Решение Свердловского областного суда от 19 марта 2015 г. по делу N 3-87/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Ольковой А.А. при секретаре Доевой З.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Домико" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Домико" принадлежит на праве собственности здание ( / / ) площадью ( / / ) кв.м и здание ( / / ) площадью ( / / ) кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N площадью ( / / ) кв.м категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации торговых помещений и строительства пристроя, расположенный в ...

Кадастровая стоимость указанного участка согласно кадастровой справке составляет на сегодняшний день ( / / )

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, заявитель ( / / ) обратился в суд с требованием об определении кадастровой стоимости участка по состоянию на ( / / ) равной рыночной стоимости по состоянию на ту же дату в размере ( / / ) руб.

В судебном заседании представитель заявителя АКД требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области - БАС указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу. Полагал, что таковым в данном случае будет являться ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра". Относительно представленного отчета указал, что считает его надлежащим, выводы не оспаривает, отчет составлен по состоянию на туже дату, на какую определена кадастровая стоимость участка по результатам государственной кадастровой оценки.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Свердловской области - ВЕП указала, что Учреждение не является заинтересованным лицом по данному делу, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Подтвердила соответствие представленного отчета дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость участка по результатам массовой оценки.

Заинтересованное лицо Администрация г. Екатеринбурга просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лицо Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, надлежаще извещенное судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, отзыва не представило.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N на основании заключенного с Администрацией г. Екатеринбурга договора аренды N от ( / / ) был предоставлен в аренду ( / / ) Договор заключен на неопределенный срок и государственной регистрации не подлежит.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N N от ( / / ), имеющим преюдицию в соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в данном деле, при покупке ООО "Домико" зданий ( / / ) площадью ( / / ) кв.м и здания ( / / ) площадью ( / / ) кв.м, к ООО "Домико" перешли права арендатора на земельный участок N, в связи с чем с последнего была взыскана арендная плата за ( / / ) годы.

Представленным заявителем расчетом арендной платы за ( / / ) годы, направленным Администрацией г. Екатеринбурга в адрес ООО "Домико" также подтверждается несение заявителем бремени уплаты арендных платежей.

С учетом положений Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, устанавливающего арендную плату в процентах от кадастровой стоимости, суд приходит к выводу, что заявитель имеет законный интерес в изменении кадастровой стоимости участка, поскольку последняя затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость участка определяется по общему правилу на основании государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но может быть установлена также путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Следовательно, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, что само по себе согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определения N 2343-О от 23.10.2014, N 280-О-О от 01.03.2011) не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из отзыва ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" следует, что кадастровая стоимость принадлежащего заявителю участка была утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования " ... " и установлена на основании перечня земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки, сформированного по состоянию на 15.11.2012.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет от ( / / ), выполненный оценщиком ( / / ) ПЕВ, из которого следует, что рыночная стоимость участка по состоянию на ( / / ) составляет ( / / ) руб.

Соответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от ( / / ), членом которого является оценщик ПЕВ

Решением Комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ... от ( / / ) заявителю отказано в пересмотре кадастровой стоимости со ссылкой на разницу в кадастровой и рыночной стоимости более, чем на 30% и несоответствие содержания отчета требованиям федеральных стандартов оценки, в частности, отсутствие описания улучшений объекта оценки и приведения поправки на местоположение без описания местоположения аналогов.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Из отчета следует, что рыночная стоимость определена оценщиком в рамках сравнительного подхода, приведены соответствующие расчеты, корректировки, указаны причины отказа от применения затратного и доходного подходов. Сведения об использованных оценщиком аналогах, в том числе об их актуальности на дату оценки, дополнительно подтверждены принт-скринами объявлений о продаже, а также материалами отчета об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов Свердловской области по состоянию на 15.11.2012, из которых видно, что использовались те же объявления.

Привлеченный к участию в деле в порядке статьи 188 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве специалиста оценщик КДИ подтвердил достоверность представленного отчета и соответствие указанной в нем стоимости участка рыночным условиям. Указал, что необходимости описывать в отчете улучшения объекта оценки не имеется, так как участок при определении рыночной стоимости в целях пересмотра кадастровой стоимости должен оцениваться как условно свободный. Корректировки оценщиком, по его мнению, приведены верно и в полном объеме. Выбранный оценщиком метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода признал наиболее точным, поскольку он в отличие от корелляционно-регрессионого метода содержит меньше допущений. Согласился с отсутствием оснований и необходимых сведений для применения доходного подхода. Относительно разницы между кадастровой и рыночной стоимостью указал, что при определении рыночной стоимости аналоги были подобраны оценщиком более точно по местоположению и ценовым поясам.

При отсутствии возражений заинтересованных лиц суд приходит к выводу, что размер рыночной стоимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

В соответствии с абзацем 23 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, рассматривающий данное заявление орган принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью участка затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере ( / / ) руб. по состоянию на 15.11.2012.

Доводы Управления Росреестра по Свердловской области о том, что оно не является заинтересованным лицом по делу, судом отклоняются.

Исходя из положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (часть 1 ст. 3), Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (пункты 1, 5.1.3), Приказа Минэкономразвития России от 05.10.2009 N 395 "Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" функции по государственной кадастровой оценке земель осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице своих территориальных органов по субъектам Российской Федерации.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", находясь в ведении Росреестра осуществляет, прежде всего, полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, определять кадастровую стоимость названное учреждение вправе исключительно в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности, приказ Россреестра от 26.12.2011 N П/531).

Поскольку характеристики данного участка после массовой оценки не менялись и указанный орган не осуществлял действий по определению его кадастровой стоимости, данный орган подлежит исключению из числа заинтересованных лиц.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью ( / / ) кв.м, расположенный в ... , равной рыночной в размере ( / / ) руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 23 марта 2015 г.

Судья А. А. Олькова