Решение Ростовского областного суда от 10 ноября 2014 г. по делу N 3-43/2014

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

с участием представителя истцов - Шевченко В.Е., представителя Администрации г.Новочеркасска - Тян Н.А., Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска - Жданко Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Арамяна Арама Хачиковича, Арамяна Марзпета Хачиковича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Правительству Ростовской области, Администрации г.Новочеркасска, Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года,

УСТАНОВИЛ:

Арамян А.Х., Арамян М.Х. 11.08.2014 года обратились в суд с вышеназванным исковым заявлением к ФГБУ "ФКП Росреестра", сославшись на следующие обстоятельства. На основании договора аренды от 11.12.2003 года с учетом дополнительных соглашений к нему Арамян А.Х. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ... ), находящегося по адресу: ... , площадью 418 кв.метров. Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей. Арендатор земельного участка совместно с Арамяном М.Х. обладает на праве собственности нежилыми строениями на участке, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2007 года. Последняя согласно представленной справке специализированной организации в области оценки составляет ... - ... рублей. Ссылаясь на значительное расхождение между установленной методом массовой оценки кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, в целях снижения арендных платежей истцы просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года в размере рыночной стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость определить путем назначения экспертизы.

В ходе рассмотрения дела истцы в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнили, что просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной согласно заключению эксперта, - на 01.01.2007 года в размере ... рублей ... копеек.

В силу ч. 3 ст. 40 ГПК Российской Федерации определением суда от 28.10.2014 года (л.д.187) к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Правительство Ростовской области, являющееся правопреемником Администрации Ростовской области - органа, утвердившего результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, Администрация г.Новочеркасска, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска как органы, представляющие интересы муниципального образования, в бюджет которого поступают платежи за аренду земельного участка.

Представитель истцов - Шевченко В.Е., действующая на основании доверенностей и ордера, в судебном заседании заявленные требования поддержала, ссылаясь на достоверность и достаточность данных о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года, указанных в экспертном заключении.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, объяснения по иску не представлены, дело рассмотрено в его отсутствие в силу ч.4 ст.167 ГПК Российской Федерации.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в ходе судебного разбирательства возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на письменные возражения.

Представитель Администрации г.Новочеркасска - Тян Н.А., представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска - Жданко Е.С., действующие на основании доверенностей, в суд явились, возражали против удовлетворения иска, указывая на необоснованность требований, базирующихся на возможности установления кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде, в размере равной рыночной стоимости.

Выслушав объяснения представителя истцов, представителя Администрации г.Новочеркасска, Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Арамян А.Х. на основании договора аренды от 11.12.2003 года с учетом дополнительных соглашений к нему (л.д.52-61,97) является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ... ), находящегося по адресу: ... , площадью 418 кв.метров. Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей.

Арамян А.Х. и Арамян М.Х. являются сособственниками нежилых зданий - закусочной, торгового павильона, находящихся на указанном земельном участке (л.д.30-33).

Из условий договора аренды и приложения к нему следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.61).

Изложенное свидетельствует о наличии у истцов, совместно владеющих участком, правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью, поскольку изменение размера кадастровой стоимости влияет на размер арендной платы.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться указанные в частях 2 - 6 настоящей статьи лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Согласно части 3 статьи 20 этого Закона с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Результаты государственной кадастровой стоимости оценки земель населенных пунктов Ростовской области утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, вступившим в силу с 1 января 2009 года. На день рассмотрения дела судом эти результаты являются действующими.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области, результаты которой применяются в настоящее время, проводилась в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316.

В силу п. 4, 5, 12 названных Правил государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Федеральным законом от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дополнен главой III.1 "Государственная кадастровая оценка" (ст. 24.11-24.22), установившей новые правила проведения государственной кадастровой оценки и оспаривания её результатов.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона N225-ФЗ от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Однако положения этой главы, действующей в настоящее время, не применяются к результатам государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области и оспариванию этих результатов согласно ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ, поскольку договоры на проведение этой оценки были заключены до истечения срока, указанного в Законе.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Вместе с тем, данная редакция п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации на основании ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ, не подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям по тем же причинам, что и положения главы III.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Действовавшая на момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области и утверждения её результатов редакция п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривала, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Названная норма, закрепляя использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, не исключала в некоторых случаях использование индивидуально определенной рыночной стоимости. Изложенный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 1 марта 2011 года N 274-О-О, N 275-О-О, N 281-О-О и ряде других определений.

Таким образом, ранее действовавшее законодательство, как и действующие в настоящее время нормы, не содержало запрета на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении этого участка его рыночной стоимости на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.

При таком пересмотре достоверность кадастровой оценки земельного участка и законность нормативного акта о её утверждении предметом оспаривания не являются, как не оспаривается и законность действий или бездействия соответствующих государственных и муниципальных органов.

Защита прав истца путем установления кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере рыночной стоимости, вопреки позиции представителя Правительства Ростовской области, возможна, в том числе и в случаях, когда, результаты государственной кадастровой оценки земель поселений были утверждены до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ.

По ходатайству истцов определением суда была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО " ... ".

Согласно экспертному заключению данной организации N ... от 17 октября 2014 года (эксперт [ФИО]10.) рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей ... копеек.

На основании п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Вывод о рыночной стоимости арендуемого истцом земельного участка, содержащийся в аналитической справке ... (л.д.15), не может быть принят судом во внимание в связи с отсутствием в справке сведений о сравнительных исходных данных с использованием которых сделан указанный вывод, невозможностью определить соответствие вывода специалистов указанной организации требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 86 ГПК Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, и Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах на исследуемую дату (л.д.157-159, 165-168), с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Достоверность выводов эксперта сторонами сомнению не подвергалась.

На основании изложенного суд считает возможным положить выводы, изложенные в экспертном заключении, в основу решения суда и установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года, указанной в заключении эксперта.

Доводы возражений Правительства области и органов местного самоуправления о том, что арендатор и собственник строений на участке не наделен в силу закона правом на совершение сделок с земельным участком, который ему не принадлежит, и поэтому не вправе заявить притязание на определение рыночной стоимости объекта, безосновательны. Как указано выше, истцы имеют явно выраженный и вытекающий из норм Земельного кодекса Российской Федерации правовой интерес в определении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости, что и влечет вывод о наличии права на иск в материальном смысле. Доводы возражений об исторической обустроенности мегаполиса, возможности извлечения прибыли из принадлежащей истцам коммерческой недвижимости не могут служить правовым обоснованием разрешения иска и соответственно быть положены в основу вывода о необоснованности требований. Отсутствие в законодательстве по состоянию на 01.01.2007 года запрета на превышение кадастровой стоимости земли рыночной стоимости также не может быть признано заслуживающим внимание аргументом, поскольку возможность определения именно рыночной стоимости конкретного земельного участка установлена не законодательством о проведении кадастровой оценки земель в определенный период, а Земельным кодексом Российской Федерации, кадастровая оценка является действующей, то есть к ее результатам подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации.

Принятие настоящего решения с момента вступления его в законную силу является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Проведение в настоящее время работ по определению новой кадастровой оценки земель населенных пунктов основанием для отказа в иске не является, поскольку результаты новой государственной кадастровой оценки в установленном порядке на день принятия судом решения по делу не утверждены.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ... ) находящегося по адресу: ... , площадью 418 кв.метров в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года в сумме ... рублей ... копеек.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 12 ноября 2014 года.

Судья Д.М.Абрамов