва на заявление не представили.

С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав явившихся лиц, исследовав представленные письменные доказательства, заслушав показания свидетеля Р.С.Г. (оценщика), суд приходит к следующим выводам.

На основании договора аренды земельного участка от ( / / ) и дополнительных соглашений к договору истец является арендатором указанного в заявлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Размер арендной платы в отношении таких участков в Свердловской области Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП установлен в процентах от кадастровой стоимости.

Исходя из этого, у истца как арендатора земельного участка имеется правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости арендуемого участка.

Как следует из пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской закреплено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу абзаца 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из отзыва на заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" (л.д. 191) следует, что кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 01.01.2010, после этой даты характеристики участка, образованного в 2005 г., не изменялись. Постановлением Правительства Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП кадастровая стоимость участка определена в размере ( / / ) руб. ( / / ) коп.

В обоснование рыночной стоимости земельного участка заявителем представлен отчет N от ( / / ), выполненный оценщиком Р.С.Г. , работающим в ООО " ( / / )" (л.д. 42-138). Согласно данному отчету рыночная стоимость участка по состоянию на 01.01.2010 составляет ( / / ) руб. ( / / ) коп.

Отчет составлен с применением сравнительного подхода, при обосновании отказа применения затратного и доходного подходов.

Отчет составлен на верную дату.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что данный отчет не соответствует требованиям, предъявляемым к отчетам об оценке как Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и Федеральным стандартам оценки NN 1, 3. Данное доказательство не может быть признано достоверным по следующим мотивам.

В силу ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете указывается перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Согласно ст. 12 указанного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При составлении отчета оценщика нарушены требования п. 19 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, и п.п. 4, 10 Федерального стандарта оценки N 3, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности (п. 2 каждого из названных ФСО).

В силу нормы п.19 ФСО N 1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно п. 4 ФСО N 3 при составлении отчета оценщик должен придерживаться, в т.ч. принципа обоснованности: информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

В соответствии с п. 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В отчете оценщика информация по существенным характеристикам объектов-аналогов, использованная оценщиком, не подтверждена, не следует из приложенных к отчету копий страниц журнала " ( / / )". Оценщик Р.С.Г. , допрошенный судом в качестве свидетеля, пояснил, что данную информацию он получал от агентств недвижимости по тем телефонам, которые указаны в отчете. В качестве источника информации оценщик в отчете действительно указывает агентства недвижимости и их номера телефонов, отмечая в качестве ссылки на источник - объявления в приложенных к отчету страниц журнала (л.д. 100), однако подтверждения получения информации от этих агентств недвижимости и содержания такой информации к отчету, в нарушение п.п. 4, 10 ФСО N 3, не приложено. Номер телефона агентства недвижимости по аналогу N 2 не соответствует тому, что приведен в объявлении. Таким образом, принцип обоснованности нарушен при составлении отчета.

Суд отмечает, что ссылки на этот источник информации (сведения из агентств недвижимости), позволяющие сделать вывод об авторстве той информации, которую использовал оценщик в расчете и дате ее подготовки, не содержит раздел 13 отчета (л.д. 111), где в числе источников информации не указаны такие источники.

В разделе 9.1 отчета (л.д. 91) указано, что сбор информации об объектах-аналогах произведен путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных изданиях, консультации с экспертами. Ссылки на получение информации посредством телефонной связи у агентств недвижимости нет.

В нарушение подп. "в" п. 8 ФСО N 3 сведений о привлекаемых экспертах (с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки) отчет не содержит.

Из приложенных к отчету объявлений в журнале (л.д. 134, 135), на которые ссылается оценщик, не следует, что объекты-аналоги NN 1,2,4 имеют сходный с объектом оценки вид разрешенного использования. В объявлениях по этим аналогам вообще не указан вид разрешенного использования, при том, что в отчете оценщик ссылается на вид разрешенного использования по аналогам N 1, 2 "Под коммерческую застройку", а по аналогу N 4 - "Под магазин, кафе". Кроме того, в объявлении по аналогу N 2 вообще содержится информация "Можно под ИЖС", т.е. имеется указание на возможность использования предлагаемого к продаже участка с иным видом разрешенного использования, чем имеет объект оценки.

Данная характеристика (вид разрешенного использования) является существенной для объекта оценки (с учетом положений п. 14 ФСО N 1). Отсутствие подтвержденной информации по видам разрешенного использования свидетельствует о необоснованности использования в отчете в качестве объектов-аналогов названных участков.

В качестве существенной характеристики объекта оценки и объектов-аналогов оценщик указал и площадь участков.

При этом по объекту-аналогу N 3 оценщик указал в расчетах площадь 5500 кв.м., произведя корректировку на масштаб исходя из этой величины (л.д. 100, 101, 106). Из приложенного к отчету объявления (л.д. 134) следует, что площадь этого объекта 5500 соток, следовательно, 550000 кв.м., а не 5500 кв.м., как указал оценщик. Данных о том, что в тексте этого объявления допущена опечатка в части указания площади объекта, о чем пояснил суду оценщик Р.С.Г. , отчет не содержит, такая информация к отчету не приложена. Напротив, оценщик в качестве источника информации, исходя из требований п. 10 ФСО N 3, приложил именно текст объявления в журнале.

В силу п. 4 ФСО N 3 одним из принципов при составлении отчета оценщиком является принцип однозначности: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователя отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Использование в качестве объекта-аналога участка с иной площадью, чем указана в объявлении, приложенном к отчету, вводит в заблуждение пользователей отчета. А использование неподтвержденной информации в отношении площади участка свидетельствует о нарушении принципа обоснованности отчета (п. 4 ФСО N 3).

Корректировка на масштаб объекта-аналога N 3 исходя из той площади, которая подтверждена, оценщиком не производилась, что порочит выполненный оценщиком расчет стоимости объекта оценки, свидетельствует о неправильности произведенных расчетов.

Из описания объекта оценки (л.д. 61) следует, что на участке фактически имеются коммуникации (электричество, газ, водопровод, теплоснабжение и коммуникации). По объектам-аналогам оценщик так же указывает на такие коммуникации - по границе участков. В нарушение принципа обоснованности составления отчета, подтверждения такой информации отчет не содержит (при том, что по показаниям свидетеля Р.С.Г. такую информацию он получил по телефону из агентств недвижимости). В приложенных к отчету объявлениях такая информация ни по одному аналогу не указана.

В п. 9 отчета об оценке (л.д. 107) указано, что корректировка на доступность коммуникаций не требуется, т.к. за основу при расчетах выбраны незастроенные земельные участки, что "в свою очередь и объясняет отсутствие коммуникаций".

В судебном заседании оценщик Р.С.Г. пояснил, что участок с фактически существующими коммуникациями будет иметь иную цену, чем такой же участок, но без коммуникаций, а лишь при возможности подведения таких коммуникаций. В разделе 7.3 отчета (л.д. 82) оценщик указал, что наличие и состояние коммуникаций, в числе прочих факторов, является основным ценообразующим фактором для участков под коммерческую застройку.

Таким образом, даже если принимать во внимание ничем не подтвержденную информацию о наличии возможности подведения к участкам-аналогам всех коммуникаций, то оценщик должен был производить корректировку на данный показатель (учитывая, что на объекте оценки такие коммуникации есть, а на объектах-аналогах нет).

Оценщик корректировку по этому показателю не произвел, указав на то, что "основное для участков - это возможность подведения коммуникаций", а если на земельном участке имеются коммуникации, то "необходимо понимать, что это за коммуникации и в каком объеме они имеются на участке, т.е. без достоверной информации об объемах и конструктивных элементах, а также о техническом состоянии данных коммуникаций нет возможности применить данную корректировку" (л.д. 107). Иной мотивировки отказа от применения корректировки отчет не содержит.

По объекту оценки у оценщика такая информация была, оценщик осматривал объект оценки, у него имелась возможность получения достоверной информации, в т.ч. и от заказчика. По объектам-аналогам оценщик исходил из отсутствия на участке коммуникаций. Поэтому возможность корректировки с учетом наличия на объекте оценке коммуникаций и отсутствия таковых на объектах-аналогах у оценщика была.

Объяснения оценщика о том, что он оценивал участок как условно-свободный, не могут быть приняты во внимание, т.к. в отчете при описании объекта оценки оценщик указывал на застроенный участок с коммуникациями, таких допущений в отчете не приведено. Кроме того, по объяснениям оценщика только такой критерий как фактическое наличие на участке коммуникаций влияет на цену объекта (приводит к его удорожанию), а корректировка по этому показателю не применена.

Суд отмечает и противоречивость приведенной в отчете информации, которая водит в заблуждение, относительно наличия на участке коммуникаций. По объяснениям оценщика категория "Доступные инженерные коммуникации" по своему значению не равна категории "Фактически существующие коммуникации" (доступные - это те, которые могут быть подведены к участку, а фактически существующие - имеющиеся в наличии на участке). В отчете (л.д. 100) оценщик указывает, что объект оценки имеет именно доступные инженерные коммуникации, а не фактически существующие, при том, что при описании объекта оценки в разделе 6.4 (л.д. 61) оценщик отмечает наличие таких коммуникаций на объекте.

Поскольку отчет оценщика не отвечает принципам обоснованности, однозначности (п. 4 ФСО N 3), при проведении расчетов использованы не те сведения, которые содержатся в источниках, обоснованность использованной информации не подтверждена, равно как не подтверждены и те факты, что использованные объекты являются аналогами объекта оценки (по виду разрешенного использования), в расчетах не проведена соответствующая корректировка на масштаб по аналогу N 3, не проведена корректировка на наличие коммуникаций на объекте недвижимости, отчет выполнен с нарушением требований ФСО N 1 и N 3, такой отчет в качестве достоверного доказательства и подтверждения рыночной цены участка принят быть не может (ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Положительное экспертное заключение на этот отчет, выполненное экспертом Некоммерческого партнерства " ( / / )" Р.В.И. (л.д. 139-154), также судом не принимается в качестве достоверного доказательства, учитывая, что все перечисленные недостатки при составлении отчета экспертом, в нарушение п. 11 ФСО N 1, п. 5, подп. "з" п. 16 ФСО N 5, выявлены не были, в заключении указано на соответствие отчета требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки. Эксперт безосновательно и безмотивно указал на соответствие отчета требованиям закона и ФСО.

Судом дважды на обсуждение сторон ставился вопрос о назначении по делу судебной оценочной экспертизы (в предварительном и основном судебных заседаниях). Участвующие в деле лица, в т.ч. и представитель заявителя, возражали против назначения экспертизы. Заявитель считал достаточным и достоверным доказательством представленный отчет об оценке, указывая на отсутствие иных доказательств и на возможность окончить рассмотрение дела по существу по представленным доказательствам.

Учитывая отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости участка его рыночной оценке, недоказанность заявителем факта нарушения своих прав установленной кадастровой оценкой, суд приходит к выводу о недоказанности нарушения прав заявителя (ст. 3, ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), отсутствии оснований для удовлетворения иска об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Разрешая требование о признании незаконным решения Управления Росреестра по Свердловской области от ( / / ) N об отказе в принятии к рассмотрению заявления о признании кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд исходит из того, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, права заявителя не нарушены (ст.ст. 3, 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), что является основанием для отказа в удовлетворении требований. т.к. в случае нерассмотрения Комиссией при Управлении Росреестра в месячный срок такого заявления у заявителя имеется право на разрешение вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке (ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Такой порядок защиты своего права на определение кадастровой стоимости в размере рыночной заявитель реализовал, предъявив соответствующий иск в суд. Требования рассмотрены судом по существу.

Кроме того, Комиссия привела неоспоренные заявителем в суде мотивы отказа в рассмотрении заявления, указав, что заключение договора на оспариваемую кадастровую оценку произошло до истечения 60 дней после опубликования Федерального закона от 22.07.2010, N 167-ФЗ, а утверждение оценки имело место лишь в 2011 г. В силу ст. 5 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, впервые установившего возможность оспаривания результатов кадастровой оценки в Комиссию при Управлении Росреестра, положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дняофициального опубликованиянастоящего Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный в настоящей частисрок. По изложенным мотивам оснований для признания незаконным решения Комиссии при Управлении Росреестра об отказе в рассмотрении заявления нет.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления ООО "Уралойл" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, оспаривании отказа в рассмотрении заявления

отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Судья Я.Ю. Волкова

...