Решение Свердловского областного суда от 16 марта 2015 г. по делу N 3-91/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Ольковой А.А. при секретаре Доевой З.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению садоводческого некоммерческого товарищества "Вектор-2" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

СНТ "Вектор-2" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью ( / / ) кв.м категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для коллективного садоводства (под расширение СНТ "Вектор"), расположенного в ...

Кадастровая стоимость указанного участка согласно кадастровой справке составляет на сегодняшний день ( / / )

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, заявитель ( / / ) обратился в суд с требованием об определении кадастровой стоимости участка по состоянию на ( / / ) равной рыночной стоимости по состоянию на ту же дату в размере ( / / )

В судебном заседании представитель заявителя МЕВ требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области - БАС, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ранее в судебном заседании указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу. Полагал, что таковым в данном случае будет являться ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра". Относительно представленного отчета указал, что считает его надлежащим, выводы не оспаривает, отчет составлен по состоянию на туже дату, на какую определена кадастровая стоимость участка по результатам государственной кадастровой оценки.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Свердловской области - ВЕП, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Ранее в судебном заседании указала, что Учреждение не является заинтересованным лицом по данному делу, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Подтвердила соответствие представленного отчета дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость участка по результатам массовой оценки.

Заинтересованное лицо Администрация Сысертского городского округа, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. В отзыве указала, что считает заявленную рыночную стоимость заниженной. В удовлетворении заявления просила отказать.

Заинтересованное лицо Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, надлежаще извещенное судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, отзыва не представило.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что между Комитетом по управлению имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа и СНТ "Вектор" был заключен договор аренды N N от ( / / ) земельного участка с кадастровым номером N. Договор заключен на срок до ( / / ), зарегистрирован в установленном порядке. В последующем на основании заключенного между СНТ "Вектор" и СНТ "Вектор-2" соглашения от ( / / ) права и обязанности арендатора перешли к СНТ "Вектор-2". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

С учетом положений Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, устанавливающего арендную плату в процентах от кадастровой стоимости, размер кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах.

Из положений пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость участка определяется по общему правилу на основании государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но может быть установлена также путем определения рыночной стоимости применительно к индивидуальному земельному участку.

Следовательно, законодателем предусмотрено две модели определения кадастровой стоимости земельных участков. При этом определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, что само по себе согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определения N 2343-О от 23.10.2014, N 280-О-О от 01.03.2011) не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из отзыва ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" следует, что кадастровая стоимость принадлежащего заявителю участка была утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 28.11.2013 N 2689 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципальных образований Свердловской области: Сысертский городской округ, городской округ Верхняя Пышма" и установлена на основании перечня земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки, сформированного по состоянию на 10.08.2013.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет от ( / / ), выполненный оценщиком ( / / ) БЕВ, из которого следует, что рыночная стоимость участка по состоянию на ( / / ) составляет ( / / ) руб.

Соответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением СОО "НП "Межрегиональный союз оценщиков" от ( / / ), членом которого является оценщик БЕВ

Решением Комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от ( / / ) заявителю отказано в пересмотре кадастровой стоимости со ссылкой на то, что в данном отчете отсутствует точное описание объекта оценки, в частности, в отчете указано, что участок является незастроенным, в то время как на фото имеются постройки. Также отсутствует описание внешних инженерных сетей (коммуникаций), подведенных к земельному участку, отсутствует анализ рынка земельных участков, не исследовано локальное местоположение аналогов и возможность их подключения к коммуникациям.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из отчета следует, что рыночная стоимость участка определена оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Произведены соответствующие корректировки, приведен их расчет. Также в отчете приведено обоснование отказа от применения каждого метода в рамках доходного и затратного подхода.

Из пояснений СОО НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 25.11.2014 относительно замечаний Комиссии следует, что постройки на участке на момент оценки находились в стадии строительства, что видно из фотоматериалов, права на них зарегистрированы не были, в связи с чем они обоснованно не были указаны оценщиком в описании объекта оценки. То же относится к внешним сетям. Пункт 22 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от ( / / ) N 256, не требует исследования локального местоположения аналогов.

С целью разрешения вопросов по отчету судом к участию в деле в порядке статьи 188 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации была привлечена в качестве специалиста оценщик ПЕС, которая подтвердила достоверность представленного отчета и соответствие указанной в нем стоимости участка рыночным условиям.

Данный специалист относительно замечаний Комиссии по описанию коммуникаций указала, что коммуникации рассматриваются как улучшения и имеют значение при проектировании и строительстве объектов недвижимости. Поскольку участок оценивается как условно свободный, необходимости приводить в отчете описание коммуникаций, по ее мнению, не имеется.

При этом из отчета следует, что оценщиком при определении корректировок приведено описание коммуникаций объекта оценки, в объявлениях о продаже объектов-аналогов сведения о коммуникациях также имеются, в связи с чем суд находит отчет в этой части соответствующим требованиям нормативов и стандартов оценки.

Относительно выбранных оценщиком в качестве аналогов участков под индивидуальное жилищное строительство, специалист указала, что данный выбор обусловлен выполнением оценки стоимости участка, исходя из его наилучшего использования. Стоимость указанных участков несколько выше, чем садовых участков, к которым относится объект оценки. Однако учитывая, что Правилами землепользования и застройки Сысертского городского округа на данной территории допускается жилищное строительство усадебного типа, а также принимая во внимание положения Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", разрешающего строительство жилых домов на садовых и дачных участках, оценщик, по мнению специалиста, пришел к обоснованному выводу о возможности использования участков под индивидуальное жилищное строительство в качестве аналогов при отсутствии предложений о продаже садовых участков сравнимой площадью на дату оценки. По мнению специалиста указанная в отчете рыночная стоимость участка, исходя из выбранных оценщиком аналогов, является максимальной стоимостью, которую может иметь объект оценки.

Из ответа Администрации Сысертского городского округа на обращение заявителя и на запрос суда следует, что участок заявителя согласно Правилам землепользования и застройки Сысертского городского округа, утвержденными решением Думы Сысертского городского округа от 24.01.2008 N 323, относится к зоне коллективных садов и дач, что предполагает возможность возведения жилых домов садового типа и ведения садоводческих хозяйств, а согласно Генеральному плану городского округа применительно к г. Сысерть, утвержденному позднее решением Думы Сысертского городского округа 08.08.2013 N 222, данный участок относится к зоне усадебной жилой застройки, зоне общего пользования и зоне озеленения специального назначения.

С учетом данных сведений, пояснений специалиста, экспертной организации, суд приходит к выводу о том, что оценщиком выбраны максимально сопоставимые между собой и объектом оценки участки, необходимые в этом случае корректировки в отчете отражены и учтены при окончательном расчете стоимости.

При отсутствии возражений заинтересованных лиц, учитывая, что достоверность отчета никем не опровергнута, замечания Комиссии с учетом пояснений специалиста, не свидетельствуют об обратном, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу, что размер рыночной стоимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

В соответствии с абзацем 23 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, рассматривающий данное заявление орган принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью участка затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере ( / / ) руб. по состоянию на 10.08.2013.

Доводы Управления Росреестра по Свердловской области о том, что оно не является заинтересованным лицом по делу, судом отклоняются.

Исходя из положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (часть 1 ст. 3), Указа Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (пункты 1, 5.1.3), Приказа Минэкономразвития России от 05.10.2009 N 395 "Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" функции по государственной кадастровой оценке земель осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице своих территориальных органов по субъектам Российской Федерации.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", находясь в ведении Росреестра осуществляет, прежде всего, полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, определять кадастровую стоимость названное учреждение вправе исключительно в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности, приказ Россреестра от 26.12.2011 N П/531).

Поскольку характеристики данного участка после массовой оценки не менялись и указанный орган не осуществлял действий по определению его кадастровой стоимости, указанный орган подлежит исключению из числа заинтересованных лиц.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью ( / / ) кв.м, расположенного в ... равной рыночной в размере ( / / ).

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 23 марта 2015 г.

Судья А. А. Олькова