Решение Ростовского областного суда от 17 марта 2015 г. по делу N 3-51/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Стахарнова Сергея Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, заинтересованные лица - Правительство Ростовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области,

УСТАНОВИЛ:

Стахарнов С.А. первоначально обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2007 года, сославшись на следующие обстоятельства. Он является арендатором земельного участка площадью ... квадратных метров из категории земель населенных пунктов (кадастровый номер ... ), находящегося по адресу: ... , на основании договора аренды от ... года, заключенного между ним и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска. Он утверждал, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01.01.2007 года, влияет на размер арендной платы, не соответствует рыночной стоимости. В ходе судебного разбирательства Стахарнов С.А. изменил требования и оспорил результаты определения кадастровой стоимости этого земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года, внесенные в государственный кадастр недвижимости по итогам проведения новой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ростовской области в 2014 году и утверждения её результатов.

Установленная по состоянию на 01.01.2014 года кадастровая стоимость арендуемого земельного участка в размере ... рублей (составная часть произведения в расчете суммы арендной платы) значительно выше его рыночной стоимости, рыночная стоимость согласно полученному отчету оценщика составляет ... рублей, к отчету представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства и нормативных правовых актов в области оценочной деятельности. В целях определения действительного размера подлежащих уплате арендных платежей, начиная с 1 января 2015 года, ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стахарнов С.А. просил суд установить кадастровую стоимость упомянутого земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей.

Правительство Ростовской области, как государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, как государственный орган, осуществлявший руководство и контроль за проведением государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрация г.Новочеркасска, как орган местного самоуправления, выступающий от имени муниципального образования, в бюджет которого подлежат зачислению арендные платежи, привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц. ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области также привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица по инициативе заявителя. Ходатайств о привлечении иных заинтересованных лиц не заявлено.

В судебное заседание явился представитель заявителя - Изварин В.В., действующий на основании доверенности, заявление просил удовлетворить, полагал достаточными в качестве доказательств рыночной стоимости представленные отчет и положительное экспертное заключение СРО, не считал необходимым назначение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости с учетом возражений заинтересованных лиц. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного заявителя с участием его представителя согласно ч.3 ст.167 ГПК Российской Федерации.

Представитель Правительства Ростовской области - Пилипеева Н.Л., действующая по доверенности, в суд явилась, просила в удовлетворении требований отказать в связи с недостоверностью отчета об оценке согласно доводам возражений.

Представитель Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области - Манацков И.В., действующий по доверенности, в суд явился, просил отказать в удовлетворении заявления по доводам письменных возражений, ссылался на недостоверность представленного заявителем отчета об оценке, который не является надлежащим доказательством рыночной стоимости в данном случае, исходя из характеристик использованных объектов-аналогов и других недостатков при определении рыночной стоимости в отчете.

Представитель КУМИ Администрации г.Новочеркасска - Мирошников С.А., действующий по доверенности, в суд явился, просил отказать в удовлетворении заявления по доводам письменных возражений, полагал, что является обоснованным довод Правительства Ростовской области и Минимущества Ростовской области о недостоверности представленного заявителем отчета об оценке. Кроме того, полагал, что арендатор, подписавший договор аренды с конкретным порядком определения арендной платы (с использованием в расчете актуальной кадастровой стоимости), не вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенного представителя ФГБУ "ФКП Росреестра".

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что Стахарнов С.А. является арендатором земельного участка площадью ... квадратных метров из категории земель населенных пунктов (кадастровый номер ... , разрешенное использование - под производственную территорию), находящегося по адресу: ... , на основании договора аренды от ... года, заключенного между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска. На земельном участке расположены объекты недвижимости производственного назначения, принадлежащие заявителю на праве собственности. Земельный участок поставлен на кадастровый учет в январе 2004 года (л.д.176 том 1).

Кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей (л.д.160 том1). Согласно условиям договора аренды арендная плата исчисляется на базе действующей кадастровой стоимости земельного участка.

Размер кадастровой стоимости определен по состоянию на 1 января 2014 года.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" (пункт 2) признано утратившим силу постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, которым утверждались результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Правовой интерес заявителя в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на указанную дату основан на учете кадастровой стоимости в формуле определения арендной платы, поэтому вопрос о возможности приведения кадастровой стоимости к размеру рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости основан на нормах права. Кроме того, в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник строений на земельном участке имеет право выкупа земельного участка с учетом его кадастровой стоимости. Учитывая изложенное, довод арендодателя об отсутствии у заявителя права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости судом признает безосновательным.

В обоснование своих требований Стахарнов С.А. ссылается на отчет оценщика. Согласно отчету оценщика ООО " ... " ФИО15 N ... от ... года рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей. Отличие рыночной стоимости согласно отчету от кадастровой стоимости - 34,6 %.

Рудакова В.В. допрошена судом в судебном заседании 10.03.2015 года. Оценщиком представлены дополнительные письменные пояснения в связи с наличием возражений на отчет.

На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - НП " ... " от ... года.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", ФСО N7 "Оценка недвижимости".

Из отчета видно, что оценщик использовал сравнительный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка, отказавшись от применения затратного и доходного подходов, оценщик привел мотивы отказа от двух подходов. В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж (таблица 13 отчета).

В качестве объектов-аналогов использованы 3 земельных участка, расположенных в г.Новочеркасске, следующих площадей: 1) 2700 кв.м, 2) 25 000 кв.м, 3) 15 000 кв.м. исходя из содержания объявлений о продаже за указанный в них, в таблице приведена средняя стоимость одного квадратного метра по каждому из аналогов: 1) 926 руб/кв.м, 2) 600 руб/кв.м, 3) 1000 руб/кв.м (таблица 14 отчета).

Сведения об объектах-аналогах (сообщения на интернет-сайтах) представлены в приложении к отчету (страницы 87-89 отчета). Всего для оценки выбрано 7 объектов (таблица 11 отчета страница 42).

Оценщиком использованы следующие корректировки, влияющие на определение стоимости (объяснение корректировок представлено):

1) на условия рынка (торг 5%),

2) на местоположение (плюс 6% в отношении первого аналога),

3) на величину общей площади (минус 21,5 % в отношении первого аналога), 4) на наличие инженерных коммуникаций (плюс 10 % по всем 3 аналогам).

В таблице приведен показатель общей валовой коррекции, стоимость 1 кв.м - 831 рубль (удельный показатель кадастровой стоимости этого участка - 1270,33 руб./кв.м). Умножение этой цифры на площадь рассматриваемого участка приводит к рыночной стоимости в указанном выше размере.

Возражая против достоверности отчета, заинтересованные лица сослались на следующие обстоятельства: в целом по отчету оценщиком вопреки требованиям ФСО не подобрана достоверная и достаточная информация об объектах-аналогах, представленные в отчете объявления о продаже не позволяют определить действительное существование этих объектов, их характеристиках, информацию о правообладателях, существенных условиях продажи. Сведения об аналоге N2 датированы апрелем 2013 года; при оценке аналогов не использована характеристика инженерных коммуникаций (арендуемый участок полностью оснащен коммуникациями, а не по меже, как предположил оценщик, в отличие от аналогов); отсутствуют расчеты стоимости участка, исходя из наиболее эффективного вида использования (оценщик исходил из предположения о максимальной эффективности текущего использования); имеется несогласованность в указании средней цены земельных участков производственного назначения в зависимости от площади и местоположения (800-1200 руб/кв.м. на странице 41 отчета, 600-1000 руб/кв.м. на странице 46 отчета - пункты 10-11 ФСО N7); при описании аналога N1 в таблице 14 указан вид использования под производственно-складскую недвижимость, а в объявлении указано - под коммерческое строительство; то же замечание в отношении аналога N2; аналоги N1 и N2 имеют вид разрешенного использования "коммерческое строительство", а оценщик указывает назначение - "под производственно-складскую недвижимость" без корректировки; по ссылке в источнике отсутствует объявление по аналогу N3, в этом объявлении отсутствует контактная информация (что лишает информацию проверяемости); корректировка на местоположение в таблице 15 рассчитана без критерия расстановки баллов (в объявлении отсутствуют исходные данные для расчета); ни в одном объявлении не имеется информации о наличии коммуникаций, в отзыве Минимущества отражен вывод об отсутствии информации на указанных оценщиком сайтах, отсутствие некоторых сайтов (л.д.232 том 1).

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

В ФСО N1 установлены следующие правила, которые подлежали обязательному применению оценщиком:

- при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;

- при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;

- оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;

- информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;

- информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

- информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;

- оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

ФСО N7 предусмотрены следующие положения, относящиеся к рассматриваемому спору:

согласно пункту 10 стандарта для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Согласно пунктам 12-14,21 стандарта анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

В соответствии с пунктом 22 стандарта при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

В силу пункта 24 стандарта при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, которые применимы к отчету.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Анализ доказательств приводит к выводу о неподтвеждении действительной рыночной стоимости земельного участка представленными доказательствами и соответственно о неподтверждении наличия значительных расхождений в кадастровой и рыночной стоимости конкретного участка.

В рамках использованного сравнительного подхода оценщик указал, что в связи с отсутствием информации о земельных участках, максимально аналогичных по характеристикам к объекту исследования, он основал свои расчеты о рыночной стоимости применительно к выбранным им объявлениям.

При этом оценщик делает вывод о том, что анализ предложений по продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту, показывает пределы цены 600-1000 руб/кв.м, а предложения по продаже на дату оценки в городе имеются в ограниченном количестве. Этот вывод не соответствует суждениям отчета о стоимости одной сотки земли из состава земель населенных пунктов производственного назначения в размере от 80 000 рублей до 120 000 рублей за сотку (стр.41 отчета). Содержание информации о ценах на участки производственного назначения не подтверждено ссылкой на источник (указание в отчете на проведенный оценщиком самостоятельный экспертный анализ в газетах города не базируется на конкретных сведениях).

Нельзя согласиться с выводом отчета об аналогичности в рамках требований ФСО N1 участка площадью 2700 кв.м (аналог N1) и оцениваемого участка, который более чем в 10 раз больше по площади, площадь аналога N3 более чем в раза ниже оцениваемого. При этом корректировка на площадь в таблице 14 равна нулю в отношении аналогов 2-3. Следует также согласиться с возражениями Минимущества области о несоответствии описания характеристик аналогов в таблице 11 отчета и информации в использованных объявлениях.

Корректировка на местоположение осуществлена оценщиком экспертно без подтверждения значений на соответствие рыночным условиям на дату оценки, что признается нарушением пункта 12 ФСО N3 (в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка).

Объявление о предложении к продаже участка площадью 25 000 кв.м (аналог 2), исходя из содержания приложения к отчету, размещено в апреле 2013 года, вне диапазона поиска рыночной информации к дате, по состоянию на которую проведена кадастровая оценка, нарушен принцип изменения стоимости во времени, предположение оценщика о неизменности цен с апреля 2013 года на 1 января 2014 года не основано на исследовании динамики цен, учитывая констатацию оценщиком факта небольшого количества информации (объявлений) об отчуждении аналогичных объектов по площади и назначению в черте города. Следует констатировать, в том числе с учетом представленной Правительством области справки об исследовании рынка г.Новочеркасска в 2013 году, необоснованно узкий и недостаточный состав источников сведений о цене предложений, отраженный в отчете.

В использованных оценщиком объявлениях указано следующее назначение участков - земли промназначения в черте города и коммерческое строительство. Суд соглашается с доводами заинтересованных лиц о наличии существенного недостатка отчета и нарушении положений ФСО N1 об аналогичности, поскольку оценщик не подтверждает, даже с учетом дополнительных пояснений, свои утверждения об отсутствии отличий между назначением участков в количественно-стоимостном измерении, не приводится мотивированное исследование в отношении сопоставимости значений ценообразующих факторов таких участков, которые бы позволяли прийти к выводу об однородности объектов.

Из изложенного следует заключить, что из приведенных в приложенных к отчету объявлениях о предложениях к продаже нельзя сделать вывод о степени сходности (аналогичности) участков, значительно расходящихся по площади с оцениваемым объектом, коммуникациям, участки существенно отличаются по элементам сравнения.

Таким образом, конкретные размеры стоимости участков (3 объекта-аналога), использованные оценщиком, при проведении ретроспективной оценки с целью определения реальной рыночной стоимости конкретного земельного участка не могут быть признаны достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО N1,N3 и N7, методических рекомендаций.

От использования иных подходов и методов оценщик отказался в условиях использования недостаточной информации о предложениях по методу сравнения продаж, что привело к недостоверному выводу о рыночной стоимости арендуемого земельного участка.

Согласно статье 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Проведенная экспертиза отчета носит нормативно-методический характер и поэтому не может являться самостоятельным доказательством подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Сами расчеты оценщика и конкретная информация с учетом критериев достоверности и достаточности объявлений и иных данных, приведенных в отчете, не проверены и не обосновывают их действительность. Соответственно наличие такого экспертного заключения СРО не исключает необходимости проверки при разрешении спора содержания отчета и не влияет на возможность признания выводов отчета недостоверными, учитывая совокупность имеющихся в деле доказательств.

Судом, учитывая наличие возражений заинтересованных лиц относительно достоверности отчета, неоднократно ставился в ходе судебного разбирательства вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года для проверки отчета, между тем ходатайства о проведении такой экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлены, они возражали против назначения экспертизы, ссылаясь на обоснованность своих доводов и доказательств, поэтому спор разрешен в рамках имеющихся в деле данных.

При таком положении заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 25 970 000 рублей, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления Стахарнова Сергея Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка площадью ... квадратных метров из категории земель населенных пунктов (кадастровый номер ... ), находящегося по адресу: ... , посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов