Решение Приморского краевого суда от 16 января 2015 г. по делу N 3-6/2015

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ильиных Е.А.,

при секретаре Мочаловой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Курмангалиева ФИО8 и Забродина ФИО9 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Курмангалиев К.Ж. и Забродин И.В. обратились в суд с названным заявлением, указав в обоснование требований, что являются арендаторами по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N, государственная регистрация которого проведена ДД.ММ.ГГГГ за N. Предметом договора является земельный участок площадью ... кв м с кадастровым номером N с разрешенным использованием - для эксплуатации автомойки на четыре поста с автомагазином. Участок находится примерно в 170 м по направлению на северо-запад от ориентира (здания), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес". Согласно записям кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка составляет 22124798,78 рублей. С 2012 года по настоящее время арендная плата на каждого арендатора составляет 10140,53 рублей. Заявители полагают, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной, что приводит к нарушению их прав, как плательщиков арендной платы. Согласно Отчета N об оценке рыночная стоимость земельного участка значительно ниже кадастровой и составляет 3955788 рублей. Заявители просят установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости; возложить на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю обязанность внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости - 3 955788 рублей.

В судебном заседании заявитель Забродин И.В. поддержал заявление по указанным в нем доводам, просил суд установить кадастровую стоимость участка в размере, равном его рыночной стоимости - 3955788 рублей и обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости - 3 955788 рублей.

Заявитель Курмангалиев К.Ж в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, им представлено заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель администрации Находкинского городского округа просил в удовлетворении требований отказать в виду отсутствия экспертизы отчета об оценке и несоответствия Отчета оценщика требованиям закона об оценочной деятельности. Указал, что при составлении Отчета была использована недействующая редакция договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и не были учтены изменения, вынесенные в данный договор Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. Оценщик не учитывал вид разрешенного использования земельного участка, сравнительный анализ с другими земельными участками проведен некорректно.

Представитель Администрации Приморского края, будучи надлежаще уведомленным, в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном отзыве полагал требования не подлежащими удовлетворению. Не согласен с указанной в Отчете рыночной стоимостью земельного участка по причине некорректно выполненных оценщиком расчетов, несоответствия объектов-аналогов предъявляемым к ним требованиям. Указал, что оценка не учитывает всех характеристик объекта оценки; отсутствует экспертиза Отчета при расхождении рыночной и кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов.

Представитель филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом в порядке особого производства по правилам главы 27 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению, как не подтвержденное допустимыми, относимыми, достоверными доказательствами, которые бы в своей совокупности были достаточными для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частями 1, 3, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В ходе судебного заседания установлено, что Забродину ФИО10 и Курмангалиеву ФИО11, каждому на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2, принадлежит здание - автомойка на 4 поста с автомагазином, общая площадь ... кв м, адрес объекта: "адрес".

Указанный объект расположен на земельном участке общей площадью ... кв м с кадастровым номером N

, относящимся к категории земель населенных пунктов.

Согласно договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ N Администрация Находкинского городского округа, действующая от имени муниципального образования Находкинский городской округ, предоставила Забродину ФИО12 и Курмангалиеву ФИО13 в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью ... кв м с кадастровым номером N, расположенный примерно в 170 м по направлению на северо-запад от ориентира (здание), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес" - для завершения строительства автомойки на 4 поста с автомагазином.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ N разрешенное использование земельного участка "для завершения строительства автомойки на четыре поста с автомагазином" после ввода вышеуказанного объекта в эксплуатацию изменено на использование "для эксплуатации здания автомойки на четыре поста с автомагазином".

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N 437- па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" на ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость арендованного земельного участка 22124798,78 рублей, исходя из которой рассчитана арендная плата, которая, согласно Приложения N к соглашению о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 10 140,53 рублей ежемесячно на каждого из арендаторов.

Согласно части 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 225-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Забродин И.В. и Курмангалиев К.Ж., являясь арендаторами земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию Находкинский городской округ, и собственниками объекта, расположенного на данном земельном участке, относятся к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости. Заявители обладают правом оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку завышенный размер кадастровой стоимости по отношению к его рыночной стоимости влечет обязанность уплаты соответственно завышенных арендных платежей.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 225-ФЗ) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего федерального закона.

При этом, пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 509) установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с приведенными выше нормами закона об оценочной деятельности и Федерального стандарта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки, что является основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельного участка.

Федеральным стандартом оценки N "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 254, установлено, что отчет об оценке должен соответствовать принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности (пункт 4).

В соответствии со статьей 11 закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а так же приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исследовав в судебном заседании представленный заявителями отчет N об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный действительным членом Российского общества оценщиков ИП Буровым С.Н., суд полагает, что он не соответствует Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 225-ФЗ), Федеральному стандарту оценки N "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 254, Федеральному стандарту оценки N "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 256.

Как установлено в судебном заседании ИП Тарасова Забродин И.В. и Курмангалиев К.Ж. владеют и пользуются земельным участком с кадастровым номером N на праве аренды. В то же время, в таблице 9 Отчета, в разделе "вид права на землю" оценщик определяет правовой режим указанного участка, как собственность.

Поскольку право аренды и право собственности не являются тождественными имущественными правами, неверное указание в Отчете вида права влечет несоблюдение требований статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ, где указано, что отчет об оценке объекта не должен вводить в заблуждение.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки N "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Положениями пункта 14 Федерального стандарта оценки N "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" установлено, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В объявлениях о продаже объектов-аналогов N 5,6 (л.д. 73 Отчета) не указано, какое имущественное право на них продается. Вместе с тем, в Таблице 27 (стр. 61 Отчета) правовой режим всех аналогов указан как собственность.

В таблице "Физические свойства объекта оценки" (л.д. 21 Отчета) в графе "Обеспеченность централизованными коммуникациями и близость к местам их подключения" указан полный пакет услуг.

При описании объектов-аналогов оценщик указывает на возможность подключения коммуникаций для всех объектов-аналогов, в то время как в объявлении о продаже объекта-аналога N информация о наличии централизованных коммуникаций отсутствует, а в объявлении о продаже объекта-аналога N указано, что участок продается с городским электро- и водоснабжением. Из объявлений о продаже остальных объектов-аналогов (л.д. 71,72) однозначный вывод о возможности подключения централизованных коммуникаций либо об их наличии сделать не представляется возможным.

При наличии различий в обеспеченности централизованными коммуникациями корректировка на возможность подключения инженерных сетей оценщиком не производилась.

Раздел 8 представленного отчета "Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости" не содержит установленной подпунктом "в" пункта 8 Федерального стандарта оценки N "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" информации о всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Так, при производстве корректировки - определении и расчете поправки на местоположение, поправки на площадь участка, поправки на разрешенное использование (л.д. 64, 65 Отчета) оценщик сослался на опрос специалистов агентств по недвижимости, указав только их имена и отчества.

При определении и расчете корректировки - поправки на улучшение - не указаны специалисты и эксперты, указавшие расчетную стоимость затрат на улучшение земельных участков в 2009 году (л.д.65).

Отсутствие в отчете информации в вышеуказанном объеме о лицах, от которых получались оценщиком сведения и информация для подготовки отчета об оценке, является нарушением принципов проверяемости и достаточности, которым должен отвечать отчет об оценке.

Согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки N "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 254, в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а так же документы технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В приложении к отчету представлены две справки ООО " ... " и Агентства недвижимости " ... " (л.д. 71 и 72), в которых на запрос оценщика ИП Бурова С.Н. дана информация об имевшихся по состоянию на декабрь 2009 года объектах на продажу. Однако, данные справки не относятся к числу документов, перечисленных в пункте 9 Федерального стандарта оценки N "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", и которые могут быть использованы оценщиком при производстве отчета об оценке.

Соответственно, отчет, составленный на основании указанных справок, не отвечает принципам достаточности и проверяемости, поскольку документов, подтверждающих достоверность изложенных в справках данных, не представлено.

Согласно пункту 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчет об оценке.

Указанная в Отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, соответственно, экспертное заключение в данном случае является обязательным.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 225-ФЗ) по экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Аналогичные положения содержатся в Федеральном стандарте оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденном приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 328. ФСО N устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

Пунктом 11 ФСО N предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а так же достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В представленном заявителями заключении экспертно-консультационного комитета от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном специалистом Р.А.".Володькиной и принятым на заседании Экспертно-консультационного комитета Приморского регионального отделения Российского Общества Оценщиков указано, что данное заключение не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

В данном заключении об оценке проверена обоснованность выбранных оценщиком методов оценки и соответствие выполненного расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходим и методам.

Вместе с тем, в заключении отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации.

В связи с изложенным, суд не может признать заключение экспертно-консультационного комитета Приморского регионального отделения Российского Общества Оценщиков допустимым доказательством по настоящему делу.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств, отчет N об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный действительным членом Российского общества оценщиков ИП Буровым С.Н., на основании которого заявители просят установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного примерно в 170 м по направлению на северо-запад от ориентира (здания), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес", в размере, равном его рыночной стоимости, не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки и не может являться доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, заявление об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 3 955788 рублей - не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199, 263 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления Курмангалиева ФИО15 и Забродина ФИО16 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения к окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Ильиных