Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 марта 2015 г. по делу N 33-3845/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н,

судей: Зайцевой В.А.,

Ольковой А.А.

с участием прокурора Истоминой И.В.

при секретаре Черных Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании 20.03.2015 гражданское дело по иску С.А. к Д.А., Л.А., С.С., действующей в интересах несовершеннолетних М.Л., М.Л. о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости,

встречному иску С.С., действующей в интересах М.Л., М.Л. к С.А. о прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок,

встречному иску Д.А., Л.А. к С.А. о прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе С.С. на решение Краснотурьинского районного суда Свердловской области от 09.12.2014

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

С.А. обратился в суд с иском к Д.А., Л.А., С.С., действующей в интересах несовершеннолетних М.А., М.Л., о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимости, указав, что ( / / ) по договору купли-продажи он купил у Е.Ю. жилой дом со служебными постройками, расположенный на земельном участке площадью 1 036 кв.м. по адресу: ... -2, ... , с кадастровым номером N. В 2008 году он произвел раздел земельного участка, в результате которого были образованы 2 участка. Площадью 527 кв.м. с кадастровым номером N, на котором был расположен жилой дом и земельный участок площадью 509 кв.м. с кадастровым номером N. ( / / ) он зарегистрировал свое право собственности на 2 участка.

( / / ) между ним и Д.А., Л.А., действующей в интересах несовершеннолетних М.Л., М.Л., был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 509 кв.м. с кадастровым номером N и расположенного на нем жилого дома. Право собственности на объекты недвижимости за покупателями С. было зарегистрировано ( / / ) года.

( / / ) между ним и О.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка без строений, площадью 527 кв.м. с кадастровым номером N. Право собственности за О.А. зарегистрировано ( / / ) года.

Обе сделки оформлялись агентством недвижимости "РИЭЛ". Впоследствии в ходе судебного разбирательства по иску О.А. было установлено, что агентством недвижимости "РИЭЛ" были допущены ошибки в описании сведений о продаваемых земельных участках. В договоре со С. указаны: кадастровый номер, площадь и адрес смежного земельного участка без строений, а в договоре с О.А. указаны кадастровый номер, площадь и адрес участка, на котором расположен жилой дом..

То есть в собственность С. фактически был передан участок под домом, в отношении которого и имелась договоренность о продаже, а ошибочно оформлен соседний участок без строений. А в собственность Мелякова фактически был передан участок без строений, в отношении которого также имелась договоренность о продаже, а оформлен участок под домом, принадлежащий С..

После обнаружения ошибки он неоднократно предлагал Д.А., Л.А. и С.С., являвшейся на тот момент законным представителем несовершеннолетних собственников М.А. и М.А., добровольно внести изменения в договоры купли-продажи в части изменения сведений о продаваемых земельных участках и регистрации данных изменений. Ответчики, признав наличие ошибки в документах, в добровольном порядке отказались явиться в Управление Росреестра для внесения изменений в регистрационные документы.

Истец просил суд внести изменения в договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ( / / ) года, заключенный между ним и ответчиками, изложив пункт 1 договора после слов: "и земельный участок" в следующей редакции: "находящийся по адресу: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ... , ... , площадь 527 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Прекратить регистрационную запись N от ( / / ) о государственной регистрации права собственности Д.А., Л.А., М.Л., М.Л. на земельный участок с кадастровым номером N площадью 509 кв.м. по адресу: ... , ...

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 509 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: ... , ... от Д.А., Л.А., М.Л., М.Л. к С.А..

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 527 кв.м. с кадастровым номером N с учетом внесенных изменений: от С.А. к Д.А., Л.А., М.Л., М.Л. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ( / / ) года.

С.С., действующая в интересах несовершеннолетней М.А. будучи ее опекуном (том 1 л.д. 54) и по нотариально удостоверенной доверенности N ... от ( / / ) от имени М.Л. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к С.А. о возложении обязанности по передаче права собственности на земельный участок, указав, что ( / / ) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого покупатели: Д.А., Л.А. М.Л., М.Л. купили в долевую собственность жилой дом, расположенный по адресу: ... , N N и земельный участок площадью 509 кв.м. с кадастровым номером N. Просила суд прекратить право собственности на земельный участок, находящийся по адресу: ... , ... кадастровым номером N, зарегистрированного на ответчика С.А. Признать право собственности на земельный участок, находящийся по адресу: ... , ... , с кадастровым номером N за М.Л., М.Л. по 1 / 3 доле в праве общей долевой собственности за каждой.

Истцы Д.А., Л.А. обратились со встречным исковым требованием к С.А. о признании права собственности, указав, что ( / / ) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого они купили у С.А. в долевую собственность жилой дом и земельный участок, площадью 509 кв.м., с кадастровым номером N. В 2012 году им стало известно, что жилой ... , расположенный по ... , фактически расположен на земельном участке площадью 527 кв.м. с кадастровым номером N. Ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Ответчик С.А. не передал им право собственности на указанный земельный участок. Истцы просят суд прекратить право собственности на земельный участок, находящийся по адресу: ... , ... , с кадастровым номером N, зарегистрированный на ответчика С.А., признать право собственности на земельный участок по адресу: ... , ... , с кадастровым номером N за Д.А., Л.А. по 1 / 6 доле в праве общей долевой собственности за каждым.

Третье лицо О.А. в судебное заседание не явился, в предыдущих судебных заседаниях пояснял, что ( / / ) он купил у С.А. земельный участок без строений, поскольку намеревался построить на нем дом. Данным участком он пользовался, построил на нем баню. Летом 2012 года выяснилось, что данный участок не совпадает с кадастровым номером, указанным в свидетельстве, вследствие чего ему было отказано в выдаче разрешения на строительство дома со ссылкой на то, что на его участке уже имеется жилой дом. Он вынужден был обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным. Но в случае удовлетворения исковых требований С.А. сделка купли-продажи между ними будет совершена повторно, поскольку на земельном участке он возвел строение - баню.

Решением Краснотурьинского городского суда Свердловской области от 09.12.2014 иск С.А. удовлетворен. В удовлетворении встречных исков С.С., действующей в интересах М.Л., М.Л., Д.А., Л.А. отказано.

В апелляционной жалобе С.С. просит отменить решение суда по иску С.А., указывая, что суд не дал оценки отзыву органа опеки и попечительства, из которого следует, что при даче согласия на продажу квартиры и приобретение другого жилья орган опеки и попечительства учитывал и инвентаризационную стоимость приобретаемого имущества. Разделив земельные участки, С.А. значительно снизил стоимость земельного участка, на котором расположен дом. Из приказа ТОИОГВ -УСЗН МСП СО по Г.Краснотурьинску следует, что согласие дано при условии покупки дома на земельном участке площадью 1036 кв.м. Доводы суда, что согласие не ставилось в зависимость от площади участка несостоятельны, поскольку при обследовании замеры не производились. Суд не учел, что в отзыве на встречное исковое заявление ТОИОГВ -УСЗН МСП СО по Г.Краснотурьинску поддержал её исковые требования и семьи С ... Доводы о том, что на момент обращения за согласием на сделку ( / / ) С.А. уже произвел раздел земельного участка и зарегистрировал право собственности на них с датой постановки 25.09.2008, по мнению ответчика по первоначальному иску нелогичны и указывают на несоответствие всем обстоятельствам дела. В орган опеки и попечительства были предоставлены только те документы, которые передал С.А., а он намеренно передал свидетельство о праве собственности на землю с площадью 1036 кв. м., а не новое свидетельство на земельный участок под домом, образованный в результате раздела. Отсутствие должной осмотрительности со стороны С. привело к нарушению прав несовершеннолетних.

В возражениях на апелляционную жалобу С.А. указал, что в отдел опеки он передал лишь свидетельство о праве собственности на дом, в котором была указана площадь земельного участка прежняя 1036 кв. м., документов на земельные участки не предоставлял, поскольку они не требовались. С 2008 года семья С. и С.С. владеют домом и земельным участком площадью 527 кв. метров, на котором расположен дом, а смежным участком владеет О.А. и до рассмотрения настоящего дела претензий относительно площади земельного участка не высказывали. Спорная ситуация возникла в результате ошибки при заполнении договора купли-продажи дома и земельного участка, где при написании кадастрового номера земельного участка был написан кадастровый номер и площадь смежного земельного участка. Просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции стороны, третье лицо О.А. не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем направления извещения 20.02.2015 почтой.

В случае неявки в суд апелляционной инстанции лиц, надлежащим образом, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционных жалобы, представления, вопрос о возможности проведения судебного разбирательства в отсутствие таких лиц решается судом апелляционной инстанции с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 ГПК РФ такие лица не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин или если признает причины их неявки неуважительными. Ходатайство истца об отложении слушания дела в суде апелляционной инстанции в связи с болезнью его представителя судебной коллегией отклонено.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, поскольку имеются сведения их надлежащего извещения.

Проверив в пределах, установленных ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судом первой инстанции норм материального и соблюдение норм процессуального права, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (по договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дула усматривается, что в договоре купли - продажи жилого дома и земельного участка от 27.11.2008, заключенном между С.А. и С., следует, что в договоре указан иной земельный участок, а не тот, который был фактически предметом сделки и передан покупателям при ее совершении. Данный вывод суд основывал на совокупности доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают данные доказательства.

В соответствии со ст. 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судом достоверно установлено, что у С.А. и семьи С. остаются несоответствия в виде фактического владения земельными участками и зарегистрированными на них правами. В фактическом владении С.А. находится земельный участок площадью 509 кв.м. с выстроенной на нем Меляковым баней, а по документам у него в собственности находится земельный участок площадью 527 кв.м., на котором расположен жилой дом.

У семьи С. в фактическом владении находится земельный участок площадью 527 кв.м. с находящимся на нем жилым домом, в котором они проживают, а по документам у них в долевой собственности находится участок площадью 509 кв.м..

Поскольку С.А. ранее в ходе судебных разбирательств, а также в ходе рассмотрения настоящего иска, неоднократно предлагал семье С. изменить условия договора, приведя его в соответствие с фактическими обстоятельствами, но С. уклонялись от решения вопроса в добровольном порядке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований С.А. об изменении договора, приведя его в соответствие с соглашением, на условиях которого договор и заключался.

На этом основании суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что орган опеки и попечительства дал согласие на сделку при условии площади неразделенного участка, а также о намеренном введении в заблуждение органа опеки и попечительства относительно раздела земельного участка опровергаются показаниями допрошенного в качестве свидетеля специалиста органа опеки и попечительства О.В..

Доводы апелляционной жалобы дублируют позицию ответчика при рассмотрении дела в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается судебная коллегия, новых доводов, доказательств, влияющих на правильность постановленного решения суда первой инстанции, стороной истца не представлено.

Судебная коллегия считает, что судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, которым в соответствии с действующим гражданским процессуальным законодательством дана надлежащая оценка.

Судом правильно применены нормы материального права, нарушений норм гражданского процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу установлено не было.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 327, п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснотурьинского городского суда Свердловской области от 09.12.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу С.С. -без удовлетворения.

Председательствующий: Киселева С.Н.

Судьи: Зайцева В.А.

Олькова А.А.