Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 03 марта 2015 г. по делу N 33-894/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Стефановской Л.Н.

судей Лящовской Л.И., Кущевой А.А.

при секретаре Абросимовой Ю.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" к М.К.О. об обращении взыскания на заложенное имущество

по апелляционной жалобе М. К.О.

на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 09 октября 2014 года.

Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения М. К.О., поддержавшего доводы жалобы, представителей: "Белгородская ипотечная корпорация" Позднякова П.В. и ГУП "Белгородский областной фонд поддержки ИЖС" Коноплянко А.А., считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" и М. К.О., заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес". В соответствии с условиями Договора земельный участок находится в залоге у ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" до полной оплаты его стоимости.

ДД.ММ.ГГГГ года истек срок строительства жилого дома на приобретенном земельном участке, но обязательство по строительству М. К.О. были не исполнены. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ года Свердловский районным судом г.Белгорода вынесено решение, согласно которого с ответчика взыскана оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере ... руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций в размере ... руб., проценты в сумме ... руб., государственная пошлина, оплаченная при подаче иска в размере ... руб.

ДД.ММ.ГГГГ по делу возбуждено исполнительное производство.

Однако до настоящего времени задолженность ответчиком не погашена.

Дело инициировано иском ОАО "БИК", которое в счет исполнения обязательств по договору просит: обратить взыскание на заложенное имущество- земельный участок площадью ... кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес"; определить способ реализации имущества - публичные торги; определить его начальную продажную цену в размере 80% от установленной оценщиком в размере ... рублей, а также взыскать расходы по оценке земельного участка в размере ... руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб.

Решением суда исковые требования признаны обоснованными и удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе М. К.О. просит решение отменить в связи с нарушением норм материального права.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность постановленного судом решения по правилам ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

На основании ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому ответчик приобрел в собственность земельный участок N N с кадастровым номером N, расположенный по адресу "адрес".

В обеспечение обязательств по вышеназванному договору купли-продажи, приобретенный земельный участок передан в залог.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г.Белгорода от 08.09.2011 года и не оспаривается стороной ответчика.

В результате неисполнения договорных обязательств за М. К.О. образовалась задолженность, которая взыскана по решению суда в сумме ... руб. (л.д.5-6).

ДД.ММ.ГГГГ выдан исполнительный лист.

ДД.ММ.ГГГГ г. возбуждено исполнительное производство (л.д.7-10).

Справкой ОАО "БИК" от ДД.ММ.ГГГГ года подтверждается, что задолженность М. К.О. перед Обществом составляет ... руб., то есть равна сумме взыскиваемой по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ года.

Доказательств оплаты долга, либо частичного погашения задолженности, исполнения решения суда, суду не предоставлено.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 2 названного Закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Исходя из системного толкования указанных положений, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

Согласно отчету N об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, итоговая рыночная стоимость предмета залога - земельного участка N N в с "адрес", по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет ... руб..

Судом правильно положен в основу решения вышеуказанный отчет, поскольку он составлен по результатам анализа месторасположения, рынка земельных участков, экспертом, имеющими специальное образование и право осуществлять экспертную деятельность. Заключение является ясным, полным, обоснованным, содержит подробное описание, выводы, не содержит разночтений и противоречий.

Разрешая заявленные истцом исковые требования в соответствии с вышеприведенными нормами закона и исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно принял решение об обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены в сумме ... , что согласуется с пп.4 п.2 ст.54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года N 102-ФЗ, согласно которого, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального, процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые исследованы судом и им в решении дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что стоимость земельного участка сильно занижена и о том, что судом не исследован вопрос о реальной стоимости заложенного имущества, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание и являться основанием к изменению решения суда.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства, обоснованно принял за основу размер итоговой рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанный в ходе экспертизы, которая составляет ... руб., поскольку при ее составлении был проведен анализ рынка объекта оценки, учтены расположение объекта, средняя стоимость земельных участков, что соответствует рыночной стоимости объекта.

К тому же ответчик не соглашаясь с имеющейся оценкой, доказательств опровергающих установленную стоимость земельного участка как того требует ст.56 ГПК РФ не представил.

Доводы жалобы о том, что решение Свердловского районного суда от 08.09.2011 противоречит условиям договора купли-продажи земельного участка, не принимаются судебной коллегией, так как решение вступило в законную силу, а согласно ч2.ст.13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Ссылка в жалобе на то, что спорный земельный участок является единственной возможностью ответчика на приобретение жилья, так как он не имеет своего собственного жилого помещения и не имеет возможности его приобрести не заслуживает внимания, поскольку земельный участок является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, к числу имущества, обращение взыскание на которое запрещено в силу ст. 446 ГПК РФ земельный участок не относится.

Иных доводов, которые могли бы служить безусловным основанием для отмены решения суда, и указаний на обстоятельства, которые бы не были предметом судебного разбирательства, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда постановлено законно и обоснованно в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, и установленными в ходе рассмотрения дела обстоятельствами, при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белгородского районного суда Белгородской области от 09 октября 2014 года по делу по иску ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" к М.К.О. об обращении взыскания на заложенное имущество оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи