Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 24 марта 2015 г. по делу N 33-4093/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Мехонцевой Е.М., Некрасовой А.С. при секретаре Сафиуллиной А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Репетий В.Н. к Улюеву А.С., Абранину В.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка

по апелляционной жалобе истца на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 24.12.2014.

Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения представителя истца Габдрахманова А.Г. (по доверенности от ( / / )), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчиков и их представителя Заморской Л.В. (по устному ходатайству), считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении заключенного ( / / ) между ним и ответчиками договора купли-продажи земельного участка с кадастровым N общей площадью ... кв.м., вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), расположенного по адресу: ... , возврате уплаченных по нему денежных средств в размере ... В обоснование иска указал, что по этому договору он купил у ответчиков участок, после подписания договора, передачи денежных средств и сдачи документов на регистрацию, ему стало известно о невозможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением из-за расположения на нем охранных зон линии электропередач и газопровода. Об ограничениях в использовании участков ответчики до заключения договора его не уведомили, представив заведомо ложную информацию об отсутствии ограничений в использовании участка. Ссылаясь на нормы ст. ст. 450, 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил иск удовлетворить.

Ответчики и их представитель иск не признали, указав, что приобретаемый истцом земельный участок был осмотрен, линия электропередач непосредственно на земельном участке не находится и использованию участка по целевому назначению не препятствует. Кроме того, на момент приобретения земельного участка у истца претензии отсутствовали, на что указано в договоре купли-продажи, зарегистрированных обременений в отношении земельного участка не имеется. Доказательств, подтверждающих сокрытие ответчиками сведений о земельном участке, истцом не представлено.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от ( / / ) в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права. Указывает на то, что судом не дана оценка обстоятельствам наличия обременений земельного участка. При наличии охранных зон линии электропередачи и газопровода использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением не представляется возможным.

В заседание суда апелляционной инстанции истец, представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Свердловской области, ОАО "МРСК Урала", ОАО "Уральские газовые сети" не явились, извещались судом апелляционной инстанции надлежащим образом, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены лицам, участвующим в деле, простым письмом за месяц до процесса ( / / ). С учетом мнения участвующих в деле лиц, не возражавших против рассмотрения дела при данной явке, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассматривая спор, суд установил, что на участке имеются охранные зоны высоковольтной линии электропередач ВЛ-6 кВ площадью ... кв.м. и газопровода площадью ... кв.м. При покупке участка истец осматривал участок, видел проходящую по границе участка ЛЭП и находящийся на участке газопровод, мог обладать информацией о прохождении по границе линии электропередач и наличии охранной зоны, не был лишен возможности получения такой информации. Довод истца о непредоставлении ответчиками такой информации суд счел необоснованным. Так же суд указал на недоказанность истцом факта нарушения своих прав, т.к. использование участка по целевому назначению возможно и при наличии таких охранных зон. Наличие охранной зоны не является обременением участка правами третьих лиц, т.к. это специальная территория с особым режимом использования.

Судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, отменяя на основании п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данное решение суда.

В силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи участков) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из данной нормы следует, что обязанность предоставления покупателю информации об ограничениях использования участка лежит на продавце. Покупатель не должен добывать такую информацию. Поэтому вывод суда о наличии у истца возможности получения такой информации правового значения не имеет.

Из согласованных объяснений сторон, в т.ч. и в суде апелляционной инстанции, следует, что до подписания договора истцу не предъявлялся кадастровый паспорт земельного участка (где в разделе "Сведения о частях земельного участка и обременениях" указано ограничение в использовании участка площадью ... кв.м. - зона ВЛ-6 кВ, ... кв.м. - охранная зона существующей газораспределительной сети (л.д. 96). Данных о предоставлении истцу до подписания договора плана границ участка и схемы земельного участка (л.д. 14, 15), где так же указаны ограничения в использовании участка и указано на площадь участка под обременением ЛЭП- ... кв.м. и под обременением газопровода - ... кв.м., суду стороной ответчика не представлено.

При этом в письме МРСК Урала от ( / / ), адресованном владельцу спорного земельного участка (л.д. 16), подробно указаны те ограничения в использовании участка, при наличии которых согласовывались границы участка с учетом нахождения участка в охранной зоне ВЛ 6 Кв (в т.ч. расположение всех строений на расстоянии не менее 6 м. от вертикальной проекции крайних проводов ВЛ, высота насаждений - не более 3 м., а под проводами - не более 2 м., запрет остановки всех видов машин, запрет складирования материалов, возведения насыпи и т.д.).

Изложенное подтверждает, что продавцам с достоверностью было известно об установлении в отношении их участка таких ограничений в его использовании в связи с наличием на участке охранных зон (в частности, охранной зоны ЛЭП, учитывая, что по объяснениям стороны истца в суде апелляционной инстанции, использованию участка охранная зона газопровода не препятствует, такое препятствие создается фактом наличия охранной зоны ЛЭП и нахождения на участке в общей сложности двух охранных зон, а не одной).

Из п. 4 договора купли-продажи земельного участка от ( / / ) следует, что продавцы (ответчики по настоящему делу) ставят покупателя в известность о том, что на момент заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок не имеет каких-либо ограничений (обременений).

Из данного пункта договора следует, что продавцы сообщили покупателю информацию об отсутствии ограничений в отношении продаваемого участка, т.е. сообщили заведомо ложную информацию об отсутствии ограничений в использовании участка, не сообщили информацию об установленных в отношении участка ограничениях в использовании. Такая информация, содержащаяся в кадастровом паспорте на участок, была предоставлена истцу лишь после подписания договора и оплаты покупной цены.

Обязанность, установленная п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчиками не выполнена.

Доводы ответчиков о том, что всю информацию по земельному участку истцу должен был сообщить их представитель (риелтор), правового значения не имеют, факт сообщения такой информации истцу представителем продавцов не доказан стороной ответчика (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Вывод суда первой инстанции о том, что при покупке участка истец его осматривал и видел проходящую по границе участка ЛЭП и находящийся на участке газопровод, не подтверждает факт известности истцу до заключения договора информации об установленных охранных зонах. Не обладая специальными познаниями, не получив такую информацию от продавцов, не видя кадастровый паспорт участка, истец не мог знать о наличии и объеме ограничений при прохождении по границе участка ЛЭП и наличия на участке газопровода.

Доказательств наличия у истца такой информации до подписания договора в материалах дела нет.

Ссылка ответчиков на отсутствие регистрации обременения в реестре не может быть признана обоснованной, т.к. в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец обязан сообщать покупателю информацию не только об обременениях участка, но и об ограничениях его использования.

Такие ограничения (в виде охранных зон) имеются на участке, сведения о них внесены в государственный кадастр недвижимости (указаны в кадастровом паспорте земельного участка, учтены при составлении межевого плана).

В силу ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации охранные зоны являются ограничением прав на землю (пункт 1), ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами (пункт 6).

Однако действующими федеральными законами не предусмотрена государственная регистрация ограничений (обременений) прав на земельные участки в связи с установлением охранной зоны объектов электросетевого хозяйства (на данное обстоятельство обращено внимание и в письме ФГБУ "ФКП Росреестра" от 31.12.2014 N 10-4436-КЛ "О направлении письма Росреестра от 05.11.2014 N 14-15190/14").

Учитывая, что в реестре регистрация прав на участок производится на основании межевого плана, а такой межевой план содержит информацию об ограничениях в использовании участка (л.д. 14, 15), сведения в государственном кадастре недвижимости об указанных ограничениях имеются.

Установление охранной зоны ограничивает права землепользователя, налагает обязанности по пользованию участком с теми ограничениями, которые установлены для охранной зоны (п.п. 2, 3 ст. 89 Земельного кодекса Российской Федерации). Перечень таких ограничений приведен, в том числе, в письме МРСК Урала (л.д. 16). С учетом изложенного, вывод суда о том, что участок с установленной охранной зоной не имеет обременения, а является лишь специальной территорией с особым режимом использования, не свидетельствует об отсутствии ограничений в использовании участка.

Вывод суда о недоказанности нарушения прав истца безоснователен, учитывая, что из общей площади участка порядка ... кв.м., он не может без ограничений использовать более ... кв.м., при том, что о таком ограничении в использовании участка он не был уведомлен продавцами до подписания договора.

В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать, в том числе, расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Учитывая установленный факт сообщения продавцами истцу в п. 4 договора заведомо ложной информации об отсутствии ограничений в использовании участка, непредоставления продавцами истцу до подписания договора кадастрового паспорта участка с информацией о наличии таких ограничений, суд второй инстанции приходит к выводу о правомерности требования о расторжении договора купли-продажи участка. При этом судебная коллегия принимает во внимание тот факт, что о расторжении договора истец заявил ответчикам, по их же объяснениям, уже через два дня после сдачи документов на регистрацию (т.е. практически сразу, как истцу стала известна информация об ограничениях в использовании земельного участка), отозвал документы с регистрации, переход права на участок не зарегистрирован, ответчики отказались от расторжения договора во внесудебном порядке.

Ответчики должны возместить истцу убытки в виде уплаченной им ответчикам денежной суммы ... руб. (ст. 15, п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации). Как пояснили ответчики в суде апелляционной инстанции, они действительно получили от истца эту сумму, выдав расписку (а не ... руб., которые указаны в договоре).

Поскольку каждому из ответчиков принадлежит по 1/2 доли участка, с каждого из них надлежит взыскать по 1/2 доле от переданной истцом общей суммы, т.е. по ... руб.

В порядке ч.ч. 1, 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что требования истца удовлетворены в полном объеме данным апелляционным определением, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины - по ... руб. с каждого.

Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от ( / / ) отменить.

Принять по делу новое решение, которым иск Репетий В.Н. к Улюеву А.С., Абранину В.Н. о расторжении договора купли-продажи и взыскании суммы удовлетворить.

Расторгнуть заключенный Улюевым А.С., Абраниным В.Н. и Репетий В.Н. договор от ( / / ) купли-продажи земельного участка с кадастровым N по адресу: ...

Взыскать в пользу Репетий В.Н. с Улюева А.С., Абранина В.Н. в возмещение убытков по ... руб. с каждого, в возмещение судебных расходов - по ... руб. с каждого.

Председательствующий Я.Ю. Волкова

Судья Е.М. Мехонцева

Судья А.С. Некрасова