Решение Краснодарского краевого суда от 18 марта 2015 г. по делу N 3-26/2015

Краснодарский краевой суд в составе: председательствующего судьи Цехомской Е.В., при секретаре Рысине А.Ю., с участием представителей ЗАО "Горремстройтрест" на основании доверенностей Петрий Н.Г., Мирошник Ю.С. и Володькиной Н.Г., представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края на основании доверенности Горбань Е.Ю., представителя администрации муниципального образования г.Краснодар на основании доверенности Фроловой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "Горремстройтрест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Горремстройтрест" обратилось в Краснодарский краевой суд с заявлением об установлении равной рыночной стоимости кадастровой стоимости принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: " ... "

В обоснование требований заявитель указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., расположенный по указанному адресу. По сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость принадлежащего ЗАО "Горремстройтрест" на праве собственности земельного участка составляет " ... ". Из отчета независимого оценщика следует, что рыночная стоимость участка составляет " ... " рубля. Заявитель полагает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно завышена, что нарушает его права, как землепользователя и налогоплательщика.

В связи с чем, ЗАО "Горремстройтрест" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... ", площадью " ... " в размере рыночной стоимости " ... " рубля, определенной по состоянию на 01 января 2011 г. Обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения.

В судебном заседании представители ЗАО "Горремстройтрест" на основании доверенностей Петрий Н.Г., Мирошник Ю.С. и Володькина Н.Г. доводы заявления подержали в полном объеме по основаниям, изложенным в нем, на удовлетворении требований настаивали.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края на основании доверенности Горбань Е.Ю., представитель администрации муниципального образования г.Краснодар на основании доверенности Фролова И.А. против удовлетворения заявления возражали, указав на недостатки представленного отчета об оценке.

При этом представитель ЗАО "Горремстройтрест" на основании доверенности Мирошник Ю.С. в судебном заседании пояснила, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что подтверждается положительным заключением эксперта саморегулируемой организации.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие, отложении слушания дела не просил.

Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном суду отзыве орган кадастрового учета просит в удовлетворении требований заявителя отказать, указывает, что кадастровая стоимость участков рассчитана в строгом соответствии с методическими указаниями, определена исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования. Достаточных оснований для пересмотра кадастровой стоимости, по мнению заинтересованного лица, не имеется.

С учетом мнения участников процесса, руководствуясь частью 2 статьи 257 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ЗАО "Горремстройтрест" требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ЗАО "Горремстройтрест" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: " ... " что подтверждается свидетельством о праве собственности " ... " от 17.04.2008г.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, расположенного по адресу: г " ... " с кадастровым номером " ... ", его кадастровая стоимость составляет " ... ".

Как следует из подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, использование земель в Российской Федерации является платным.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлен порядок определения кадастровой стоимости и рассмотрении споров о результатах ее определения.

Закон не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, при этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Таким образом, судом не могут быть приняты во внимание доводы возражений органа кадастрового учета о том, что кадастровая стоимость земельных участков заявителя, указанная в кадастровом паспорте, является достоверной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть восстановлены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В силу части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Основным доказательством по делу об установлении рыночной стоимости земельного участка равной кадастровой является отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости независимого оценщика, выполненный в соответствии с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (абзац 2 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Заявителем в материалы дела представлен отчет ИП Мирошник Ю.С. N 257-О-14 от 15 сентября 2014 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: " ... " по состоянию на 01 января 2011 г. составила " ... " рубля.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет об оценке подлежит проверке экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В силу статьи 24.16 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости также проводится анализ всех представленных к нему замечаний с их соответствующими обоснованиями, содержащимися в справке о замечаниях.

По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет, содержащее также информацию о проведении анализа представленных замечаний в результате включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости.

Заявителем суду представлено положительное заключение нормативно-методической экспертизы N 3465/2014-1 от 01 октября 2014 г., выполненное Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Согласно выводам эксперта отчет ИП Мирошник Ю.С. N 257-О-14 от 15 сентября 2014 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (создана приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 декабря 2011 г.N П/512) от 28 ноября 2014 г. N 28/5 отклонено заявление ЗАО "Горремстройтрест" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего обществу земельного участка с кадастровым номером " ... " ввиду несоответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

При определении рыночной стоимости земельного участка общества независимым оценщиком избран сравнительный подход, который предполагает сравнение объекта оценки с аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах, при этом аналог должен быть сходен с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом характеристики объектов-аналогов N 1, N 4, N 5 (стр. 45, 52 - 54 отчета), выбранных для расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом, не соответствуют параметрам отбора аналогов, указанным в обосновании (стр. 44 отчета) (нарушение п. 14, 22 ФСО N 1). В таблице 10.3 на страницах 52 - 54 оценщик не скорректировал значения единицы сравнения для объектов-аналогов N 1, N 4, N 5 по параметру "местоположение" (нарушение п. 22 (б) ФСО N 1). Представленные светокопии источников информации объектов - аналогов N 1 (стр. 96 отчета) и N 5 (стр. 99 отчета) не позволяют делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки (нарушение п. 10 ФСО N3). Вследствие того, что в представленной светокопии газеты о продаже недвижимости (стр. 97 отчета) имеются предложения о продаже объектов, аналогичных оцениваемому по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, можно сделать вывод, что оценщик не проанализировал информацию, необходимую для проведения оценки (информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки) (нарушение п. 18 ФСО N 1). На сопоставимом участке N 2 расположено здание столовой, площадью 200 кв.м., стоимость столовой, учитываемая при расчетах не подтверждена расчетами (стр. 44 отчета). Источники информации, используемой при расчете коэффициента торможения (на странице 47 - 48 отчета), невозможно проверить (нарушение п.4 ФСО N 3).

Более того, из материалов дела следует, что отчет выполнен Мирошник Ю.С., которая выступает в настоящем деле в качестве представителя ЗАО "Горремстройтрест" на основании доверенности.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.07.1998г. N135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Таким образом, у суда возникли сомнения в независимости оценщика и объективности выводов его отчета о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Отчет ИП Мирошник Ю.С. N 257-О-14 от 15 сентября 2014 г. не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю.

Исследованные материалы дела достоверных сведений о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером " ... " не содержат.

В связи с чем, оснований для удовлетворения заявления ЗАО "Горремстройтрест" не имеется, суд в удовлетворении требований общества отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Горремстройтрест" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: " ... ", равной рыночной стоимости отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Цехомская