Определение Московского городского суда от 18 марта 2015 г. N 4г-765/15 (ключевые темы: участники долевой собственности - взыскание убытков - имущество подопечного - предварительный договор купли-продажи - коммунальная квартира)

Определение Московского городского суда от 18 марта 2015 г. N 4г-765/15

Судья Московского городского суда Кучерявенко А.А., рассмотрев кассационную жалобу Хасянова Р.Ш., Хасяновой З.М., поступившую в Московский городской суд 21.01.2015 г., на решение Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г. по гражданскому делу по иску Киреевой М.А. к Хасянову Р.Ш., Хасяновой З.М., УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда,

установил:

Киреева М.А. обратилась в суд с иском к Хасянову Р.Ш., Хасяновой З.М., УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда. Требования мотивированы тем, что в результате не предоставления законными представителями несовершеннолетней * Э.Р. - ее родителями Хасяновыми Р.Ш. и З.М. разрешения на отказ от принадлежащего их дочери права преимущественной покупки комнаты *, а также последующего приостановления в связи с этим регистрационных действий договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, истец понесла убытки в размере * руб., уплаченных ею в счет неустойки по предварительному договору купли-продажи упомянутой выше комнаты от 27.08.2013 г., который был расторгнут из-за отсутствия разрешения на совершение сделки органа опеки и попечительства.

Решением Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. постановлено:

Взыскать солидарно с Хасяновой З.М. и Хасянова Р.Ш. в пользу Киреевой М.А. убытки в общем размере * руб., судебные расходы в размере * руб., всего * руб.

Взыскать с Хасяновой З.М. в пользу Киреевой М.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб.

Взыскать с Хасянова Р.Ш. в пользу Киреевой М.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб.

В остальной части исковых требований о взыскании убытков, компенсации морального вреда отказать.

В удовлетворении исковых требований Киреевой М.А. к УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков, компенсации морального вреда отказать.

Взыскать с Хасяновой З.М. в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере * руб.

Взыскать с Хасянова Р.Ш. в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере * руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г. решение районного суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителями ставится вопрос об отмене решения Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г.

По запросу от 29.01.2015 г. указанное гражданское дело истребовано из Басманного районного суда г. Москвы для проверки в кассационном порядке. 16.02.2015 г. дело поступило в Московский городской суд.

Полагаю, что кассационную жалобу Хасянова Р.Ш. и Хасяновой З.М. с гражданским делом надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - Президиума Московского городского суда.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что Киреевой М.А. принадлежит на праве собственности комната *. Хасянов Р.Ш., Хасянова З.М. и их дочь * Э.Р., * года рождения, в равных долях являются собственниками комнат N 1, N 2 по указанному адресу.

27.08.2013 г. между Киреевой М.А. и Проценко Е.Г. заключен предварительный договор купли-продажи комнаты *, который содержит предписание о том, что сторона, не исполнившая условия договора, в течение 3 дней обязана выплатить контрагенту неустойку в размере * руб.

17.09.2013 г. Киреева М.А. и Проценко Е.Г. подписали основной договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества.

Собственники других комнат квартиры * (Хасянова З.М., * Э.Р., Хасянов Р.Ш., Овсянников В.В.) предоставили Киреевой М.А. нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки принадлежащей истцу комнаты, дав ей согласие на продажу жилого помещения.

17.09.2013 г. договор купли-продажи был сдан в Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра) для государственной регистрации перехода права собственности на комнату.

27.09.2013 г. Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности сроком на 1 месяц в связи с тем, что Киреевой М.А. не представлено согласие соответствующего органа опеки и попечительства на отказ * Э.Р. *от принадлежащего ей права преимущественной покупки комнаты истца.*В дальнейшем, а именно 24.10.2013 г., государственная регистрация права собственности на указанное имущество регистрирующим органом приостановлена еще на три месяца, до 23.01.2014 г.

23.09.2013 г. Киреева М.А. представила в УСЗН Басманного района г. Москвы заявление о вызове в орган опеки и попечительства Хасяновой З.М. и ** Э.Р. для получения разрешения на продажу упомянутой выше комнаты, о чем последние были уведомлены 26.09.2013 г.

Ввиду того, что * Э.Р. и её законные представители в приемные дни в УСЗН Басманного района г. Москвы не явились, Киреева М.А. 10.10.2013 г. повторно обратилась в орган опеки и попечительства с просьбой предоставить согласие на сделку, однако письмом от 24.10.2013 г. вопрос о выдаче предварительного разрешения уполномоченного органа о согласии на отказ от преимущественного права покупки комнаты был отложен до представления необходимого заявления Хасяновой Э.Р. и ее законного представителя.

11.11.2013 г. Киреевой М.А. и Проценко Е.Г. в Управление Росреестра по Москве было подано заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на комнату *. В этот же день истец выплатила Проценко Е.Г. * руб. в качестве неустойки по предварительному договору купли-продажи от 27.08.2013 г.

14.04.2014 г. * Э.Р. и З.М. представили в УСЗН Басманного района*г. Москвы заявление о даче согласия на отказ от преимущественного права покупки комнаты, собственником которой является Киреева М.А.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и понесенными истцом убытками и взыскал с Хасяновых Р.Ш. и З.М. в пользу Киреевой М.А. уплаченную последней неустойку, расходы по сопровождению сделки купли-продажи, а также судебные расходы.

Поскольку отказ в оформлении органом опеки и попечительства необходимого разрешения был обусловлен отсутствием заявления * Э.Р. и ее законных представителей, соответствующие действия УСЗН Басманного района г. Москвы были признаны правомерными.

Проверяя законность решения районного суда в апелляционном порядке, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены.

Однако с приведенными в оспариваемых судебных постановлениях суждениями согласиться не представляется возможным в связи с нижеследующим.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

На основании п. 1, п. 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Частью 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Согласно ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

Удовлетворяя заявленные требования, суд не принял во внимание, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, возлагающих на участников долевой собственности обязанность предоставлять письменное нотариальное согласие на отказ от преимущественного права покупки доли недвижимого имущества, в том числе и комнаты в коммунальной квартире.

Судом не были учтены требования п. 2 ст. 250 ГК РФ о том, что в случае, если извещенные в письменной форме остальные участники долевой собственности не выразят согласие и не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Не был оценен судом и тот факт, что позиция Хасяновых З.М., Р.Ш., *Э.Р., относительно отказа от принадлежащего им права преимущественной покупки комнаты, выражена посредством подписания ими 29.08.2013 г. и 30.08.2013 г. нотариально удостоверенных согласий на продажу Киреевой М.А. принадлежащей ей комнаты (л.д. 16-18).

Впоследствии, при направлении 26.09.2013 г. УСЗН Басманного района г. Москвы в адрес Хасяновой З.М. уведомления о необходимости явки в уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа с целью подтверждения такого решения, адресату не было обозначено конкретной даты, а только указано на время приема указанного органа. Соответствующее требование было исполнено * З.М. и Э.Р. 14.04.2014 г.

Надлежит также обратить во внимание, что положениями Федерального закона от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрена обязанность в получении предварительного разрешения органа опеки и попечительства только в отношении сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире к таким сделкам не относится.

Вместе с тем действия Управления Росреестра по Москве о необходимости предоставления согласия органов опеки и попечительства на отказ несовершеннолетней * Э.Р. от права преимущественной покупки комнаты, равно как и решение названного органа государственной регистрации * от 27.09.2013 г. о приостановлении государственной регистрации права собственности на комнату, Киреевой М.А. в установленном законом порядке оспорены не были. Более того, 11.11.2013 г. государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество по адресу: * была прекращена на основании личных заявлений, как Проценко Е.Г., так и Киреевой М.А.

Необходимо также отметить, что заключение Киреевой М.А. 27.08.2013 г. предварительного договора купли-продажи комнаты имело место до выполнения ею обязанности, возложенной на продавца положениями ст. 250 ГК РФ. Истец не была лишена возможности получить все необходимые документы для продажи принадлежащего ей имущества до подписания договора купли-продажи комнаты.

При таких обстоятельствах, возложение судом на Хасяновых Р.Ш. и З.М. ответственности по возмещению Киреевой М.А. убытков за действия истца в рамках договорных отношений с Проценко Е.Г., с требованиями приведенных выше норм закона не согласуется.

Перечисленные доводы заслуживают внимания, в связи с чем, кассационную жалобу Хасянова Р.Ш. и Хасяновой З.М. с гражданским делом и настоящим определением надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 2 ст. 381, ст. 384 ГПК РФ,

о п р е д е л и л:

кассационную жалобу представителя Хасянова Р.Ш., Хасяновой З.М., на решение Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г. с гражданским делом по иску Киреевой М.А. к Хасянову Р.Ш., Хасяновой З.М., УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда передать для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.

Судья Московского

городского суда А.А. Кучерявенко