Определение Московского городского суда от 20 января 2015 г. N 33-1062/15 (ключевые темы: договор субаренды нежилого помещения - договор субаренды - задолженность по договору - просрочка исполнения - действие договора)

Определение Московского городского суда от 20 января 2015 г. N 33-1062/15

Судья: Миронова А.А.

Гр. дело N33-1062

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2015 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,

и судей Раскатовой Н.Н., Дементьевой Е.И.,

при секретаре Белоусовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Похлебаевой Н.Н. по доверенности - Кузьмина А.П.

на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 12 марта 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования ООО "НДВ - недвижимость для Вас" удовлетворить частично.

Взыскать с Похлебаевой Н. Н. в пользу ООО "НДВ - недвижимость для Вас" задолженность по договору субаренды нежилого помещения от 01 марта 2009 г. - 60 000 руб. 00 коп., пеню за просрочку исполнения обязательств по указанному договору в размере 300 000 руб. 00 коп., задолженность по договору субаренды нежилого помещения от 31 января 2010 г. - 30 000 руб. 00 коп., пеню за просрочку исполнения обязательств по указанному договору в размере 100 000 руб., в возврат госпошлины - 8 100 руб. 00 коп., а всего взыскать 498 100 (четыреста девяносто восемь тысяч сто) руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.",

установила:

ООО "НДВ - Недвижимость для Вас" обратилось в суд с иском к Похлебаевой Н.Н. о взыскании задолженности по договорам субаренды, указывая, что между нотариусом г. Москвы Похлебаевой Н.Н. и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" были заключены договора: Договор субаренды нежилого помещения от 01 марта 2009 г. сроком действия по 01 февраля 2010 г. и Договор субаренды нежилого помещения от 31 января 2010 г. сроком действия по 31 декабря 2011 г. Указанные договоры действовали с одинаковыми условиями - арендатор предоставлял субарендатору помещение общей площадью 43 кв.м. по адресу: ***, а субарендатор перечислял на расчетный счет арендатора арендную плату в размере 30 000 рублей. Договор субаренды нежилого помещения от 31.01.2010 г. был пролонгирован на основании волеизъявления сторон на неопределенный срок и на тех же условиях. Фактически последний договор после пролонгации действовал 3 месяца и субарендатор пользовался жилым помещением по 31 марта 2011 года.

31 марта 2011 г. ООО "НДВ - недвижимость для Вас" расторгло основной договор аренды по указанному объекту с арендодателем, что повлекло фактическое прекращение действия Договора субаренды, заключенного между истцом и ответчиком.

30.04.2011 г. истцом ответчику было направлено заказное письмо с уведомлением с просьбой погасить задолженность по договорам субаренды, а также были приложены для подписания документы, оформляющие фактическое прекращение Договора между сторонами. Данное уведомление было проигнорировано ответчиком, задолженность не была погашена.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Школяренко О.А. исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, возражений на иск не представила.

Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика Похлебаевой Н.Н. по доверенности - Кузьмин А.П. по доводам апелляционной жалобы.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции своего представителя не направил, о причинах неявки представителя не уведомил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Выслушав в заседании судебной коллегии представителя ответчика Похлебаевой Н.Н. по доверенности - Кузьмина А.П., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в части взыскания задолженности по договору субаренды от 01 марта 2009 г. и пени за просрочку исполнения обязательств по указанному договору, а в части взыскания задолженности по договору субаренды от 31 января 2010 г., пени за просрочку его исполнения и госпошлины - изменению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Как установлено в ходе разбирательства дела и подтверждается материалами дела, между нотариусом г. Москвы Похлебаевой Н.Н. и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" были заключены договора: Договор субаренды нежилого помещения от 01 марта 2009 г. сроком действия по 01 февраля 2010 г. и Договор субаренды нежилого помещения от 31 января 2010 г. сроком действия по 31 декабря 2010 г. Указанные договоры действовали с одинаковыми условиями - арендатор предоставлял субарендатору помещение общей площадью 43 кв.м. по адресу: ***, а субарендатор перечислял на расчетный счет арендатора арендную плату в размере 30 000 рублей. Договор субаренды нежилого помещения от 31.01.2010 г. был пролонгирован на основании волеизъявления сторон на неопределенный срок и на тех же условиях. Фактически последний договор после пролонгации действовал 3 месяца и субарендатор пользовался жилым помещением по 31 марта 2011 года.

31 марта 2011 г. ООО "НДВ- недвижимость для Вас" расторгло основной договор аренды по указанному объекту с арендодателем, что повлекло фактическое прекращение действия Договора субаренды, заключенного с истцом и ответчиком, что подтверждается Соглашением о расторжении договора аренды от 31.03.2011 г. (л.д. 12), передаточным актом (л.д. 13).

Согласно п.5.4 договора субаренды при досрочном расторжении договора, сторона - инициатор расторжения обязана уведомить другую сторону не позднее, чем за два месяца до даты предполагаемого расторжения договора.

30.04.2011 г. истцом ответчику было направлено заказное письмо с уведомлением с просьбой погасить задолженность по договорам субаренды, а также были приложены для подписания документы, оформляющие фактическое прекращение Договора между сторонами (л.д. 15-19). Данное уведомление было проигнорировано ответчиком, задолженность не была погашена. Согласно представленному истцом акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.03.2011 г. задолженность Похлебаевой Н.Н. перед ООО "НДВ-недвижимость для Вас" составляет 90 000 рублей (л.д. 21-22).

Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 60 000 рублей в счет оплаты задолженности по договору субаренды от 01 марта 2009 г., суд исходил из того, что в период действия Договора субаренды нежилого помещения от 01 марта 2009 г. ответчиком не были оплачены субарендные платежи за два месяца субаренды - за декабрь 2009 г. и январь 2010 г., в результате чего образовалась задолженность в размере 60 000 рублей 00 копеек. В соответствии с п.4.2 Договора субаренды, при невнесении субарендатором арендной платы в установленные договором сроки, арендатор имеет право потребовать уплаты субарендатором пени в размере 0,5 % от суммы задолженности, что составляет 300 рублей 00 коп. за каждый день просрочки платежей. Просрочка платежа по настоящему договору составила 1429 дней (с 01 февраля 2010 г. по 01 декабря 2013 г.). Таким образом, пеня по настоящему договору составила 428 700 руб. 00 коп., которую суд уменьшил на основании ст. 333 ГК РФ до 300 000 рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку при расчете задолженности истцом не были учтены два платежа по договору субаренды от 01 марта 2009 г., произведенные ответчиком платежным поручением N *** от 09.10.2009 г. на сумму 30 000 рублей и платежным поручением N ***от 06.11.2009 г. на сумму 30 000 рублей (подлинники платежных поручений представлены судебной коллегии на обозрение). Из расчета оплаты Похлебаевой Н.Н., приложенного истцом к исковому заявлению (л.д. 14), усматривается, что платежи, произведенные ответчиком по указанным платежным поручениям, вообще не были учтены истцом. Согласно данному расчету по договору субаренды нежилого помещения от 01 марта 2009 г., действующего с 01 марта 2009 г. по 31 января 2010 г., ответчик должна была оплатить 11 месяцев субаренды, а оплатила 9 месяцев, то есть имеет задолженность за два месяца действия договора. Между тем, представленные ответчиком платежные поручения N *** и N ***, не учтенные истцом, свидетельствуют о том, что ответчик оплатила не 9 месяцев субаренды, а все 11 месяцев.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда отсутствовали основания для взыскания с ответчика задолженности по договору субаренды от 01 марта 2009 г. за два месяца в размере 60 000 рублей, а также для взыскания пени за просрочку исполнения обязательств по указанному договору, рассчитанной с 01 февраля 2010 г., поскольку все арендные платежи по договору субаренды от 01 марта 2009 г. были своевременно уплачены ответчиком, в связи с чем судебная коллегия полагает необходимым решение суда в части взыскания задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 01 марта 2009 г. и пени за просрочку исполнения обязательств по указанному договору отменить, вынести в указанной части новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО "НДВ - недвижимость для Вас" к Похлебаевой Н. Н. о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 01 марта 2009 г. в размере 60 000 рублей 00 копеек и пени за просрочку исполнения обязательств по данному договору в размере 428 700 рублей 00 копеек.

В ходе рассмотрения настоящего дела по существу, судом было установлено, что в период действия договора субаренды нежилого помещения от 31 января 2010 г. ответчиком не был произведен платеж за последний месяц субаренды - за март 2011 г., в результате чего у ответчика образовалась задолженность в размере 30 000 рублей 00 коп. Согласно п.4.2 Договора субаренды, при невнесении субарендатором арендной платы в установленные договором сроки, арендатор имеет право потребовать уплаты субарендатором пени в размере 0,5 % от суммы задолженности, что составляет 150 руб. 00 коп. за каждый день просрочки платежей. Просрочка платежа по настоящему договору составила 1005 дней - с 01 апреля 2011 г. по 01 декабря 2013 г. Таким образом, пеня по настоящему договору составила 150 750 руб. 00 коп.

Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что ответчик не представила доказательства, подтверждающие выполнение своих обязательств по договору субаренды от 31 января 2010 г. в части оплаты последнего месяца действия договора, а именно марта 2011 г. Как пояснил представитель ответчика в заседании судебной коллегии, в марте 2011 г. ответчик фактически не пользовалось нежилым помещением, однако доказательств того, что она выехала из нежилого помещения в феврале 2011 г. и в марте нежилым помещением не пользовалась, не представил, равно как не представил доказательства, подтверждающие, что ответчик направляла истцу какое-либо уведомление о том, что она не будет пользоваться нежилым помещением в марте 2011 года и желает расторгнуть договор субаренды. Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору субаренды от 31 января 2010 г. за последний месяц, то есть за март 2011 года, в размере 30 000 рублей 00 копеек.

Довод апелляционной жалобы о том, что за март 2010 года ответчик оплату по договору субаренды произвела, что подтверждается платежным поручением N *** от 12.03.2010 г., несостоятелен, поскольку факт оплаты ответчиком арендных платежей за март 2010 г. истец не отрицал и подтвердил, однако при этом просил взыскать задолженность по оплате арендных платежей за март 2011 года. Доказательств оплаты указанного месяца ответчик ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представила.

При этом суд, удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика пени за нарушение обязательств по договору субаренды от 31 января 2010 г., пришел к выводу о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшил пени до 100 000 рублей.

Судебная коллегия полагает, что указанный размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, учитывая, что ответчик не оплатила только один последний месяц действия договора, до этого производила оплату всех арендных платежей своевременно, и размеру взысканной задолженности по договору субаренды, в связи с чем судебная коллегия полагает необходимым решение суда в части взыскания пени за просрочку исполнения обязательств по договору субаренды от 31 января 2010 г. изменить и взыскать с ответчика в пользу истца пени в размере 30 000 рублей 00 копеек.

Поскольку судебная коллегия изменила размер задолженности, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, подлежит изменению и размер госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку на основании ст. 98 ГПК РФ госпошлина взыскивается пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 898 рублей 56 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 12 марта 2014 г. в части взыскания задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 01 марта 2009 г. и пени за просрочку исполнения обязательств по указанному договору отменить, вынести в указанной части новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО "НДВ - недвижимость для Вас" к Похлебаевой Н. Н. о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 01 марта 2009 г. в размере 60 000 рублей 00 копеек и пени за просрочку исполнения обязательств по данному договору в размере 428 700 рублей 00 копеек.

Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 12 марта 2014 г. в части взыскания задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 31 января 2010 г., пени за просрочку исполнения обязательств по указанному договору и госпошлины изменить, изложив резолютивную часть решения в указанной части в следующей редакции:

"Взыскать с Похлебаевой Н. Н. в пользу ООО "НДВ - Недвижимость для Вас" задолженность по договору субаренды нежилого помещения от 31 января 2010 г. за март 2011 года в размере 30 000 рублей 00 копеек, пени за просрочку исполнения обязательств по указанному договору в размере 30 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 898 рублей 56 копеек.".

Председательствующий:

Судьи: