Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 марта 2015 г. по делу N 3г-97/2015

... Верховный Суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Уфа 25 марта 2015 года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Козловой Н.В.,

при секретаре Багиеве Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Первая Башкирская логистическая Компания" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Первая Башкирская логистическая Компания" обратилось дата в Верховный суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В обоснование своих требований заявитель указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, разрешенное использование: под автостоянку, расположенного в границах участка: почтовый адрес ориентира: адрес. Основание возникновения права - договор аренды N ... от дата г.

Кадастровая стоимость данного участка ... руб., то есть более ... руб. за 1 кв.м. земли, размер годовой арендной платы составляет ... руб.

В целях снижения арендной платы заявитель заказал оценку рыночной стоимости участка индивидуальному предпринимателю З.И.А., которым составлен отчёт N ... , согласно которому сравнительным подходом была установлена рыночная стоимость участка в размере ... рублей на дата

Согласно экспертного заключения N ... от дата экспортируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Руководствуясь вышеуказанным отчетом об оценке, а также экспертным заключением заявитель обратился в комиссию при Управлении Росреестра по РБ с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан от дата заявителю было отказано в пересмотре кадастровой стоимости.

Заявитель считает, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости, не соответствуют его рыночной стоимости.

ООО "Первая Башкирская логистическая Компания" просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, разрешенное использование: под автостоянку, расположенного в границах участка: почтовый адрес ориентира: адрес, в размере, равном его рыночной стоимости, что составляет ... рублей по состоянию на дата г.

В последующем, дата г., директор ООО "Первая Башкирская логистическая Компания" - Р.А.Ф, в уточненных требованиях просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, разрешенное использование: под автостоянку, расположенного в границах участка: почтовый адрес ориентира: адрес, в размере равном его рыночной стоимости, что составляет ... рублей по состоянию на дата (л.д. ... )

В судебном заседании дата, директор ООО "Первая Башкирская логистическая Компания" - Р.А.Ф, и его представитель Р.Ю.А. (доверенность в деле) просили заявленные требования удовлетворить, с учетом проведенной судебной экспертизы, установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере ... рублей. Указали, что установление кадастровой стоимости заявителю необходимо для перерасчёта арендных платежей.

Представитель заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - А.М.З. (доверенность в деле) возражала против удовлетворения заявленных требований. Указала, что договор аренды не предусматривает возможность перерасчета арендных платежей, заявитель является арендатором. В соответствии со ст. 617 ГК РФ у заявителя нет законных оснований для перерасчета арендных платежей. В данном случае не усматривается нарушение прав заявителя.

Представитель администрации МР адрес Республики Башкортостан - Б.А.А. (доверенность в деле) возражала против удовлетворения заявленных требований. Поддержала государственную кадастровую стоимость земельного участка. Указала, что изменение размера арендной платы по основаниям, на которые ссылается заявитель, не предусмотрено. Категория земель, которая бы могла послужить основанием для изменения арендных платежей, не была изменена. Постановлением Правительства Республики Башкортостан установлена кадастровая оценка земельного участка в размере ... руб., которой они придерживаются.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц - Правительства Республики Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по адрес, администрации сельского поселения Авдонский сельсовет МР адрес Республики Башкортостан, ООО "Альфа", не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом. От главы сельского поселения Авдонский сельсовет МР адрес Республики Башкортостан Голубева Ю.Н. и директора ООО "Альфа" Гарифьянова Р.Р. поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В письменном отзыве от дата N ... Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес просило принять решение в соответствии с действующим законодательством и указало о внесении сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... на основании акта определения кадастровой стоимости от дата г., а также на то, что земельный участок поставлен на учет дата г., адрес земельного участка: адрес, площадь ... кв.м., категория: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: под автостоянку. Кадастровая стоимость ... руб., удельный показатель кадастровой стоимости ... руб./кв.м.

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка с кадастровым номером N ... зарегистрировано обременение в виде аренды с дата в пользу ООО " ... ".

В связи с тем, что достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта об ее утверждении не оспаривается, полагают, что правовые последствия, связанные с установлением рыночной стоимости земельного участка, возникают с момента вступления в силу решения суда.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. N136-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст.24.19 Закона N135-ФЗ (л.д. ... ).

В письменном отзыве от дата ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по РБ указало, что земельный участок с кадастровым номером N ... образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером N ... (преобразуемый земельный участок) и поставлен на государственный кадастровый учет дата со следующими учетными характеристиками: категория земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", вид разрешенного использования "под автостоянку", площадь - " ... кв.м".

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006г. N222 (в ред. от 20.12.2007 г. N445, от 02.11.2009 г. N439, от 17.11.2011 г. N673). Исходя из установленного вида разрешенного использования, при расчете применен удельный показатель 3-й оценочной группы видов использования земель промышленности и иного специального назначения по муниципальному району Уфимский район РБ в размере " ... руб./кв.м.", утвержденный Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 21.01.2014г. N17. Сведения об экономических характеристиках утверждены Филиалом учреждения актом определения кадастровой стоимости дата и внесены в государственный кадастр недвижимости - дата В результате кадастровая стоимость земельного участка составила - ... руб.

В соответствии со ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости (л.д. ... ).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В силу ст. 65 ЗК Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК Российской Федерации, федеральными законами.

Как следует из п.п. 1, 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

По настоящему делу заявитель ООО "Первая Башкирская логистическая Компания" по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает его права как плательщика арендной платы.

С целью досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявитель обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии от дата N ... заявление о пересмотре кадастровой стоимости отклонено (л.д. ... ).

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м. имеет вид разрешенного использования: под автостоянку, относится к категории земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, поставлен на государственный кадастровый учет дата (л.д. ... ).

Между ООО "Первая Башкирская логистическая Компания" (арендатор) и администрацией муниципального района адрес Республики Башкортостан (арендодатель) заключен договор аренды N ... находящегося в государственной собственности земельного участка от дата (л.д. ... ).

Как следует из расчета годовой арендной платы на 2014 года, ее размер определяется по установленной формуле. При этом арендная плата исчисляется из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка умноженной на площадь земельного участка и ставку арендной платы в процентах от кадастровой стоимости(л.д. ... ).

Заявителем предоставлен отчет N ... об определении рыночной стоимости земельного участка от дата, подготовленный индивидуальным предпринимателем Захаровым И.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила ... рублей по состоянию на 01 января 2013 года (л.д. ... ).

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности Общероссийской общественной организацией " ... " N ... от дата (л.д. ... ).

При этом экспертным заключением отчет оценщика проверен только на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, информация о правильном определении рыночной стоимости в названным экспертном заключении не содержится.

В предварительном судебном заседании дата представителем ООО "Первая Башкирская логистическая Компания" - Р.Ю.А. заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, предложено поручить проведение экспертизы ООО " ... ", либо ООО " ... ", предоставлены сведения о квалификации экспертов, сроках проведения и стоимости экспертизы.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО " ... " с постановкой вопроса о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: РБ, адрес по состоянию на дата года? (л.д. ... ).

Согласно заключению эксперта ООО " ... " от дата N ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: РБ, адрес по состоянию на дата года, составляет ... рублей (л.д. ... ).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО " ... " от дата N ... , лицами, участвующими в деле, в судебном заседании дата не оспаривалась. Ранее какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО ... " от дата N ... установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приводились.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО " ... " от дата N ... и отчет N ... об определении рыночной стоимости земельного участка от дата, подготовленный индивидуальным предпринимателем З.И.А.., представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения экспертизы ООО " ... " от дата N ... , поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки на "объем передаваемых прав", на "тип информации", на "площадь" аналогов(л.д. ... ).

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключение экспертизы ООО " ... " от дата N ... , в размере ... рублей(л.д. ... ).

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

С учетом данного принципа статьей 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо предусмотрено, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при определении кадастровой стоимости таких объектов не осуществляется индивидуальная оценка объекта недвижимости, а учитываются удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации, которые утверждаются в порядке статьи 24.17 Закона по результатам государственной кадастровой оценки. Таким образом, при определении даты, на которую определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, дата утверждения удельных показателей кадастровой стоимости значения не имеет.

Рыночная стоимость таких объектов устанавливается на дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее не учтенных объектах недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

Сведения об указанной дате, в частности, могут содержаться в акте определения кадастровой стоимости или кадастровой справке.

Как усматривается из кадастровой справки датой утверждения кадастровой стоимости является дата года, датой внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр- дата года(л.д. ... ).

Из ответа ФГБУ "ФКП Россреестра по адрес сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N ... внесены в государственный кадастр недвижимости - дата (л.д. ... ).

Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес от дата видно, что сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости от дата.(л.д. ...

С учетом вышеуказанной информации датой внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее не учтенных объектах недвижимости является дата года.

На вышеуказанную дату судом назначена и проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, которая составила ... рублей(л.д. ... ).

С учетом положений п. 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации, ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Доводы представителей администрации МР адрес Республики Башкортостан Б.А.А. и представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - А.М.З. об отказе в удовлетворении требований в связи с отсутствием у заявителя права на перерасчет арендных платежей и отсутствии изменений в категории земель, которая могла бы послужить основанием для изменения арендных платежей, нельзя признать убедительными, поскольку положения ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеют специальный характер и не предусматривают ограничений правообладателей земельных участков, в том числе арендаторов, в использовании судебной защиты, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В рассматриваемом случае установлено, что при исчислении арендных платежей используется кадастровая стоимость земельного участка и от её размера зависит размер арендной платы.

В судебном заседании дата, директор ООО "Первая Башкирская логистическая Компания" - Р.А.Ф, и его представитель Р.Ю.А. (доверенность в деле) заявленные требования поддержали, с учетом результатов судебной экспертизы просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере ... рублей. Указали, что установление кадастровой стоимости заявителю необходимо для перерасчёта арендных платежей.

С учетом изложенного, права заявителя - арендатора земельного участка могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка равного его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО "Первая Башкирская логистическая Компания", вытекающие из арендных отношений.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 ЗК Российской Федерации, ст.ст. 24.19, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. ст.12, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью "Первая Башкирская логистическая Компания" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером N ... площадью ... кв.м, с разрешенным использованием: под автостоянку, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной стоимости в размере ... рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Н.В. Козлова