Решение Свердловского областного суда от 16 марта 2015 г. по делу N 3-92/2015

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Ольковой А.А. при секретаре Доевой З.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ДИА об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ДИА на праве собственности принадлежат земельные участки:

с кадастровым номером N площадью ( / / ) кв.м категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственный объект, расположенный по ... ;

с кадастровым номером N площадью ( / / ) кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под склад, расположенный по ...

Кадастровая стоимость указанных участков согласно кадастровым справкам составляет на сегодняшний день ( / / ). и ( / / ) соответственно.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участков их рыночной стоимости, заявитель ( / / ) обратился в суд с требованием об определении кадастровой стоимости участков равной рыночной стоимости в размере ( / / ) руб. и ( / / ) руб., соответственно. Также просил взыскать расходы на составление отчета в размере ( / / ) руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере ( / / ) руб., расходы на оплату услуг представителя - ( / / ) руб. и на составление нотариальной доверенности - ( / / ) руб. В ходе рассмотрения дела представитель заявителя БНС отказалась от взыскания указанных расходов.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержала. Заявитель просил рассмотреть дело свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ранее указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу. Полагал, что таковым в данном случае будет являться ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра".

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Свердловской области - ВЕП указала, что Учреждение не является заинтересованным лицом по данному делу, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Относительно представленного отчета указала, что считает его ненадлежащим, поскольку отчет составлен на дату массовой оценки, а не на дату утверждения актов определения кадастровой стоимости участков.

Заинтересованное лицо Администрация городского округа Ревда, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Правительство Свердловской области, надлежаще извещенное судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, отзыва не представило.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требования не подлежащими удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что ДИА на основании договора купли-продажи N от ( / / ) и договора купли-продажи от ( / / ) является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N и N. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее Закона об оценочной деятельности) в действующей редакции предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты государственной кадастровой оценки на территории городского округа Ревда утверждены Постановлением Правительства Свердловской области Свердловской области от 07.06.2011 N 695-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области" и установлены на основании перечня земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки, сформированного по состоянию на 01.01.2010.

Как следует из отзыва ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", принадлежащие заявителю участки были образованы путем раздела участка с кадастровым номером N. Сведения о постановке участка N на государственный кадастровый учет внесены 14.01.2010, сведения о постановке участка N внесены в государственный кадастр 04.02.2010. Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером N была определена на основании вышеуказанного нормативного акта. Кадастровая стоимость участка N была утверждена после массовой кадастровой оценки на основании акта определения кадастровой стоимости от ( / / ) в связи с актуализацией сведений кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ГКН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в ГКН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Исходя из приведенных положений закона, датами определения кадастровой стоимости участков, принадлежащих заявителю являются, соответственно, 14.01.2010 и 04.02.2010.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет от ( / / ), выполненный оценщиком ИП ВАВ, из которого следует, что рыночная стоимость обоих участков определена по состоянию на 01.01.2010, то есть на дату массовой кадастровой оценки, когда участков, как объектов недвижимости еще не существовало.

Таким образом дата, на которую оценщиком установлена рыночная стоимость участков, не соответствует ни дате внесения сведений об участках в ГКН, ни дате утверждения акта определения кадастровой стоимости в отношении участка N. Доказательств того, что указанная оценщиком в отчете рыночная стоимость, не претерпела каких-либо изменений за период между датой оценки (01.01.2010) и датой внесения сведений в ГКН, суду не представлено, в частности отсутствуют в материалах дела доказательства, свидетельствующие о том, что за это время на рынке не появилось аналогов, более соответствующих объекту оценки, чем взятые оценщиком по состоянию на ( / / ) (дату публикации объявлений).

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о несопоставимости представленного отчета, его несоответствии требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и отсутствии в связи с этим оснований для удовлетворения требований.

Содержание представленного отчета также не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса ИРФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно отчету, рыночная стоимость рассчитана оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Отчет получил положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от ( / / ) на предмет соответствия нормативно-методическим требованиям.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7), при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

На странице 33 отчета оценщик приводит сведения обо всех имеющихся на дату оценки участках производственного, складского назначения, подходящих для сравнения и расположенных в населенных пунктах Свердловской области, кроме исключенных им неразвитых поселков и деревень, а также примыкающих к г. Екатеринбургу и обладающих спецификой г. Арамиля, г. Березовского, п. Большой Исток и г. Пышмы.

В нарушение принципа обоснованности и положений пункта 22 ФСО N 7 отчет не содержит сведений, подтверждающих информацию о наличии специфики у населенных пунктов, примыкающих к г. Екатеринбургу, которая препятствует использованию расположенных в них участков в качестве аналогов. Отсутствуют в отчете и сведения о причинах исключения остальных населенных пунктов из выборки.

В приложенной к отчету копии газеты "Есть вариант!", как источнике предложений о продаже, отсутствуют объявления об использованных оценщиком участках N N. При том, что участок N ( ... ) после окончательной выборки определен оценщиком в качестве одного из 5 аналогов и на его основе произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Отсутствуют в отчете какие-либо обоснования причин отказа оценщика от включения в выборку и использования в качестве аналогов указанных в объявлениях участков в ... в ...

В соответствии с п. 14 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, аналогом является сходный по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

На страницах 35, 49 отчета оценщиком, в качестве существенной характеристики объекта оценки и объектов-аналогов указана площадь участков. При этом отмечено, что участки меньшей площадью имеют более высокую удельную стоимость 1 кв.м.

Однако при площади оцениваемых участков ( / / ) кв.м и ( / / ) кв.м оценщиком в качестве аналогов взяты участки площадью от ( / / ) кв.м до ( / / ) кв.м, что превышает размер объектов оценки до 98 %, а участок с похожей площадью ( ( / / ) кв.м), расположенный в ... , исключается по причине высокой стоимости.

При этом в отчете отсутствует установленный на основании общей выборки диапазон средних значений цен аналогов, в связи с чем проверить обоснованность исключения того или иного участка по стоимости не представляется возможным, что противоречит принципу проверяемости и вводит в заблуждение.

Участок похожей площадью ( ( / / ) кв.м), расположенный в ... , вообще не рассматривается оценщиком в качестве сопоставимого без объяснения причин.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Исходя из того, что сегментом рынка является его часть, охватывающая совокупность потребителей, однотипно реагирующих на одни и те же товары, одинаково относящиеся к их покупке; зона рыночного спроса на товар, суд приходит к выводу о том, что объект оценки, имеющий небольшую площадь, и выбранные оценщиком объекты-аналоги большой площадью, относятся к разным сегментам рынка.

Приведенная оценщиком в связи с разницей в площади поправка на масштаб, по мнению суда, в данном случае не может исключать некорректность полученного результата, поскольку выбранные участки изначально, исходя из размера, не могут являться аналогичными объекту оценки при том, что наличие на рынке других участков с приближенной к объектам оценки площадью позволяло оценщику произвести более точный расчет.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о несоответствии представленного отчета принципам проверяемости и однозначности. Положительное экспертное заключение указанных недостатков не исключает, поскольку выводов о правильности произведенных оценщиком расчетов не содержит. Ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы заявлено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления ДИА отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 23 марта 2015 г.

Судья А. А. Олькова